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SCPI et loyers

Cet article constitue la suite logique de la série concernant l’achat de parts de SCPI en tant qu’investissement immobilier. Les commentaires et les courriels que j’ai reçu concernant le rendement des SCPI, m’amènent à répondre aux questions les plus fréquentes sur les loyers qu’elles versent :

Quelle est la différence entre un dividende et un loyer ?

Un dividende, associé à une action d’une société, est une partie du bénéfice distribuée pour une action. Ces dividendes dépend de la politique du groupe et des décisions des actionnaires en assemblée générale. En France, ils sont versés une fois par an peu de temps après l’assemblée générale (quelquefois, il y a un acompte dans l’année). Les dividendes peuvent être supprimés si l’assemblée générale le décide. Un loyer, quant à lui, est la somme que paie un locataire (particulier ou professionnel) pour la location d’un bien immobilier et ne suit pas du tout les mêmes règles fiscalement. Une SCPI verse des loyers contrairement à une société foncière cotée qui verse des dividendes.

Les loyers sont-ils verser mensuellement ?

Non, les loyers sont versés trimestriellement pour toutes les SCPI.

Les loyers des SCPI peuvent-ils baisser ?

Oui, comme tout loyer fonction de l’offre et de la demande (mais aussi de la loi). Les SCPI sont majoritairement propriétaires d’immeubles de bureau, d’entrepôts, de commerces.  Si l’offre est trop abondante les sociétés locataires peuvent renégocier les loyers à la baisse ou déménager. Depuis 2008, on constate une stabilité des loyers, ce qui est une bonne performance en période de crise, mais le rendement a toutefois baissé car le prix des part a augmenté. Le risque d’une baisse des loyers dans les années qui viennent existe. Pour anticiper une telle baisse les sociétés de gestion prévoit presque toujours un report à nouveau correct pour compenser une baisse temporaire d’activité.

Quittance de loyer

Quel est le rendement moyen des SCPI ?

Autour de 5%. On entend habituellement par rendement des SCPI, le ratio entre le loyer versé par an divisé par le prix de la part acheteur. Il est actuellement compris entre 4 et 6%. Il faut choisir des SCPI disposant de rendement acceptable, soit supérieur 5%. A ce sujet, il est important de suivre les principaux indicateurs des SCPI.

Quel est l’imposition que supportent les loyers des SCPI ?

Les loyers provenant des SCPI sont à déclarer comme de l’immobilier classique. Ils supportent la CSG qui est de 13,5% et s’ajoutent dans la catégorie revenus fonciers, qui eux-même s’ajoutent à vos autres revenus. Si les parts de SCPI ont été achetées à crédit, les intérêts d’emprunts du crédit sont déductibles des revenus fonciers. A noter qu’il est possible sous certaines conditions très spécifiques de passer au micro-foncier.

Et si la société de gestion fait faillite, je perds tout, je n’ai plus de loyers ?

Non, une société de gestion assure le fonctionnement d’une ou plusieurs SCPI, un peu comme un syndic dans un immeuble. Si la société de gestion fait faillite, les biens de la SCPI restent la propriété des associés qui continueront de toucher des loyers. Ils nommeront une autre société de gestion, c’est tout.

En conclusion, la baisse des loyers de l’immobilier d’entreprise est possible, mais il faut souligner que l’immobilier d’entreprise n’a pas subi la même flambée immobilière que celui d’habitation (ni pour les biens, ni pour les loyers). Les loyers des SCPI constituent donc un revenu plutôt sûr, sans aucune gestion contrairement à de l’immobilier locatif classique.

Nous consommons et travaillons pour les entreprises, mais en tant que propriétaire de parts de SCPI, elles travaillent pour nous également (car elles sont nos locataires) en nous versant des loyers !

{ 5 comments… add one }
  • Manuel A. 22 janvier 2012, 18 06 53 01531

    Bonjour Gilles,
    Vu les rendements de placements actuel, cela reste un moyen de placer de l’argent avec un rendement autour de 5%. C’est un placement accessible avec moins de capital qu’un placement en dur. J’ai envisagé cette solution, dès que mon business d’affiliation sur internet m’apporte un peu d’argent, je me lance dans les SCPI.

  • gunday 24 janvier 2012, 8 08 52 01521

    Bonjour,
    Attention quand même au rendement.
    Car 13,5%, plus l’incorporation aux revenus peux rapidement faire monter la note!

    Je pense que le top serait d’investir dans une SCPI qui possède les locaux de notre lieu de travail, là ça serait la classe! 😉

  • Gilles from Objectifs Liberté 24 janvier 2012, 9 09 27 01271

    @Manuel :

    Tu peux acheter tes SCPI à crédit si tu n’as pas la somme nécessaire pour les acheter au comptant !

    @Gunday :

    13,5% ça commence en effet à peser, mais une partie de la CSG est déductible (maigre consolation). L’incorporation aux revenus montre simplement que c’est un placement idéal pour les revenus modestes.

    La classe suprême, c’est tu es actionnaire de ta société et tu possèdes une partie de leurs locaux via une SCPI. Là, elle travaille pour toi. C’est possible, car la majorité des sociétés ne possèdent pas les murs, surtout avec la mentalité actuelle des dirigeants et de leurs actionnaires. La tendance, c’est même de vendre les murs quand on en possède (recentrage sur le cœur de métier).

  • FRED 26 janvier 2012, 12 12 09 01091

    @Gilles
    Je ne comprebds pas quand tu parles q’une partie de la CSG est déductible…
    Les 13.5% correspondent bien aux prélèvements sociaux aux quels il faut rajouter ta tranche d’imposition.
    Dans mon cas 14% +13.5% soit 27.5% à retancher au rendement des SCPI. Si l’on part sur un rendement de 5% avant impot on se retrouve à 5-27.5% soit 3.6% de rendement net aprés impot.
    Bien sur si on achete à crédit tu déduits tes intéréts d’emprunts.

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