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Une anecdote sur un achat immobilier manqué

Année 97, en pleine crise immobilière à Paris, les prix variaient tournaient autour de 1500 euros dans et autour de mon quartier parisien (12ème arrondissement). A cette époque j’ai commencé à envisager un achat immobilier en locatif ou en tant que résidence principale. Je suis donc parti à la recherche d’un bien dans les quartiers du 12ème, 13ème et 20ème.

Mon choix se porte alors sur un appartement de 28m2 de deux pièces avec porte blindée proposé au prix de 330000 francs (environ 50000 euros) négociable d’après l’agent immobilier. Pour ma part, je trouvais cela plutôt cher selon les critères de l’époque. De plus, même si j’étais décidé à acheter, je trainais à ce moment là trois gros handicap :

  • Je n’avais aucune connaissance en finances personnelles et en investissement et pas du tout le même état d’esprit qu’aujourd’hui.
  • J’ai passé ma jeunesse à entendre les problèmes que mes parents avaient rencontré avec la location d’un petit studio loué près de Nation (dégradation, non paiement du loyer, tentative de suicide, …). Ils ont eu toute la panoplie. Donc acheter pour louer me faisait vraiment très peur.
  • Je ne connaissais rien à l’immobilier. J’avais beaucoup de mal à détecter si une affaire était bonne ou mauvaise, rentable ou pas.

Salle à manger de studio

Pourtant malgré tout mes a priori concernant l’immobilier, je franchis le pas et décide de visiter ce bien. Rendez-vous est pris avec l’agent, à l’entrée de l’immeuble proche du métro Avron (20ème arrondissement près de Nation donc de la ligne de RER A ce qui est bien pratique). La cour est relativement grande et bétonnée (pas de cour avec jardin comme dans certains immeubles parisiens) L’immeuble est en retrait de la rue derrière un autre, et sans être un spécialiste je devine tout de suite le manque de luminosité (mais plus de calme, enfin si les voisins le sont).

L’appartement est au 3ème étage (sans ascenseur). En ouvrant la porte, bonne surprise : il n’y a aucune perte d’espace car il n’y a pas de couloir. On rentre directement dans l’entrée/salon/coin cuisine. Une chambre avec de grands placard très bien agencée constitue le reste de l’appartement. Je suis assez emballé. Mais en revenant dans la première pièce, je remarque une très grosse fissure au dessus du petit espace cuisine (faille d’au moins 1 mètre et de largeur de 0,3 mn maximum). L’agent immobilier m’indique qu’il s’agit sans doute d’une grosse fuite dans l’appartement du dessus que l’on a pas remarqué car l’appartement est inoccupé depuis plus de 6 mois.

Je suis à présent un peu refroidi, d’autant que je connais rien à l’immobilier et que cette fissure me fait peur. L’agent immobilier voyant mes doutes m’indiquent que l’appartement peut se vendre 10% moins cher si je suis motivé pour acheter. Je lui indique que je vais me renseigner auprès d’un spécialiste pour la fissure (lequel ? je ne connais pas de spécialiste !).

J’ai ensuite tergiversé 3 ou 4 jours et abandonné mon achat : trop risqué selon moi pour du locatif et pas assez grand pour une résidence principale (à deux). Je ne voulais pas faire l’effort de trouver un professionnel du bâtiment (c’est pas gratuit !) pour faire l’analyse de la fissure. De plus, mes économies à cette époque  tournaient autour de 3000 euros placés sur des livrets qui constituait ma réserve de sécurité. Investir avec peu d’économies de coté ne me semblait pas une bonne pratique de gestion.

Aujourd’hui bien entendu, je sauterais sur une telle affaire, mais il faut bien se situer dans le contexte de l’époque avec mon éducation et mes connaissances d’alors. Aujourd’hui je ne suis plus tout à fait la même personne. Je me sens prêt à investir dans l’immobilier physique mais les bonnes affaires ont disparu de Paris et de la majorité de l’Ile de France … Pour les débusquer il faut avoir beaucoup de temps et une volonté sans faille. Mais qui sait en province peut être ?

Que peux t-on tirer comme leçon de ma petite aventure ?

  1. Même si l’on ne souhaite pas acheter un bien immobilier, il n’est pas interdit de se renseigner, d’apprendre, voir de visiter des appartements (voir l’excellent guide de Cédric sur « comment doubler son salaire avec l’immobilier« ).
  2. Se constituer un apport conséquent juste au cas où, pour rassurer la banque et soi également.
  3. Scruter le marché de l’immobilier régulièrement (en province et banlieue un peu décotée).
{ 1 comment… add one }
  • Retaill and Co. 31 octobre 2011, 17 05 11 101110

    Le coup de la fissure ne peut que refroidir!

    On peut en tirer la conclusion qu’il faut d’aborder s’intéresser pour connaitre et ensuite bien acheter. Le fait de partir sur une petite surface premet de prendre peu de risque. Dans le cas où tu mets 300 euros de côté tous les mois, dans le cadre d’un achat immobilier tu paierais le prêt, le petit plus est que si tu le loues.

    Quel était le loyer pour ce studio de 28m²?

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