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SCPI : les principaux indicateurs

Investir dans une SCPI est un choix patrimonial justifié pour la plupart des foyers fiscaux. Malgré tout, cette forme d’investissement reste peu connue du grand public. A noter que de nombreuses revues économiques et boursières commencent en en faire la publicité, car les SCPI présentent un bon ratio rendement/risque. Toutefois, il existe plus d’une centaine de SCPI sur le marché et on peut donc légitimement se demander laquelle (ou lesquelles) choisir. Mais certains indicateurs peuvent aider dans le choix d’une SCPI :

  • Rendement : c’est le loyer annuel versé par par part divisé par le prix de la part. Prenons un exemple avec Atlantique Pierre 1 en 2010 qui a versé 22 euros par part alors que la valeur de la part était de 320 euros (prix acheteur). Le rendement 2010 a donc été de 22/320 = 6,87%.
  • TRI (Taux de rendement interne) : pour calculer le rendement réel sur une ou plusieurs années, il faut tenir compte des loyers versés mais aussi du prix de la part qui s’apprécie. On peut dire aujourd’hui que le prix des parts ne va pas connaitre l’envolée des 15 dernières années et que les TRI des SCPI va sans doute baisser. Donc attention aux promesses un peu ambitieuses tenues par certains conseillers.
  • Taille de la SCPI : le niveau de risque est inversement proportionnel à la taille de la SCPI. Plus une SCPI possède de biens, moins le risque est élevé (mutualisation du risque). Car, comme pour toute société qui louent des biens, les risques sont bien présents : non paiement des loyers, incendie, rénovation pour la prise en compte des nouvelles normes, vacances locatives.

Courbe d'indicateurs

  • Répartition sectorielle et géographique : chaque SCPI a un profil particulier en terme de répartition sectorielle (murs de magasins, bureaux, entrepôts, habitation) et géographique. Certaines SCPI ont des biens plutôt en région alors que d’autres sont présentes au niveau national. Si on prend comme seul indicateur le risque, on préfèrera une SCPI équilibré au niveau national et plutôt orienté mur de magasins (comme Buroboutic par exemple).
  • Qualité des locataires : on comprend bien qu’avoir La Poste par exemple comme locataire c’est plus sécurisant que quelques petites PME. Les noms des locataires sont indiqués dans les rapports annuels.
  • Taux d’occupation : c’est le pourcentage d’occupation des biens de la SCPI en fonction des loyers (taux d’occupation financier) ou des surfaces (taux d’occupation physique). Le taux d’occupation financier est le plus significatif. Au dessus de 95% c’est très bon, entre 90 et 95% c’est acceptable, et en dessous de 90% cela commence à devenir préoccupant.
  • Report à nouveau : ce sont les sommes mises de coté chaque année et qui peuvent servir à maintenir les loyers en cas de baisse de ces loyers ou de taux d’occupation plus faible. C’est très important surtout si on réalise un achat de parts de SCPI à crédit pour garder la rentabilité du montage que le rendement ne baisse pas dans le temps. Donc cet argent peut permettre d’absorber un choc immobilier temporaire.
  • Valeur d’actif /Valorisation SCPI : la valeur d’actif est la somme de la valeur de tous les biens d’une SCPI, tandis que sa valorisation est le nombre de parts multiplié par le prix de la part. Aujourd’hui la plupart des SCPI présente une surcôte (ratio supérieur à 1). Malheureusement les SCPI de par leur statut protecteur concernant leur niveau d’endettement contrôlé et leur succès récent ont vu pour la grande majorité ce ratio explosé à la hausse. Quel que soit la qualité de la SCPI, un ratio supérieur à 1,1 commence à être à la limite l’acceptable.

A noter que la société de gestion de toute SCPI prend des frais de gestion de l’ordre de 10% et sont intégrés dans le calcul du rendement.  De même des frais d’entrée existent mais la encore comme le rendement se calcule avec le prix acheteur (frais d’entrée inclus). Donc plutôt que de regarder les frais, il suffit de regarder uniquement le rendement.

{ 6 comments… add one }
  • Snoozy 7 avril 2012, 15 03 47 04474

    Bonjour,

    Merci pour vos articles. Très intéressant.

    Personnellement je ne détiens pas encore de SCPI bien que le montage me parait très bien. Pourquoi? La fiscalité est écrasante (selon la situation fiscale) !! En effet dans le cas d’une tranche moyenne à 30% + 13.5% de social, en prenant comme hypothèse les 5% de rendement de la SCPI, après fiscalité, on tombe à moins de 3% (2.83% avec ces hypothèses).

    Donc avec le risque de dévaluation de l’immobilier, pour le moment, je vais rester à l’écart.

    Par contre ça pourrait devenir à nouveau SUPER intéressant en cas de repli !!

  • Arnaud 9 avril 2012, 18 06 16 04164

    Bonjour,

    En regardant les comparatif, je tombe souvent des taux d’occupation faibles 85-90% compensés par des Remises à nouveau entre 100 et 150 jours.
    Les RàN sont plus faibles sur les taux d’occupations forts.

    Penses-tu que choisir un taux d’occupation faible avec un gros RàN est intéressant quand même ?

  • Gilles from Objectifs Liberté 9 avril 2012, 19 07 02 04024

    @Snoozy :

    La fiscalité commence à devenir un souci au dessus de la tranche d’imposition à 14% car elle grève le rendement et comme tu le soulignes on peut tomber sous les 3% ce qui n’est pas glorieux et surtout est en dessous de l’inflation réelle. Ceci dit certains contrats d’assurance-vies permettent de loger des parts de SCPI et c’est intéressant. Je n’ai pas testé cette option car je voulais acheter à crédit.

    @Arnaud :

    Pour les lecteurs qui ne sont pas des familiers des termes des SCPI ou de comptabilité, le RàN est le report à nouveau qui est le reliquat de bénéfices (ici des loyers) resté sans affectation et qui permet lors d’une année de vache dans le cadre des SCPI de conserver une distribution au moins égale à l’année précédente (une sorte de caisse de secours).

    Le taux d’occupation est un paramètre vraiment essentiel. Atlantique Pierre 1 avait un gros report à nouveau qu’il a cramé en deux ans pour attirer des nouveaux associés pendant l’augmentation de capital, mais en 2011 on a senti le retour de bâton ! De mon point de vue, le taux d’occupation ne doit pas descendre en dessous de 90% sauf car exceptionnel dument justifié.

  • Arnaud 9 avril 2012, 19 07 06 04064

    Oui ça n’a pas l’air d’être la fête du côté d’Atlantique pierre 1. Il y’a pas mal de voyants au rouge chez eux : occupation, dividende, rendement.
    Je vais l’oublier celle là 🙂

  • Alex de consommer malin 15 juillet 2012, 16 04 34 07347

    Bnjour,
    Merci pour ces informations.
    J’ajouterai un indicateur : l’âge et la vétusté des immuebles.
    Les futures normes environnementales issues du Grenelle de l’environnement vont imposer aux propriétaires de lourds travaux de mise aux normes, ce qui impactera directement le rendement . Si on choisit une SCPI qui a dans son patrimoine , des immeubles récents, ou une politique affirmée dans le domaine environnemental, on s’affranchit de gros travaux.

  • Fannie 4 octobre 2012, 10 10 50 105010

    Merci pour cet articles qui résume très bien les points important pour bien investi en SCPI.
    À la suite d’Alex de consommer malin, je vais simplement rajouter qu’il est bon de jeter un coup d’oeil dans le rapport annuel des SCPI aux provisions pour créances douteuses. Cette réserve pour les loyers risquant d’être impayés est à vérifier sur plusieurs années, et permet de voir l’impact potentiel sur les revenus.

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