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SCPI : Y a t-il un risque ?

Les SCPI sont en ce moment l’investissement vedette, car elles permettent d’obtenir des rendements bruts supérieurs à 5%. De nombreux magazines vantent leurs mérites et pas mal de sites de vente en ligne se créent pour profiter de la manne financière. Malheureusement quand le grand public arrive sur un investissement, il est bien souvent trop tard pour faire de bonnes affaires. J’apprécie les SCPI car c’est un investissement qui fonctionne tout seul. De plus, l’immobilier commercial et de bureau n’a pas connu la flambée des prix délirantes de l’immobilier d’habitation. Mais des risques demeurent cependant :

  • Crise de la dette : L’Europe est en crise et cette crise impactera encore gravement les ménages et les sociétés. Les SCPI ont pour locataires des sociétés privés et des établissements publiques qui seront touchés par la crise. Il n’est donc pas irréaliste de penser que le taux d’occupation des biens des SCPI va baisser affectant la rentabilité de ce placement. Bien sur, toutes les SCPI ne seront pas à la même enseigne en fonction de la localisation et de la qualité de leurs parcs immobiliers.
  • Nouvelles normes écologiques de construction : Avec les nouvelles normes concernant l’isolation des bâtiments et surement celles à venir, de nombreux immeubles vont devoir être rénovés (ou détruits pour certains ?). C’est là une grande inconnue. Mais de toute façon si l’offre d’immobilier de bureaux par exemple est abondante, les locataires se tourneront vers la location d’immeubles modernes ou rénovés. C’est pour cela qu’un de mes derniers investissements s’est fait sur PFO2 qui prend en compte les nouvelles normes environnementales et a un taux de 100% d’occupation !

Immeuble commercial en feu

  • Prix de parts surévalué : J’émets des doutes sur les rendements à venir. Le prix des parts de la majorité des SCPI a augmenté sur 3 ans alors que les loyers sont restés stables rendant l’investissement en parts de SCPI moins attractif. Certaines SCPI ont même vu leur rendement lourdement baissé (Atlantique Pierre 1 que je possède). La hausse du prix des parts de la plupart des SCPI n’est pas donc justifiée compte tenu des loyers stables et des taux longs qui montent. Mais ce qui est rare est cher …
  • Transformation des SCPI en OPCI : Mais une menace plus grave et plus sournoise se profile pour les années à venir : la transformation des SCPI en OPCI (lire absolument l’article sur les OPCI). La menace de transformation des SCPI en OPCI reste toujours aussi importante suite aux manœuvres des investisseurs institutionnels qui voudraient s’emparer de la manne financière que représente les SCPI.
  • Taxes en hausse permanente :  15,5% de CSG pour cette année et comme pour l’immobilier physique abattement progressif sur 30 ans. Et ça ne va aller dans le sens de la baisse.

En conclusion, les SCPI restent encore un placement honnête mais ne sont pas sans risque. Compte tenu du rendement actuel, il est plus intéressant d’acheter des parts de SCPI à crédit qu’au comptant.

{ 7 comments… add one }
  • gunday 17 avril 2012, 12 12 06 04064

    Assez d’accord sur l’article.
    D’ailleurs, y avait eut une crise grave dans les SCPI dans les années 90 si je me souviens bien (baisse de prix des parts, des loyers, …).

    Concernant les OPCI, je suis assez optimiste, les gestionnaires de SCPI sachant que l’OPCI n’est pas un facteur très attractif, ils feront tout pour l’empêcher (soutenu en cela par une grosse majorité des propriétaires).

    Par contre, pour les taxes, là le bat blesse.
    Et j’estime l’augmentation à 1 à 2% de taxe en plus.
    (donc à la fin du prochain mandat entre 20 et 25% de PS)

  • Fabien 18 avril 2012, 0 12 35 04354

    Pour prendre la défense des SCPI, elles ont néanmoins l’avantage de pouvoir investir en immobilier avec de faibles capitaux ce qui n’est pas possible en matière d’immobilier traditionnel.

  • philbich 18 avril 2012, 13 01 22 04224

    @Gilles: je rejoins tout à fait ton étude, il y a un risque sur le rendement et la valorisation des SCPI.

    Même si le patrimoine d’immobilier d’entreprises et de commerces devrait plus amortir la baisse de leurs valeurs immobilières par rapport aux SCPI d’habitation, celui-ci sera forcément impacté par la crise de société que nous vivons et qui ne fait que commencer.

    L’immobilier a lui aussi son cycle qui est environ d’une dizaine d’années ; il n’est donc pas anormal que l’on arrive à sa partie baissière au vu de toutes les hausses qu’il a connues ces dernières années. Comme le fait justement remarquer Gunday, il y eut une crise immobilière qui fit chuter la part des SCPI de 25 à 30% dans les années 90 et ceux qui en ont le plus profité sont ceux qui en ont acheté lorsque le cycle a commencé à repartir vers 96/98. C’est ce que j’ai fait dès 99, du coup j’ai une plus-value latente de +60% avec un rendement proche de 8%.

    A l’époque il y eut nombre de procès de petits épargnants à qui les banques et autres sociétés de placements avaient promis de l’immobilier sûr sans risque de baisse. Depuis cette crise des années 90, la réglementation a évolué et le marché s’est assaini. Néanmoins le risque de baisse est bien réel.

    Faut-il s’alarmer de ce risque ? tout dépend des objectifs de ce projet d’investissement, de sa durée dans le temps et comment vous le financez.
    Si vous partez pour un objectif à très long terme d’une trentaine d’années et/ou si vous le financez à taux fixe sur 20/25 ans, si vous souhaitez constituer votre future retraite et/ou créer une base patrimoniale à transmettre à vos descendants pour les couvrir eux aussi, alors ne soyez pas sensible au risque de baisse actuels puisque vous connaîtrez plusieurs cycles immobiliers.

    Par contre comme vous investissez en haut de cycle il vous faut alors optimiser aux mieux vos choix par un prêt très long aux taux fixes actuels et par le choix de SCPI peut-être plus innovantes comme PFO2 par exemple (Gilles j’ai fait le même choix en en souscrivant dernièrement).

    Ayez en tête cette projection à très long terme et rien ne vous empêchera de vous renforcer en cours de route à chaque étiage des cycles immobiliers traversés. Mais si jamais cette vision de cycles immobiliers longs vous pose soucis ou ne correspond pas à vos projets patrimoniaux ni à vos durées de placements alors réfléchissez bien avant de vous lancer.

  • philbich 20 avril 2012, 10 10 35 04354

    Pour revenir sur les risques, ceux-ci ne portent pas seulement sur les SCPI mais sur tous les aspects de notre vie : l’endettement des Etats va les obliger à se désengager de la quasi totalité des services publics pour se restreindre comme peu de chagrin à un service minimum justifiant les taxes et impositions.
    Il ne faut plus compter sur l’Etat-Providence et ses services publics qui ont façonné notre façon de vivre et nos mentalités depuis la fin de la seconde guerre mondiale.
    Dorénavant il va falloir compter de plus en plus sur soi-même et par soi-même cela veut dire sur sa communauté qu’elle soit familiale, amicale, de voisinage, professionnelle, associative, religieuse ou selon ses origines … Le désengagement des services de l’Etat pousse effectivement au communitarisme et à ses risques, autant le savoir.

    Que cela signifie-t-il dans le cadre de ce blog sur l’indépendance financière ? Si vous êtes là c’est que déjà chemine en vous cette idée de ne pas tout devoir des autres et qu’il vous faut construire votre patrimoine pour pouvoir en vivre.

    Mettez cette attitude en perspective sur 30, 40, 50 ans et plus en vous disant qu’il faut construire un patrimoine familial intergénérationnel pour que votre communauté construise un patrimoine sur lequel pourra s’appuyer l’ensemble de votre groupe familial plus ou moins élargi.

    Cela veut dire aussi qu’il faut convaincre celles et ceux que vous souhaitez dans votre cercle communautaire d’aller dans le même sens d’investissement à très long terme. Ne raisonnez plus à court terme comme un élu politique des démocraties occidentales qui vise sa réélection après ses cinq ans de mandat électoral mais raisonnez plutôt comme un oligarque d’une démocratie populaire au parti unique qui place ses pions d’investissements sur l’échiquier mondial pendant une génération et commence après à resserrer et imposer ses conditions au marché dit libéral.

    Donc vous pouvez effectivement vous inquiéter sur les risques de surchauffe sur les SCPI mais si ce support vous permet de créer un socle patrimonial et si vous avez une vision à très long terme qui passe outre les cycles de l’immobilier, alors il vaudrait mieux profiter que les taux soient particulièrement bas en ce moment pour monter des projets d’investissement sur 25 ou 30 ans.

    Vous pouvez également partir sur d’autres supports patrimoniaux si vous le souhaitez mais le pire serait de ne rien faire et d’être toujours dépendants des services publics quels qu’ils soient.

  • Etienne (Developpement Physique) 19 janvier 2013, 17 05 46 01461

    Gilles,

    Il ne faut pas non plus oublier que les SCPI peuvent aussi faire faillite. Je ne sais pas si cela arrive souvent mais c’est un risque qu’il convient de mentionner car les associé (souscripteurs) sont alors tenus solidairement de payer les dettes…
    Quel est ton niveau d’information à ce sujet ?

    Bien à toi

    Etienne

  • philbich 20 janvier 2013, 7 07 19 01191

    @ Etienne : le risque est proportionnel au nombre de parts détenues : il ne faut jamais oublier que dans une SCPI, société de personnes, les associés sont solidaires
    des dettes sur leurs biens propres, au-delà de leur apport (une fois ou deux fois, en conformité avec la loi de sécurité financière et en fonction des dispositions statutaires).

  • lucien 30 janvier 2017, 13 01 30 01301

    j’ai fais un premier investissement pour défiscaliser en achetant un appartement à Paris, et un deuxième en scpi qui m’a permis avec un faible capital d’investir, je suis passé par le site pro http://www.sunfimmo.com ce qui m’a permis de gagner du temps dans mes recherches

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