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OPCI : les futures SCPI ?

Pour un petit rappel sur les SCPI, la consultation de l’article sur l’achat de SCPI à crédit s’impose. Je supposerais dans la suite de cet article que vous savez ce qu’est une SCPI, et connaissez le mode de fonctionnement de ce type de placement.

Et c’est quoi une OPCI alors, par rapport à une SCPI ? C’est un Organisme de Placement Collectif en Immobilier, soit un produit d’épargne qui est né d’une ordonnance de 2005 définissant le régime juridique des OPCI. Le problème de l’OPCI c’est qu’elle ressemble plus à un OPCVM (c’est-à-dire une SICAV ou un FCP). Ce type de placement a été introduit pour accroitre la liquidité. En effet certains associés de SCPI se sont retrouvés avec des parts invendables car il n’y avait aucune contrepartie à l’achat (surtout en 2008/2009). Mais malheureusement pour assurer la liquidité, on propose un produit dénaturé.

On définit deux types d’OPCI :

SPPICAV : Société à Prépondérance Immobilière à Capital Variable

  • Fiscalité : régime des valeurs mobilières
  • Obligation de distribution : 85 % à 100 % des revenus locatifs

FPI = Fond de Placement Immobilier

  • Fiscalité : : régime des valeurs immobilières
  • Obligation de distribution : 85 % des revenus locatifs, 85 % des plus-values de cession

Les SPPICAV ne sont donc ni plus ni moins que des SICAV actions spécialisés. Les actions ne s’achetant pas à crédit, il n’est plus possible sur ce type de placement d’envisager un achat à crédit et donc de disposer de l’effet de levier si intéressant de l’immobilier. Les FPI quant à elle restent vu comme des valeurs immobilières et peuvent donc être achetés à crédit.

Une rue avec des immeubles

Autre point noir, la répartition des actifs des OPCI :

  • Trésorerie permanente 10%, pour favoriser la liquidité.
  • Actifs non immobiliers jusqu’à 30% (foncières cotés, OPCVM, actions, …).
  • Actifs immobiliers physiques de 60à 90%.

Pour avoir reçu les rapports annuels des SCPI que j’ai acheté à crédit, on sait ce qu’on achète (noms, adresses, surface des biens, …). Avec les OPCI la composante non immobilière physique laisse trainer un gros flou. Qui vous dit que vous n’aurez pas du Madoff bis dans vos OPCI via une OPCVM géré par un autre organisme !). De plus la trésorerie de 10% va bien sur gréver le rendement global. C’est tout cela qui va perturber l’investisseur qui gère son patrimoine par allocation d’actifs. Si je veux 20% d’immobilier physique dans mon patrimoine, je peux prendre 20% de SCPI mais pas 20% d’OPCI car une OPCI n’est pas composé à 100% d’immobilier physique justement !

Un autre point noir très important et de taille : la capacité d’endettement des OPCI est de 40% des actifs immobiliers +10% des autres actifs donc la prise de risque est supérieur à celles des SCPI qui sont un placement de père de famille.

A l’avenir certaines SCPI vont se transformer ou non en OPCI, en fonction du vote des associés à l’assemblée générale. C’est véritablement là ou l’on verra si la société de gestion travaille dans l’intérêt des associés ou non. Une de mes SCPI favorites Buroboutic dont je suis associé a déjà fait savoir qu’elle demande aux associés de voter non à l’assemblée général concernant la transformation de la SCPI en OPCI. Que feront les autres SCPI dont les associés sont des compagnies d’assurance ou/et des banques (de même que la société de gestion). Car il ne faut pas se leurrer, pour les banques/assurance prendre le contrôle des SCPI (via les OPCI) c’est une grosse manne financière : les 30% autorisés sur les actifs non immobiliers partiront probablement sur des fonds spécialisés leur appartenant.

Une SCPI c’est de l’immobilier, Un OPCI c’est une valeur mobilière ! Il faut donc être très vigilent et clairement investir dans les SCPI uniquement. Le client est roi, il reste à montrer que c’est nous qui décidons pas les banques et les assurances. Aux prochains conseils des trois SCPI que je possède, je voterais pour la conservation du statut de SCPI et j’encourage tous les associés de SCPI à faire de même.

{ 8 comments… add one }
  • Christophe 16 mai 2011, 10 10 25 05255

    Une fois de plus, ces informations sont essentielles et montre que les autorités veulent modifier les contrats en cours de route. Il faut donc rester vigilant et choisir la meilleur formule lorsque cela est possible.

  • Christian 17 mai 2011, 6 06 54 05545

    je me suis intéressé à ce type de placement il y a maintenant six ans, les choses à l’époque n’étaient pas encore cadrées, cela peut correspondre à un profile d’investisseurs, qui souhaitent prendre plus de risques.
    Un jour je suis allé dans un salon, où des explications détaillées nous ont été transmises , des anciens possédaient depuis longtemps des parts de SCPI,dont la compagnie justement devaient muter en OPCI, certains voyaient un intérêt à adhérer à ce type de placement, d’autres s’en inquiétaient…
    Je pense que c’est une question de tempérament et de diversification.de toute façon il vaut mieux faire un panachage .

  • Gilles (Objectifs Liberté) 18 mai 2011, 8 08 31 05315

    @Christophe : au départ la loi obligeait le passage des SCPI vers les OPCI sous prétexte d’aider les particuliers. On sent la force des lobby. Heureusement on va pouvoir voter aux assemblées pour éviter ça car le passage n’est pas obligatoire.

    @Christian : non ce n’est pas une question de diversification ou de saine gestion car les OPCI transforment un investissement immobilier en un FCP/SICAV. Dans ce cas autant prendre un fonds spécialités en immobilier. Petit remarque : la société de gestion ne décide pas de transformer une de ses SCPI en OPCI, mais ce sont les associés qui le décident en votant ! Cela montre que certaines sociétés de gestion ont déjà fait le choix pour nous car les associés sont des fonds d’assurances vie ou des banques qui nous embarquent dans leur logique et leurs intérêts.

  • Pat 18 mai 2011, 11 11 47 05475

    Bonjour,

    Voici la période des AG pour les SCPI, propriétaire de parts de SCPI gérer par le Cabinet Voisin, suite au rapport 2010, une résolution est prévue pour les AG de « non transformation en OCPI » avec argumentation avantages inconvénients des deux systèmes est présenté en toute objectivité. Mais la recommandation du cabinet de Gestion est de refuser la transformation…
    Pour ma part,
    Ne mélangeons pas les genres des SCPI ont été vendues pour faire de l’immobilier… pourquoi nous transformer en cours de route des SCPI en OCPI! On a rien demandé!
    Il aurait été plus logique de proposer parallèlement aux SCPI des OCPI mais sans faire tendre l’existant vers un produit au futur inconnu!
    Si on voulait de la souplesse, on avait cas autorisé sans contraindre!
    Bref laissé nous tranquille avec nos SCPI… le risque c’est de voir un bon produit se transformer contre notre gré… Alors plus que jamais bien comprendre les enjeux de ces transformations… l’abstention ou l’acceptation de ces modification de statut serait plus que regrettable. Alors tous aux AG ou au moins voter par correspondance!

    Pat

  • Gilles (Objectifs Liberté) 19 mai 2011, 8 08 29 05295

    @Pat :

    Le match OCPI SCPI je l’espère, verra le statut de SCPI l’emporter haut la main. La transformation des SCPI en OPCI n’a aucune justification pertinente. Je n’ai pas envie que l’on transforme mon morceau d’immeuble en organisme de placement collectif ! Au début de la loi, il voulait imposer la transformation en OPCI. C’est grave quand même de décider à la place des gens.

    Les SCPI sont comme tu le dis un bon produit facile à comprendre alors que les OPCI c’est déjà plus difficile. Pour toutes SCPI les que je possède je voterais contre la transformation en OPCI.

    Il n’y a pas besoin de contraindre les gens en leur faisant miroiter une meilleure liquidité de leurs placements, ceux qui veulent des OPCI n’ont qu’à en acheter. Le rendement des OPCI risque d’être inférieur au rendement des SPCI avec un risque supérieur lié au pourcentage d’endettement.

  • Tan 31 mai 2011, 12 12 22 05225

    Bon ce qu’on comprend c’est que la gestion de son patrimoine c’est compliqué et qu’il faut s’informer mais comment être un expert en tout ? Avant de lire ton article sur les SCPI je ne savais même pas ce que c’était. Et puis je vois dans les commentaires le mot pierre papier qui est nouveau pour moi ! Que dire des OPCI. Bon je crois que je vais tout laisser sur mon livret A.

  • philbich 29 juillet 2011, 11 11 00 07007

    Privilégiez les SCPI en les achetant à crédit plutôt que de prendre des risques sur le capital via les OPCI : si vous voulez prendre ce genre de risque alors mettez-le directement en Bourse ou via les OPCVM.

    Pas de mélange des genres sur vos investissements patrimoniaux sinon demain votre OPCI immobilier va plonger parce qu’il aura récupéré des obligations d’état grec, portugais, irlandais ….

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