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SCPI, étude de cas (Luc) : le projet

Je vais inaugurer une petite nouveauté avec une étude de cas sur un projet d’achat de SCPI d’un des lecteurs du blog, la première. C’est l’occasion de suivre tout le parcours (du combattant ?) d’un lecteur qui envisage, puis concrétise je l’espère, son achat de parts de SCPI à crédit. Je serais donc là pour lui donner mon point de vue et mon expertise pour son montage. Je compte aussi sur l’avis des lecteurs les plus expérimentés en la matière.

Cas d’étude :

Mais d’abord quelques informations sur notre investisseur :

  • Lecteur : Luc
  • Situation de famille : Célibataire
  • Age : 31 ans
  • Métier : Ingénieur Aéronautique
  • Salaire net par mois : 2350 euros
  • Revenu fiscal de référence : 24900 euros

Luc est propriétaire d’un petit appartement en location (475 euros par mois) à Toulouse qui lui sert à payer une partie du prêt qu’il reste à rembourser (48000 euros – Remboursement mensuel 700 euros par mois pendant 4 ans). Cet appartement était à l’origine sa résidence principale, mais il a déménagé chez sa compagne et est logé à titre gracieux (le veinard !). Vu le boulot de suivi que ça demande, il préfère les SCPI pour la suite plutôt que de continuer avec de l’immobilier physique.

Il a approché son banquier (Crédit Mutuel) pour lui exposer son projet d’investissement sur trois SCPI : Atlantique Pierre 1, Efimmo et Buroboutic. Luc est partit sur un prêt de 15000 euros pour chaque SCPI sur 20 ans, en espérant négocier 4%. Pour l’instant le banquier n’a pas dit non, mais il ne connait pas trop les SCPI. A priori, des prêts immobiliers classiques sont possibles au Crédit Mutuel pour financer l’achat de parts. Luc est donc encore au stade de la discussion et a utilisé l’excellent simulateur d’Immobail pour avoir des informations sur les rendements escomptés.

A noter que notre jeune investisseur à 10000 euros de disponibilité et qu’il se pose la question de les investir comme apport pour l’achat de SCPI.

Scpi, le projet

Analyse :

Luc a le profil idéal pour investir, c’est un jeune investisseur avec un métier stable. En effet, il faut investir jeune si l’on veut obtenir l’indépendance financière avant 50 ans ! La durée du prêt qu’il a choisi (20 ans) est pertinente car il cherche à bâtir du patrimoine et non à avoir un complément de revenus.

Au moment où j’écris ces lignes, obtenir un prêt de 4% est possible, mais pas simple, surtout pour un faible montant et pour des SCPI. Je table plutôt sur une hypothèse de 4,2% avec 0,3% d’assurances. L’assurance est chère et si en principe on a le droit de prendre l’assurance de son choix, refuser l’assurance de la banque c’est s’exposer à coup presque sur à un refus de prêt. Je ne sais pas s’il va continuer avec sa banque mais il rencontre un cas classique où le conseiller ne sait pas ce qu’est une SCPI. A lui d’être convainquant, toutefois je remarque que le conseiller est resté ouvert et n’a pas dit non (bon point).

Concernant son montage, 45000 euros de prêts au total semble un montant raisonnable par rapport à ses revenus, mais attention car  le banquier regarde le pourcentage d’endettement pour monter son dossier. Celui-ci se calcule de la manière suivante :

  1. Faire la somme de tous les revenus (salaires, loyers, dividendes, aides, …). Les loyers ne sont pas pris en compte à 100% compte tenu du risque locatif mais à 70% (usage habituel dans les banques pour les revenus locatifs). Du point de vue de la banque les revenus sont donc de 2350 + 0.7×475 = 2682 euros.
  2. Faire la somme des dépenses pour le loyer ou le prêt de l’habitation principal et des dettes. Le logement à titre gratuit va s’avérer décisif car Luc rembourse déjà 700 euros par mois. Si l’on ajoute un prêt de 45000 euros sur 20 ans au taux de 4,5% TEG, cela donne des remboursements mensuels d’environ 280 euros (avec environ 180 euros de loyers prévisibles).
  3. Calculer le ratio dépenses sur revenus :
    • Taux d’endettement actuel = 700 / 2682 = 26 %
    • Taux d’endettement futur = (700 + 280) / (2682 + 0.7×180 ) = 35%

Au sens de l’endettement, on est sur un dossier un peu juste, mais il faut tenir compte du fait que le prêt pour le remboursement de l’appartement sera fini dans 4 ans. Les banques savent évaluer ce genre de situations et donner un retour favorable car le chiffre lui-même est à mettre en regard de la situation de l’investisseur. De plus, en étant jeune, avec un bon boulot, du patrimoine (10000 euros et un appartement), Luc a un très bon dossier. Les banques tiennent compte du reste à vivre et de la situation particulière d’investisseur locatif, la barrière des 33% d’endettement est faite pour être franchie …

Je reviens sur les SCPI qu’il a choisi. Rien à dire, à part sur Atlantique Pierre 1, que je conseillerais de remplacer par PFO2 (ma petite dernière), car cette SCPI (que je détiens) va baisser les loyers. Elle ne peut plus puiser dans son report à nouveau comme les années précédentes donc le rendement sera sans doute proche pour 2011 et 2012 de 5%.

Pour le reste mututaliser le risque sur trois SCPI c’est bien (c’est ce que j’ai moi-même réalisé sur 4 SCPI pour l’instant) et le montant des prêts me semble bien dimensionné par rapport à sa situation financière. Luc par la suite serait avisé si ce n’est déjà fait de prendre date pour l’ouverture d’un PEA ou d’une assurance vie pour diversifier son épargne. A part cela, on voit que le point dur sera l’obtention des prêts comme d’habitude pour l’investissement en SCPI surtout que les montants pour chacun des prêts sont peu elevés. Je rappelle au passage qu’il faut faire un prêt par SCPI ! Luc devra donc faire 3 prêts.

Dernier point, l’investissement locatif doit être financé à 100% en phase de constitution de patrimoine pour maximiser le taux de rendement interne (TRI). Donc inutile d’utiliser les 10000 euros de liquidités disponibles dans cette opération d’achat de parts de SCPI. Cette somme constitue aussi un bon fonds de précaution. De plus, si Luc veut acheter plus tard sa résidence principale, ce sera bien d’avoir cet argent sous le coude.

{ 17 comments… add one }
  • gunday 2 janvier 2012, 9 09 25 01251

    Le cas présenté ressemble étrangement au mien.
    Donc je confirme les chiffres.
    Au niveau du salaire et de l’endettement.
    Concernant l’emprunt, j’ai eut 4,55% pour 45000€ sur 20 ans. soit 290€/mensuel.

    Par contre quelques points :
    le crédit mutuel m’a directement envoyé paitre quand j’ai parlé de SCPI.
    Un prêt immobilier de 15.000€ ça risque d’être compliqué.
    Le crédit foncier m’a évoqué un minimum de 21.500€ et par la banque populaire ce serait 30.000€
    Et ensuite travailler avec une personne ne connaissant pas le domaine, j’ai essayé, ce ne fut pas du tout un succès (en fait ce fut une catastrophe, j’ai du reprendre l’intégralité du dossier et gérer directement avec les sociétés de gestion)

  • Guillaume de komment devenir riche 2 janvier 2012, 14 02 45 01451

    Effectivement sous 21 500€, ce n’est pas un prêt immo, c’est un prêt conso.

    Pour l’assurance du prêt effectivement de manière générale le banquier n’aime pas mais depuis la loi Lagarde (il fat leur dire pour montrer qu’on connait ses droits) ils n’ont pas le droit de refuser la délégation.

    En pratique, ils acceptent mais du coup ils augmentent un peu le taux d’emprunt mais sur le coût total, prendre une délégation est quand même un calcul gagnant (pour les moins de 40 ans)

  • Gilles from Objectifs Liberté 2 janvier 2012, 15 03 56 01561

    Gunday :

    C’est marrant on est sur les mêmes chiffres et sur 4,5% comme je l’indiquais. Je pense que la mission pour trouver un prêt à 4% (enfin 3 prêts) sera dur pour Luc, mais si c’était super facile tout le monde le ferait. Sur le papier acheter des SCPI à crédit c’est simple et pratique, mais dans les faits l’obtention du prêt va demander des recherches et de la patience. Il n’y pas de limite basse pour un prêt immobilier.

    @Guillaume :

    La limite basse de 21500 euros que tu décris pour un prêt immobilier n’existe pas, c’est le crédit consommation qui a une limite haute de 21500 euros ! J’ai fais un prêt immobilier de 10200 euros pour acheter des parts de SCPI. Par contre en général, la banque n’aime pas car monter un dossier de prêt pour des montants aussi faibles est moins rentable.

    Le banquier peut aussi faire ce que tu décris c’est-à-dire monter le taux d’intérêt du prêt si tu vas chercher ton assurance ailleurs et au final il y a des chances que ce ne soit plus rentable alors. Donc encore une loi inapplicable, comme pas mal en France …

  • Luc 2 janvier 2012, 18 06 35 01351

    Bonjour à tous, je suis le Luc dont on parle 🙂

    Merci pour vos retours, j’ai bien compris que le crédit sera le point dur.

    J’entends beaucoup de choses différentes sur PFO2, et découvrant à peine le sujet, je ne suis pas très au courant des SCPI qui valent le coup dans les années à venir.

    Atlantique Pierre 1 avait de bons rendement sur les 3 dernières années, mais Gilles me sembles plus informé que moi, clairement.
    Efimmo 1 , je n’ai pas trouvé bcp d’avis dessus
    Buroboutic m’avait été conseillé par les Chroniques Agora (au temps où j’étais abonné), mais leur rendement n’est pas mirobolant.
    PFO2, semble prometteur (http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=218 [31] ), mais pas d’historique, donc de mon point de vue il y a un peu plus d’incertitude.

    Bref, je suis encore dans la recherche de mes 3 SCPIs. En croisant avec les ce qui est possible d’avoir aussi (augmentation de capital & co).

    Avec des rendements en baisse et des prêts en hausse, la route est étroite.

  • gunday 2 janvier 2012, 23 11 12 01121

    Pour les SCPI ouvertes sur le marché primaire, je me base principalement sur : http://www.pierrepapier.fr/les-scpi-ouvertes-a-la-souscription/

    Pour les 2 que j’ai déjà acquise j’ai choisi épargne foncière et immorente. Des gros du secteur, pas forcément les meilleures, mais une certaine sécurité.

  • FRED 3 janvier 2012, 13 01 46 01461

    Bonjour,

    Je suis en train de réaliser une opération similaires avec HEDIOS Patrimoine via leur site BEST.SCPI.com.
    Opération à la base de 50 000€ en SCPI avec 15 000€ d’apport. J’étais en discussion avec 2 prestataires (PRIMALIANCE et HEDIOS) qui peuvent s’occuper de tout (achat SCPI sans frais supplémentaire ,emprunt).Je peux communiquer les contacts si ça t’intéresse.
    Leurs avis était similaire: pour 50 000€ 2 SCPI était suffisante pour diversifier et il fallait un minimum de 21 500€ pour le montant du pret.
    Mon projet va se finaliser comme suit: 15 000€ comptant sur LAFFITE PIERRE et 25 000€ à crédit (3.95% sur 12 ans et 0.19% assurance en délégation) sur PFO2 soit 40 000€ sur 2 SCPI.

  • Gilles from Objectifs Liberté 3 janvier 2012, 19 07 50 01501

    @Luc :

    Buroboutic, Efimmo, PFO2 me parait un bon tiercé gagnant dans cet étude de cas. Certes les prix des parts ont monté et les taux d’intérêts également mais le montage conserve du sens à crédit dans une optique de constitution de patrimoine (prêt sur 15 ans minimum) et de protection contre l’inflation.

    @Gunday :

    La sécurité c’est aussi une stratégie gagnante à long terme. Immorente se situe en effet parmi les SCPI les plus sûres de par la composition de ses biens et sa taille.

    @Fred :

    Hédios et Primaliance sont deux gros acteurs qui font pas mal de publicités mais ce ne sont pas les seuls sur le marché.

    NOTE IMPORTANTE : Heureusement qu’ils s’occupent de tout gérer sans prendre de frais pour la simple et bonne raison que ce type de prestation est rémunéré par la société de gestion de la SCPI (entre 2 et 3% du montant souscrit) et par la banque proposée (en tant qu’apporteur de client). Toute société ou CGPI qui prendrait des honoraires sur ce type de prestation serait sans doute à éliminer très vite de son carnet d’adresse.

    Pour ce qui concerne la diversification 3 c’est mieux que 2 mais comme tu arrives avec une « petite » somme ça ne les intéresse sans doute pas de monter de « petits » dossiers. Je répète aussi que la limite des 21500 n’existe pas ! J’ai fait 5 prêts immobiliers sur 20 ans et 4 des 5 prêts sont en dessous de cette somme.

    0,19% d’assurance en délégation c’est pas trop mal. Par contre j’aurais pris un prêt plus long mais tu as du faire le choix des 12 ans en connaissance de cause, par rapport à ta situation.

  • FRED 4 janvier 2012, 8 08 05 01051

    Il est vrai que pour ma première expérience dans le domaine des SCPI j’ai préféré passé par l’intermédiaire d’un prestataire (pour plus de sécurité). J’aurais pu également démarché les banques mais là encore j’ai délégué (pour être plus tranquille).
    Il est vrai que le choix de faire un apport et de choisir un prêt court correspond à ma situation du moment (peut-être pas la meilleur solution évidement). J’avais une assurance vie sur laquelle je versais 75€/mois; j’ai transféré ce versement pour le mettre sur mon prêt (après simulation je pense faire un effort moyen de 90€/mois après impôt donc mon épargne mensuel n’est pas imputé).
    Comme Gilles le dit il a réussi à faire des prêts immobilier pour l’achat de SCPI pour des valeurs inférieurs à 21 500€. Je dirais bravo et je souhaite bonne chance et bon courage à Luc pour faire de même.

    J’ai lu quelques articles sur l’achat de SCPI grâce au PEL et CEL. Est ce une bonne opportunité (je pense surtout au CEL). Quelqu’un a t-il un retour sur ce montage là ?

  • gunday 4 janvier 2012, 8 08 50 01501

    Même question que FRED concernant les SCPI par CEL et PEL.
    D’ailleurs au passage c’est encore possible avec de nouveaux comptes?

    @Gilles, de quand date tes emprunt, je crois que les règles ont pas mal changé avec le loi Lagarde qui est un loi très récente!

  • Riche Idée 5 janvier 2012, 8 08 13 01131

    @Fred : Pour le PEL et le CEL, tu ne peux acheter que des parts de SCPÏ d’habitation et non de rendement (bureaux ou murs de magasins)

  • FRED 5 janvier 2012, 11 11 30 01301

    @Riche Idée SCPI d’habitation ????
    Peux tu expliquer les différences par rapport aux SCPI de rendement ou de défiscalisation..
    Merci.

  • gunday 5 janvier 2012, 11 11 34 01341

    FRED,
    sauf erreur de ma part, habitation = SCPI fiscale.
    Et souvent les rendements sont bas (2 ou 3%) a ajouter à la déduction d’impôts.

  • FRED 5 janvier 2012, 11 11 42 01421

    gunday
    A ton avis à partir de quel montant d’impot il est intéressant de se renseigner sur les SCPI fiscales..

    Et pour revenir au cas de LUC il ne faut pas oublier les impots que les SCPI génèrent dans notre simulation. Plus on appartient a une faible tranche d’imposition (5.5% ou 14%) plus c’est intérressant.

  • Riche Idée 5 janvier 2012, 18 06 45 01451

    @Fred,
    Il n’existe pas des SCPI d’habitation non fiscale.
    C’est vrai qu’en ce moment ils ne vendent que de la défiscalisation car cela marche « mieux » (enfin se vend mieux).
    Mais cela n’est pas intéressant d’y souscrire si on a pas une forte imposition (Malraux, Scellier).
    Si tu n’es pas sûr de ta situation, mon achat, je l’ai fait auprès d’un CGPI qui analyse ta situation avant de te propose des SCPI. Par la suite, je suis passé directement par la société de gestion car je connaissais le processus.
    Pour info, Je suis investis dans PFO2 et Novapierre 1.

  • Delinfo 7 janvier 2012, 11 11 59 01591

    Merci pour cet article, il nourrit ma réflexion.

    Ma femme et moi souhaitons également diversifier notre patrimoine en cours de constitution et à la lecture d’Intérêts Privés de ce mois-ci et des différents articles comme le vôtre, le choix de la pierre-papier financé 100% à crédit me semble être un bon choix car l’achat d’un investissement locatif physique, voire une résidence principale ne nous semblent pas pertinents compte-tenu des prix en ce moment et de notre rythme de vie.

    Notre situation :
    Tous deux cadres de 31 ans habitant la petite couronne (locataires), aucun crédit en cours.
    Revenus imposables 2011 : 77 K€
    Epargne de précaution : 16 K€
    PELs : 58 K€
    PEAs : 30 K€
    Assurances Vie : 16 K€
    Conseiller clientèle de ma banque :
    – connaissance vieille de 13 ans toujours en charge de mes comptes et de ceux de mes parents ;
    – l’inconnue de l’équation, connait-il ce genre de montage… à vérifier, je dois le contacter à ce sujet en Janvier-Février pour le questionner et savoir quel taux il est en mesure de me proposer ;

    Pour info : dans IP n°694, le conseiller en gestion de patrimoine conseille Immorente, Novapierre, Foncia Pierre Rendement, Effimmo, SelectInvest 1.

  • Vincent 13 avril 2012, 20 08 43 04434

    Bonjour,

    Merci pour toutes ces informations.
    J’ai pour ma part en projet de vendre un bien locatif sur lequel j’ai encore un prêt bancaire en cours, et de transférer ce dernier vers l’achat de SCPI dont les intérêts serviraient à rembourser les échéances de prêt. Bien sûr il me faut l’accord e la banque (Société Générale), et j’ai un rendez vous fixé dans une semaine.
    Quelqu’un sait il si c’est possible ?

    Mon contrat de prêt spécifie que le transfert vers un autre bien immobilier est soumis à accord de la banque. Je souhaite me séparer de ce bien car je n’ai pas le temps de m’en occuper et le rendement net après impôt est vraiment trop faible (environ 2.5%, sans compter les travaux comme la chaudière qui vient de claquer ! Bref, c’est nul.)

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