SCPI Scellier, à étudier

par GillesF

L'immobilier via l'investissement en SCPI est un des meilleurs placement qui existe si on considère les critères rendement et facilité de gestion. Les SCPI Scellier sont à étudier, bien que je n'en sois pas un grand fan. Avec le recul toutefois, elles pourraient s'avérer profitables sous certaines conditions.

Une SCPI Scellier est une SCPI dite fiscale qui permet de bénéficier de la loi Scellier s'appliquant sur l'achat de logements neufs. De nombreux investisseurs ne connaissent pas cette particularité intéressante. En effet les logements neufs sont très couteux et ne sont pas accessibles aux petits investisseurs. Avec une SCPI Scellier, il est possible d'acheter un nombre limité de parts (comme pour toute SCPI) et de démarrer avec des investissements raisonnables (5000 euros par exemple).

Bien entendu pour bénéficier de la loi Scellier, la SCPI s'engage à acheter des logements neufs et à assurer leurs locations à des loyers plafonnés pendant au moins neuf ans. Pour l'investisseur, cela se matérialise par le fait qu'il ne pourra pas vendre les parts de la SCPI avant 9 ans voir plus (11 à 13 ans), car on prend en compte la date du dernier achat de logements neufs. L'avantage fiscale est identique à celui pratiqué sur de l'immobilier physique, c'est-à-dire 22% du montant de l'investissement réparti sur 9 ans pour les logements BBC. A noter qu'on parle de SCPI Scellier BBC pour désigner les SCPI Scellier qui achètent des logements respectant la norme BBC (Bâtiments Basse Consommation). L'avantage fiscale est réduit à 13% dans le cas de logements non BBC (donc pas intéressant du tout !).

Logement neuf

L'intérêt majeur de ces SCPI comparés au SCPI dite de rendement réside dans l'avantage fiscal car le rendement futur risque d'être faible (2 à 3%). Toutefois il peut y avoir un avantage intéressant en achetant les SCPI à crédit. En effet, les intérêts de l'emprunt sont déductibles (en déficit foncier) et on peut donc faire un montage intéressant qui permet d'avoir un investissement correct (TRI : Taux de Rendement Interne) mais cela mérité un calcul approfondi (sur tableur).

Notons aussi que pouvoir prendre un nombre réduit de parts permet d'ajuster finement la réduction d'impôt que l'on souhaite ce qui représente un gros avantage, surtout pour un petit contribuable. Prenons l'exemple d'un contribuable qui paie 500 euros d'impôts par an et souhaite déduire 200 euros dans l'immobilier locatif. Sur 9 ans il pourra déduire 200 euros par an s'il achète pour 8182 euros de parts de SCPI Scellier (200 * 9 / 0.22).

Malheureusement, il existe un inconvénient qui peut s'avérer rédhibitoire. Une part de SCPI Scellier n'a aucun avantage à la revente pour l'acheteur suivant et pourquoi acheter ce qui fournit 2 à 3% de rendement alors qu'une bonne SCPI de rendement donne du 5 à 6% ! On peut donc raisonnablement estimer que le prix des parts va baisser et c'est un élément à prendre en compte dans le calcul, ou alors que les bâtiments vont prendre de la valeur s'ils respectent la norme BBC et se loueront mieux ? Bref il existe pas mal d'incertitude à ce niveau.

J'ai donc un avis mitigé sur les SCPI Scellier. Il faut faire des projections réalistes dans le temps et sans doute acheter à crédit si on veut faire un peu de déficit foncier.

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FredericB juillet 25, 2011 à 16 h 41 min

Pour ma part, je suis très attentiste sur l’immobilier. De plus en plus d’économistes, sont convaincus comme moi qu’on est en présence d’une grosse bulle immobilière. Celle-ci finira bien par éclater.

Néanmoins, et cela vient contredire ce que j’ai dit plus haut, il manque énormément de logements en France (500 000/an environ). Donc il y a une demande. Mais celle-ci n’est pas couverte par l’offre (les prix sont trop élevés).
Pour nos gouvernements, la situation est intenable. La seule possibilité pour s’en sortir, en finir avec les niches fiscales (pas toutes évidemment, mais c’est dans l’air du jour).
Enfin, @Gilles tu parles des normes BBC. Selon moi elles deviendront la normes d’ici quelques années. Aussi risque de rattrapage sur les prix dans l’ancien (Non BBC).

Gilles (Objectifs Liberté) juillet 28, 2011 à 0 h 02 min

Il y a une bulle immobilière en France si on regarde ce que gagnent les gens et les prix des logements. Les prix hauts ont été soutenus par un gouvernement qui a maintenu des avantages fort couteux pour l’état (Scellier, Taux zéro), soit une double punition nos impôts maintiennent les prix haut et empêchent la majorité d’entre nous de se loger décemment (incroyable mais vrai) !

Il est sur que les SCPI Scellier qui sont investis en immeuble d’habitation sont susceptibles d’encaisser une baisse de leurs parts contrairement aux SCPI de rendement qui elles sont investis dans l’immobilier d’entreprise ou les prix d’achat restent raisonnables. C’est pourquoi je reste mitigé sur les SCPI Scellier et que je préfère investir à crédit dans des SCPI de rendement.

philbich juillet 29, 2011 à 10 h 33 min

Je pense également qu’il y a une bulle immobilière et il serait bon qu’elle dégonfle un peu afin que les personnes qui souhaitent acheter leur logement puissent décemment le faire, mais le projet d’acquisition à crédit de SCPI de rendement s’inscrit dans une optique patrimoniale à long terme qui lisse les fluctuations des prix des parts. De plus, pour contrer le risque d’inflation qui arrive, cela peut être salutaire d’avoir une acquisition via un prêt à taux fixe d’un produit qui verse des loyers indexés à l’inflation.

philbich juillet 30, 2011 à 15 h 10 min

@GillesF : bravo pour l’étude. Je partage entièrement l’appréciation sur ces SCPI Scellier dont l’intérêt principal est la réduction de l’IRPP qui aide à financer le remboursement du prêt avec le montant des loyers en complément.

Mais il y a trop de contraintes :
- prix d’acquisition généralement trop élevés (bien souvent les vendeurs en profitent pour mettre en avant la réduction d’impôt en occultant la qualité du produit immo)
- loyers trop faibles
- risque de perte en capital à la revente
- investissement bloqué jusqu’à la fermeture de la SCPI (personne ne rachètera un bien trop cher qui a perdu son avantage fiscal)

Malgré tout, si les SCPI Scellier intéressent des personnes, sachez que les SCPI Scelier sont les seules SCPI qui soient finançables par un prêt Epargne-Logement puisqu’elles sont basées sur l’habitation résidentielle.

Bien sûr cette utilisation n’est intéressante que si le taux du prêt EL ne dépasse pas ce que vous pouvez obtenir par ailleurs. Par contre, il faut savoir qu’un prêt EL rentre dans la part de l’apport d’un montage financier et non dans les prêts (je sais ça fait bizarre mais c’est parfois bien utile si le remboursement des prêts est limite au tiers de ses revenus).

Expresso août 11, 2011 à 19 h 14 min

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philbich août 12, 2011 à 10 h 01 min

Il existe une autre alternative aux SCPI Scellier pour l’investisseur dont le projet SCPI est de défiscaliser au plus juste de son montant d’IRPP : la SCPI Loi Demessine/ZRR.

J’avais regardé cette opportunité l’an dernier mais n’ai pas donné suite car elle ne correspondait pas à mon projet SCPI « boule de neige » qui nécessite des SCPI de rendement.

Je vous passe l’info si cela intéresse quelqu’un, je vous demande juste de vérifier si les montants ont changé depuis le 1er janvier 2011.

Il s’agit de la SCPI UFG – Pierre & Vacances investissant dans les cottages neufs du CenterParcs de Moselle (je n’en ai pas vu d’autres sur ce créneau…non je n’ai pas d’action dedans ^^).

Les caractéristiques de l’an dernier étaient :

- détention des parts de la SCPI entre 9 et 11 ans minimum, selon la situation des programmes de construction et la date de location des cottages.

- réduction d’impôts au titre du dispositif fiscal ZRR applicable à la SCPI.
Le taux de réduction maximal est de 25 % de l’investissement, plafonnée à 50.000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et 100 000 € pour un couple marié.

- SCPI UFG – Pierre & Vacances Conseil Immobilier Moselle accessible à partir de 25.000 € (minimum de souscription de 5 parts au prix unitaire de 5.000 €).

Si votre projet est de défiscaliser via les SCPI alors cette SCPI est une alternative aux SCPI Scellier classiques. Par contre n’espérez pas obtenir un rendement intéressant.

Enfin une dernière contrainte à signaler : cette SCPI n’est pas du tout diversifiée puisque que basée uniquement sur les Cottages de Moselle et gérés uniquement par le Groupe Pierre & Vacances

Serge janvier 24, 2012 à 12 h 56 min

Je partage l’étude faite sur les SCPI Scellier. Et pour pour un client qui n’a pas d’avis précis, je vais préférer lui conseiller les SCPI de rendement plutôt que les SCPI Scellier. Mais le client ne fait pas forcément un choix rationnel. L’émotionnel rentre en jeu et quelques fois, il ne pense qu’à payer moins d’impôts.
@philbich : Merci pour l’info sur les SCPI Demessine/ZRR. Une « curiosité » à connaître. J’ai aussi rencontré un groupe qui voulait faire des SCPI avec ses programmes de LMNP « écologiques ».

Julien janvier 16, 2013 à 13 h 42 min

Pour information, en réponse au commentaire précédent (qui date un peu il est vrai) il n’y a aucune chance que le groupe que vous avez rencontré sorte une SCPI avec des programmes LMNP. En effet les profits tirés du LMNP sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) sans autre option possible.
Il y a donc une impossibilité pour les SCPI d’investir dans ce type d’actif immobilier pour des raisons fiscales. Les SCPI distribuent des Revenus fonciers (catégorie RF) et ont des contraintes légales fortes concernant l’affectation des fonds investis (même les liquidités qui sont placées sont strictement encadrées, tant dans leur proportion que dans leur allocation – trésorerie court terme uniquement, le reste n’est pas toléré par l’administration fiscale).
Une SCPI de LMNP serait donc immédiatement requalifiée en société commerciale (et non plus société civile) avec toute les conséquences, fiscales essentiellement, qui en découlent. (imposition en RCM des dividendes notamment pour les associés)
Du LMNP mutualisé peut etre envisageable mais certainement pas en utilisant une structure juridique SCPI.

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