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Vision d’un ancien investisseur immobilier

Septembre 2001 je mangeais avec mon patron dans un restaurant à Issy-les-Moulineaux, c’était la fin de la semaine, jour de briefing à la start-up, peu avant la date fatidique du 11 septembre :

« Christian, pour quand ta prochaine acquisition immobilière ? »

Bruno, tu n’y penses pas, le marché a déjà bien monté ! Il faut encore attendre, que cela redescende, j’ai des projets, nous allons en obtenir un meilleur prix.

L’année dernière encore, j’ai visité des biens qui me correspondait comme cette bâtisse à un million de francs (150 000 €) en Seine-et-Marne, un imposant bâtiment principal, composé de trois chambres, et deux autres bâtiments annexes pouvant être réhabilités ; le tout sur un terrain de 2000 m²/prix non négociable, donc tu vois cela va encore baisser, personne n’en voulait !

Mais Christian, à ce prix là peut-être tu aurais dû acheter non, surtout il y avait de la surface ? ! Bruno, le marché va descendre il vient de prendre 30 %, cela monte trop vite, ça ne peut que retomber !

Mon patrimoine immobilier étant déjà avancé, je souhaite prendre le temps maintenant, il faut savoir être patient. Il y avait aussi ce petit immeuble visité en 1998, à côté du métro Garibaldi à Saint-Ouen. A l’époque j’avais fait une offre à 120 000 €, cela me semblait beaucoup compte tenu qu’il y avait aussi pas mal de travaux (quatre niveaux de 60 m²) une affaire en or quoi… Là aussi, j’ai raté le coche le vendeur n’en demandait « que » 150 000 € ! Bon, nous verrons bien après tout, les prix finiront bien par baisser un jour…

Plan de studio Paris

Début 2003 dans un café à La Villette avec mon ami Stéphane : Lui, comme moi attendions encore la baisse cette fois-ci, elle paraissait évidente, nous étions arrivés à des sommets en matière de prix. Nous allons créer une SCI, et allons nous associer pour acheter des biens en commun, nous emprunterons sur 15 ans ; nous produirons ainsi des revenus pour notre retraite, et même nous aurons même un petit bénéfice en remboursant le crédit… Peut-être nous aurions intérêt à attendre car le marché va baisser c’est certain…

Horreur ! : Nous ne pensions pas que les banques allaient proposer des taux aussi bas, et surtout aussi longtemps, ce qui a eu pour effet d’attiser l’appétit des vendeurs, certains qu’ils trouveraient des acquéreurs ; vendeurs qui voulaient s’établir dans plus grand, investisseurs, et spéculateurs ont tous emboîtés le pas.

Février 2004 conversation sur mon portable avec le même Stéphane :- C’est bon Stéphane, j’ai assez attendu, j’ai trouvé cette petite affaire : un appartement de trois pièces, je pense que je vais faire une offre, je vidais toutes mes économies, j’empruntais pour compléter cette affaire, qui me semblait vraiment chère mais à quoi bon, on ne va pas attendre toute la vie, c’était parti pour 140 000 € frais de notaire compris en Seine-Saint-Denis. Cependant, les événements ont fait que j’ai dû partir à peine deux ans après… Le marché était encore monté de 40 % ! Je revendais alors, pour me positionner dans Paris, mais dans un studio sympathique, au cœur d’un quartier populaire, j’y suis bien.

Combien de temps devrons-nous encore attendre, nous ne le savons pas, ce qui est presque certain c’est que les taux bancaires immobilier devraient remonter, ce qui aura pour effet de faire baisser les prix mécaniquement, mais nous raisonnons sur notre ancien système, la logique d’il y a 20 ans n’est plus la même, quelles mesures le gouvernement va-t-il inventer pour l’immobilier, en endettant les gens raisonnablement ?

Ou bien allons-nous vers un système à l’anglaise, où nos biens seraient acquis en tant que concessions ?

{ 8 comments… add one }
  • Priximmo 29 juillet 2010, 18 06 59 07597

    Intéressant ces retours d’expérience dans l’immobilier.

    Priximmo

  • Adrien 2 août 2010, 13 01 38 08388

    J’ai une question qui va surement paraitre idiote, mais pourquoi les personnes avec ce genre de gros moyens n’investissent pas en province oû les prix sont très bas, j’ai mis quelques exemples sur mon blog, et avec 150K il y a moyen d’acheter trois ou quatre appartement d’environ 50m². Plus de travail de gestion certes, mais des mensualités plus grosse à la fin non ?

  • Gilles (Objectifs Liberté) 2 août 2010, 14 02 32 08328

    Je ne suis pas un spécialiste de l’immobilier physique mais comme je connais Christian je peux donner une partie de la réponse. Quand tu gères de l’immobilier physique, il vaut mieux que tu sois près de ton ou tes biens. De plus à cette époque les prix étaient encore jouable sur Paris. N’oublies pas non plus que les gens louent dans les régions ou il y a du travail … Et donc tu peux acheter sans doute pas chère à certains endroits de France mais si tu n’as pas de locataire (ou des défauts de paiements) ça ne sert à rien. Certaines personnes qui ont fait des investissements Robien en savent quelque chose !

  • Christian 2 août 2010, 16 04 13 08138

    il y a 12 ans j’ai déniché sur Internet, un ancien théâtre de 250 m², avec en façade le bâtiment du régisseur (100 m² déjà aménagés) pour un prix total de 40 000 € mais à plus de 50 km du Touquet, dans les terres…
    Là aussi je regrette de ne pas l’avoir acheté, la spécialité du village : « pêche à la truite… » Pas grand-chose dans le village, une épicerie multiservices , et c’était déjà pas mal, le théâtre se situait à proximité d’une rivière, il appartenait avant à 3 communes, c’est vrai le vendeur qui en avait hérité me disait : vous pouvez monter des gîtes ruraux en faisant un peu de pub, il y aura du monde ; ou bien l’aménager comme une salle des fêtes pour les anniversaires les cérémonies ou les mariages. mais quel changement, j’aurais été complètement déraciné, et je n’aurais pas pu faire tout ce que j’ai fait après et surtout gérer les biens que j’avais acquis en région parisienne, on ne peut pas tout faire.
    Sinon, c’est un peu ce que tu suggérais. Monter des surfaces et les louer.
    Je pouvais le faire soit en saisonnier, ou même louer aux habitants du coin, en veillant bien à pratiquer des loyers raisonnables. Mais : pas d’agences immobilières à proximité.
    Maintenant, dans un but purement spéculatif, on peut envisager de laisser faire le temps, mais combien de temps, un jour peut-être la population augmentera, il y aura de l’activité, mais, avec tous ces métiers qui disparaissent… Tout est en rapport.
    Avec le recul, je vois plutôt une affaire sous forme d’association, où nous pourrions en profiter directement c’est-à-dire choisir une bâtisse à rénover en région parisienne (RER, SNCF, et dans le meilleur des cas proche du métro) , la restructurer en appartements, et en profiter nous-mêmes, de façon à nous extraire d’un loyer, ou éventuellement jouer les investisseurs en louant le bien, tout est possible, mais on ne peut pas promettre cela pour demain.

  • FredericB 3 août 2010, 11 11 10 08108

    Le problème est que les prix ont explosé.
    Ici en Seine-Saint-Denis, c’est devenu inabordable dès que tu sors des cités (et des cités il n’y en a pas partout loin de là). C’est pire dès que tu t’approches d’un RER.
    Ex j’ai fait acheter un F2 à ma mère pour sa retraite qu’elle loue : 52 m² en RdC+jardin : 850 €!
    Dans notre quartier le ticket d’entrée est de 300k€ pour un pavillon moche et petit + travaux. Comptez 450k€ pour disposer d’un pavillon potable.
    Et encore je ne parle que du 93. C’est bien plus cher ailleurs (500 à 700k€).

    Maintenant c’est moins cher en province dit-on. Pas sur. On a cherché avec ma femme à Annecy par ex. Ce sont les mêmes prix qu’ici en RP. Alors qu’il faut sans doute deux véhicules alors qu’ici tu peux t’en passer (300 €/mois d’économie envion et par véhicule).

    Attention à la location les impayés cela existe et les impots te rappelle qu’une source de revenus c’est imposable. J’entre pas dans les détails sur la défiscalisation. Tout ce calcule. D’après ce que j’ai vu, le rendement locatif est très faible car les prix à l’achat sont beaucoup trop élevés comparé à la location qui n’ont pas augmenté tant que cela.
    Maintenant l’idée de retaper une maison peut être intéressante si les prix sont bas.

  • Aurelien 7 août 2010, 14 02 11 08118

    Je suis actuellement en Ukraine et à Kiev les prix sont devenus fous, les loyers ont flambé et les prix de l’immobilier également, apparemment le marché a pris une claque il y a 6 mois, une fille me conseillait hier d’investir dans l’immobilier ici à Lviv mais bon faut voir comment la situation évolue car politiquement ça peut changer rapidement ici. Pour ma part à 30 ans je me concentre sur le développement de mon business et je surveille l’immobilier en attendant une période (ou un endroit) plus favorable pour investir.

  • Charles Morgan 7 septembre 2011, 14 02 06 09069

    Bonjour à tous. Eh oui, les prix des biens immobiliers ont grimpé fortement depuis 10 ans, et pas seulement en France. C’est une tendance dans énormément de pays. Cela fait le bonheur de ceux qui ont acheté à cette époque (dont je fais heureusement partie : voir mon expérience sur mon blog), mais c’est assez dramatique pour beaucoup de jeunes couples qui ne peuvent plus rien acheter. Il faut souvent 2 salaires pour acheter mais, comme on le sait aussi, les couples divorcent ou se séparent de plus en plus … !
    Aussi, je ne suis pas du tout convaincu qu’une hausse des taux d’intérêts entraînera « mécaniquement » une baisse des prix de l’immobilier. Il ne faut pas oublier la crise : l’immobilier devient une sorte de valeur refuge. Quand les bourses s’écroulent, la brique reste.
    Mais je suis certain qu’il y a encore moyen de faire des affaires et de gagner beaucoup d’argent avec l’immobilier. Mais il faut bien chercher, et surtout, savoir ce que l’on fait !

  • Kate 14 septembre 2011, 22 10 50 09509

    Bonsoir,
    Oui, il faut bien chercher, et avoir du courage. Mais il y a des moyens si on est prêt à « payer le prix » et ce n’est pas qu’un prix financier… Il faut donner de son temps pour acquérir des connaissances, pour faire des contacts, pour rechercher un bien qui convient, pour garder le courage et ne pas écouter les gens négatifs autour de soi, pour faire les démarches administratives, pour faire des travaux, pour sacrifier pour un temps certains loisirs ou conforts « non essentiels » pour investir, etc… Tout le monde n’est pas prêt à faire cela. Certains préfèrent se plaindre de leur sort et vous prévenir surtout des risques… Mais chacun choisit son destin. Chacun est libre de changer sa vie. Il faut du travail et du courage si vous n’êtes pas fortuné au début. Ca c’est vrai. Mais les dès ne sont pas jetés. Loin de là. Le fait que tellement de gens ont peur de prendre le moindre risque et préfèrent se protéger est finalement une aubaine pour ceux qui osent prendre le pas. D’autant plus d’opportunités pour nous, que les autres n’ont pas voulu saisir !
    Les couples divorcent? C’est vrai. Mais aussi ils doivent parfois vendre vite leur logement, donc il y en a qui profitent de cette situation. Pourquoi pas vous ? Et il y a peut-être des offres intéressantes à créer pour les familles recomposées ou des parents divorcés. Par exemple, imaginez que vous pourriez créer, à partir d’un grand logement, plusieurs petits logements adjacents. Vous pourriez louer à l’année une petite surface correcte à des hommes divorcés, par exemple, puis leur proposer de louer en commun un logement adjacent qu’ils partageront entre eux en colocation pour recevoir à tour de rôle leurs enfants, etc. Comme cela, chacun ne paient qu’une fraction du logement qui leur permet de recevoir leurs enfants, mais ne paie un loyer entier que pour l’espace qu’ils utilisent toute l’année pour habiter. En tout cas, il y a des nouveautés à créer et à creuser. Rien n’est figé, les dès ne sont pas jetés. C’est vous qui jetez les dès chaque jour de votre vie.
    Bien à vous, bonne réussite, et bon courage !
    Kate

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