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SCPI ou Studio ?

Lorsque l’on souhaite faire un investissement locatif, il est fréquent d’investir dans un studio, à la fois pour des raisons pratiques mais surtout économiques. En effet, les prix de l’immobilier ayant flambé, on ne peut souvent pas viser plus grand. Une alternative possible à l’achat d’un studio est l’achat de parts de SCPI. Cet article d’ailleurs va me permettre de répondre à un commentaire déposé suite à l’écriture de l’article concernant l’achat de SCPI à crédit, qui justement pose la question d’un achat de studio au comptant comparé à celui de parts de SCPI. J’ai extrait du commentaire les points importants concernant la situation patrimoniale de l’intéressée :

  • Foyer : Isabelle femme seule de 43 ans avec deux enfants, propriétaire de sa résidence principale.
  • Imposition : 1200 euros par an.
  • Investissement envisagé : studio de 75000 euros avec une rentabilité de 5% environ (sur Montpellier). La somme est disponible sur des livrets.
  • Mode de gestion envisagé : via une agence pour éviter les papiers à remplir et les soucis.
  • Connaissance en investissement immobilier : presque aucune.
  • Objectif patrimonial : disposer d’un complément de revenu dans 10 ans.
  • Souhait particulier : ne peux pas / ne souhaite pas emprunter.
  • Question : les SCPI au comptant sont-elles une alternative intéressante à l’achat du studio ?

Fenêtre d'un studio

Le profil de l’investisseur compte énormément de même que son objectif. A la lecture du commentaire et de la situation familiale, il est clair que l’on est face à quelqu’un au profil prudent et donc que les choix d’investissement doivent en tenir compte. L’objectif est de constituer un patrimoine locatif qui apporte des compléments de revenus à horizon de 10 ans, donc pourquoi ne pas faire un prêt immobilier sur 10 ans et garder ses liquidités ? Cette approche est à la fois plus rentable et plus sur. Que ce soit pour acheter un studio ou des parts de SCPI, l’horizon de temps étant connu, emprunter est la meilleure solution en terme de rentabilité (surtout pour les personnes aux faibles revenus !). Elle est également la plus sure car les liquidités sont toujours là ! Ceci étant dit comparons à présent les deux types d’investissements dans le cas de l’achat au comptant : SCPI et studio.

Le prix de l’immobilier a flambé depuis 15 ans particulièrement en Ile de France et de ce point de vue la, il est préférable d’être en province pour faire des « affaires ». Par contre une rentabilité de 5% brut c’est peu, car il faut compter la CSG (à 12,3%) et l’imposition sur le revenu. Pour l’imposition cela dépend de la tranche marginale donc moins on gagne mieux c’est. Mais il faut aussi ajouter la taxe foncière et certaines autres charges de copropriétés. Comme Isabelle ne souhaite pas gérer son bien en direct, il faut passer par une agence qui prendra sa commission d’agence et sans doute une assurance loyer impayée. Une fois intégré tous ces paramètres on doit être proche de 3% de rendement ! Sans compter qu’il est préférable de se rendre aux réunions de copropriétaires. Le rendement réel est donc vraiment faible.

Les parts de SCPI au comptant sont une excellente alternative à l’achat de ce studio car la rentabilité est légèrement supérieur (5,5% en moyenne) et il n’y a pas de taxe foncière, de frais d’agence, d’assurance loyers impayés, de charges. Bref tout est compris. Les avantages comparés au studio sont donc les suivants :

  • Rendement brut légèrement supérieur
    • Le rendement est d’environ 0,5% supérieur dans le cas de notre exemple. En Ile de France, c’est bien plus !
  • Rendement net bien supérieur
    • Le rendement net doit être d’environ 1,5% supérieur dans le cas de notre exemple. Le 1% est perdu dans les différentes charges et taxes pour le studio. Dans la cas d’une SCPI ce chiffre est déjà inclus quand on donne le rendement de la SCPI (sur les prospectus d’information) et permet une vision plus juste de la vraie rentabilité.
  • Mutualisation du risque
    • Une SCPI possède souvent plusieurs centaines de biens loués pour les plus grosses. C’est de l’immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, centres commerciaux, entrepôts. Dans le pire des cas si les loyers baissent ou qu’il y a quelques défauts de paiements, la rentabilité peut légèrement descendre.
  • Facilité de gestion
    • La société de gestion de la SCPI gère les biens. La gestion est totalement délégué. On se rend une fois par an à l’assemblée générale pour voter point.
  • Marché moins spéculatif
    • Le marché immobilier locatif d’entreprise n’a pas autant flambé que celui du locatif d’habitation tout simplement car il n’y a pas pénurie de biens. Donc les prix d’achat des biens sont raisonnables et on ne risque pas de voir leur valeur diminuer (ou de très peu).

Le seul inconvénient des SCPI est la revente des parts qui n’est pas toujours des plus évidentes mais pour quelqu’un qui cherche un complément de revenu et non une plus-value à la revente, cela n’a pas d’importance. Donc la réponse au vu du cas décrit par Isabelle est :

1) Il est préférable d’investir dans des parts SCPI au comptant que dans un studio au comptant.

2) La solution optimale cependant est d’emprunter sur 10 ans pour acheter les parts de SCPI et de conserver les liquidités.

Pour limiter encore le risque on peut répartir l’achat sur quatre SCPI différentes. Je donne une liste de mes préférés : Buroboutic, Atlantic Pierre 1, Cifocoma 3, Foncia Pierre rendement, Immorente, Effimo. Cela ne veut pas dire que les autres sont mauvaises mais dans cette liste j’ai des parts de trois d’entre elles et que j’ai attentivement étudié les autres.

Un petit mot cependant pour les investisseurs débutants. Tout investisseur doit faire ses propres calculs et être convaincu de ses choix. C’est une compétence à développer surtout lorsque l’on prend des engagements sur des sommes représentant plusieurs dizaines de milliers d’euros. Cet article est donc un guide mais vous devez vous aussi apprendre à raisonner logiquement et accepter la responsabilité de vos choix.

{ 10 comments… add one }
  • Christian 28 août 2011, 17 05 19 08198

    Voilà encore un bel article, qui s’inscrit dans la continuité des précédents sur les SCPI.
    je suis de ton avis Gilles, la rentabilité est sans doute meilleure en SCPI.
    Les bonnes affaires en immo physique comme je l’avais dit dans un post précédemment, peuvent se faire en province 7 à 8 % de rendement, dans des régions universitaires, comme Montpellier , Strasbourg, ou Rennes. Mais l’éloignement oblige effectivement la gestion par agence, et le contrôle des travaux si il y en a reste problématique…

  • Simon de Toile-filante.com 29 août 2011, 17 05 26 08268

    Et au moment de la revente… ?
    N’est ce pas plus compliqué de trouver un acheteur en SCPI qu’en immobilier traditionnel ?

  • marie 31 août 2011, 12 12 03 08038

    Merci pour cet article – j’en discutais récemment avec un ami et nous manquions de points de comparaison. Voilà qui est fait.
    Quelqu’un connaît-il des SCPI qui comprendraient un volet « environnement » dans leur cahier des charges (bureaux économes en énergie…) ?

  • Gilles from Objectifs Liberté 1 septembre 2011, 9 09 02 09029

    @Christian :

    La rentabilité est au moins égale surtout pour un investisseur débutant ou peu actif en Ile de France donc pas besoin de se casser la tête à acheter une chambre de bonnes sur Paris pour un rendement réel de 2% autant acheter des SCPI et vivre tranquille (un simple papier à remplir pour l’achat de parts si on ne prend pas en compte le prêt immobilier).

    @Simon :

    Les sociétés de gestion organisent elles-même le marché des achats/ventes de parts avec un carnet d’ordre pour les SCPI à capital fixe mais il est vrai que c’est peu liquide donc il n’est pas facile de vendre surtout si l’on possède beaucoup de parts. Pour les SCPI à capital variable, on peut vendre plus facilement puisque le prix est fixé par la SCPI qui s’engage à fluidifier un peu le marché des parts mais il faut voir les conditions. La revente c’est justement le point un peu compliqué avec les SCPI mais je pense que devant le succès ils feront quelques efforts (déjà fait pour certaines).

    @Marie :

    Les nouvelles normes basse consommation vont devoir s’appliquer. Tu peux regarder la SCPI PFO2.

  • Pierre 15 septembre 2011, 13 01 28 09289

    Vraiment pas mal ces SCPI.Je ne connaissais pas.
    C’est un super idée pour rentrer dans l’immobilier avec la tranquillité d’esprit. C’est vraiment quelque chose que je valorise. Curieusement, les gens préfèrent un « vrai logement » car c’est réel. Mais c’est beaucoup plus de contraintes pour un rendement parfois inférieur donc à part celui qui adore bricoler pour donner plus de valeur à un habitat, l’intérêt est peu évident pour l’investisseur.
    En revanche, j’ai lu que les sociétés de gestion puisaient dans leurs réserves des booms précédents pour donner un coupon stable. Cela pourrait saper assez fort le rendement futur d’autant plus que le prix des parts augmente.

  • Vivien 19 septembre 2011, 14 02 51 09519

    Onéreux mais bien moins coûteux vous pouvez aussi acheter un garage en centre ville. Cela ne vous rapportera pas 500 EUR par mois mais c’est un investissement sur et stable. Non seulement pas besoin d’entretien, mais ça fait toujours un apport financier conséquent à la revente.

  • Charles Morgan 20 septembre 2011, 14 02 18 09189

    Bonjour,
    Eh oui, ce qu’on appelle la « brique papier » … : acheter une part de grands immeubles. Ça m’a tenté a un moment, mais je ne m’y suis jamais mis. A tort peut-être …

  • Serge M. 28 septembre 2011, 18 06 51 09519

    Très bien votre simulation avec des exemples concrets et des chiffres clés. Personne ne prend la peine d’expliquer de manière simple l’avantage des SCPI par rapport aux autres solutions. Bravo. Le summum ça pourrait être un graphique très visuel pour synthétiser votre étude.

  • Sébastien 2 août 2016, 0 12 20 08208

    Bonjour,
    Personnellement j’ai du 10% à Saint-Etienne 😉
    Mais si j’étais à Paris, je prendrais des SCPI, ça c’est clair.
    Les banques prêtent pour des SCPI ?

  • régis 25 août 2016, 9 09 51 08518

    Investir dans l’immobilier permet de diversifier un patrimoine uniquement financier (liquidités, actions, obligations).
    Les avantages des SCPI par rapport à l’immobilier physique sont :
    – une mise de départ plus faible,
    – pas de soucis de gestion,
    – on peut trouver maintenant des SCPI dans les assurances vie.

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