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Nue-propriété et usufruit : définitions

Deux notions importantes à connaitre en droit de la propriété sont la nue-propriété et l’usufruit. Si je vous les présente aujourd’hui, c’est que j’en reparlerais dans le cadre d’une stratégie un peu particulière qu’il est possible d’utiliser pour l’achat de SCPI.

Le droit à la propriété (d’un bien) peut être « démembré », c’est-à-dire qu’il est possible de séparer la propriété d’un bien de sa jouissance. Je m’explique : un bien peut « appartenir » à deux personnes :,

  • Le nu-propriétaire possède le bien pourtant il ne peut l’utiliser (le louer, l’habiter ou le vendre par exemple), mais il est bien à lui.
  • L’usufruitier possède la jouissance du bien (mais pas le bien lui-même). Il peut l’habiter ou le louer par exemple.

Quel est donc l’intérêt de ce schéma ? C’est énorme en fait pour la transmission patrimoniale. En effet, comme vous le savez des droits de succession existent en France. Il s’agit de taxes à acquitter quand pour les héritiers d’une personne. Mais il est possible de donner à ses enfants au cours de sa vie une partie ou l’ensemble de ses biens immobiliers en nue-propriété. Les parents sont protégés car les enfants ne peuvent vendre les biens, et ils peuvent continuer à profiter de ces biens en y résidant ou en obtenant un complément de revenus en les louant. Les enfants de leur coté réduisent ou annulent les droits de successions. A la mort de leurs parents, ils auront la pleine propriété des biens. Toute famille un tant soit peu intelligente et ayant du patrimoine devrait connaitre les possibilités du démembrement et les utiliser.

Il existe des montages plus complexes pour donner un usufruit temporaire qui permet à des investisseurs aux profils différents d’obtenir une bonne rentabilité (avec les SCPI ou l’immobilier plus classique).

A noter que le nu-propriétaire n’est pas fiscalisé sur son bien (pas d’ISF, pas d’impôt sur le revenu). C’est un peu logique car il ne dispose pas de la jouissance de son bien … Il est inutile de rentrer dans plus de détails car les taxes et la loi sur les successions évoluent en permanence en fonction des gouvernements. Il faut juste avoir en tête que la  séparation entre la possession du bien et sa jouissance est possible et laisse de nombreuses possibilités patrimoniales. Il est intéressant pour tout investisseur de connaitre cette possibilité, voila qui est fait !

{ 11 comments… add one }
  • Ludovic d'Ethic Patrimoine 5 juillet 2012, 20 08 26 07267

    C’est une très bonne idée de présenter le démembrement de propriété, car c’est effectivement méconnu de la plupart des investisseurs.

    C’est une technique très puissante et il y a de nombreux avantages….

  • philbich 6 juillet 2012, 8 08 49 07497

    je plussoie 🙂

    J’ai appliqué cette technique de démembrement de propriété lors d’une succession et lors d’une donation-partage. Il n’y a pas mieux pour transmettre des biens immobiliers tout en faisant chuter les frais de transmission.

    Pensez-y dès l’achat de vos SCPI en en achetant un nombre divisible par 4 si vous avez 2 enfants, 6 pour 3 enfants, etc … pour ne pas avoir à vendre des parts pour équilibrer le partage.

    Je m’explique : si je prends une famille de deux parents et deux enfants, chaque parent peut transmettre la moitié des biens (il faut donc un nombre pair de parts de SCPI à partager) à part égale pour leurs deux enfants (là aussi il faut que cela soit divisible par deux) ; d’où l’importance de prendre un nombre de parts divisible par 4 (2×2 enfants) ou par 6 (2×3 enfants) … de cette façon il n’y aura pas obligation de vendre des parts pour équilibrer le partage et donc de limiter les frais.

    A noter qu’il ne peut pas y avoir de donation-partage quand il n’y a qu’un enfant.

    Si vous voulez faire des simulations de transmission, il vous faut savoir ce que vaut la nue-propriété et l’usufruit d’un bien immo.

    Le calcul de la répartition de la valeur d’un bien immobilier entre la nue-propriété et l’usufruit se calcule d’après l’âge de l’usufruitier.

    On part de 100 et on retranche l’âge de l’usufruitier (âge arrondi à la dizaine inférieure) et cela donne le pourcentage d’usufruit d’un bien. Par défaut cela donne aussi la valeur de la nue-propriété.

    Par exemple, la nue-propriété d’un bien estimé à 200K€ est transmis en donation-partage à deux enfants par un parent isolé âgé de 67 ans.

    L’usufruit conservé par le parent isolé sera estimé à 80K€, soit 200K€ x 40% (les 40 sont trouvés par l’opération 100- âge du donateur simplifié à la dizaine inférieure (67 ans devient 60), soit 100-60)

    Si l’usufruit est de 80K€, alors la nue-propriété est de la différence, soit 120K€ (200- 80). Chaque enfant recevra donc 60K€ par donation-partage (120/2).

    Au-décès du parent donateur, les deux enfants recevront automatiquement la part d’usufruit correspondant à leur part de nue-propriété sans droit de succession.

    Cette scission permet aux parents de commencer à transmettre de leur vivant et donc d’éviter des tensions entre héritiers tout en soulageant la note fiscale et tout en gardant la jouissance des biens immobiliers.

    A savoir que l’usufruitier pouvant louer le bien, ce montage permet à la famille d’éventuellement louer le bien pour financer une maison de retraite sans avoir à vendre le bien puisqu’il appartient déjà aux héritiers.

    Concernant les SCPI, ce démembrement a pour moi deux avantages supplémentaires :
    – il permet de transmettre un patrimoine qui a fortement augmenté sans être taxé sur les plus-values car cela n’est pas considéré comme une vente.
    – il permet de transmettre un patrimoine immobilier à une jeune génération qui va galérer pour trouver un logement à un prix décent mais qui aura via cette nue-propriété un capital à présenter au banquier afin d’augmenter sa surface financière et obtenir des prêts à des meilleurs conditions.

  • Christian 7 juillet 2012, 23 11 12 07127

    Gilles, c’est un très bon développement, je voulais ajouter quelque chose, si il y a un bon accord entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, les conditions initiales ne sont pas figées, et à tout moment si le besoin s’en fait sentir il est tout à fait possible de revendre un bien avec l’accord bien entendu du nu-propriétaire.
    (Pour de multiples raisons d’ailleurs, déménagement de l’usufruitier, ou bien nouvelles acquisitions plus adaptées etc….)
    Si tout le monde est d’accord, il faudra simplement inclure dans l’acte de vente une clause de remploi des fonds, indispensable pour leurs réutilisation et en fournir une copie pour la prochaine acquisition. (demander impérativement une copie au notaire de l’acte le jour de la vente définitive, il faut savoir que le vendeur n’a jamais en temps normal ce document)

  • xa 25 juillet 2012, 22 10 19 07197

    Pour compléter, l’usufruit est en réalité le cumul de l’usus et du fructus.

    Pourquoi compléter ? Parce qu’on peut se trouver dans des situations avec un droit d’usage (usus) qui n’est pas un usufruit. L’usufruitier seul peut louer le bien, l’usager ne peut qu’occuper personnellement le bien sans le louer.

    Pour Philbich
    « chaque parent peut transmettre la moitié des biens »
    Attention, le régime matrimonial et le mode d’acquisition ont leur importance. Par défaut, tout bien acquis post mariage est communautaire (si régime communautaire). Dans ce cas la donation doit être consentie communément, et sera considérée comme issue pour moitié de chacun.

    Sur le nombre de part, on peut aussi faire une donation simple en indivision. La donation partage ne s’impose que si l’on donne des biens différents à chacun (ca évite le rapport). Mais si on donne le même bien (en l’occurence les memes titres), on peut éviter le prépartage, puisqu’il n’y aura pas d’impact à terme.

    Attention pour le calcul de l’us : à 60 ans, l’us vaut 50%, mais à 61, il vaut 40%.

    Pour Philbich et Christian

    Attention : le nu-propriétaire EST le propriétaire. Il peut vendre QUAND IL VEUT !!! Il n’a nul besoin de l’accord de l’usufruitier, qui ne peut s’opposer à la vente de la seule nue propriété.

    Par contre, l’usufruitier ne peut pas vendre. Il peut apporter son usufruit dans une vente organisée par les nu-propriétaires… Nuance.

    Enfin, pour une vente après démembrement, il faut considérer la subrogation potentielle. Késako ?

    Les vendeurs décident AVANT la vente de reporter le démembrement sur un nouveau bien ou placement.

    Ce qui permet, par exemple, de vendre la maison du Larzac pour reloger Maman agée dans un appartement cente ville proche toute commodité sans modifier, à terme, la succession, puisque le démembrement est simplement reporté de l’ancien bien sur le nouveau.

    La subrogation doit être prévue avant le compromis de vente, sous peine de nullité. Sans subrogation, le prix est partagée entre l’usufruitier et les nus prop, tout en tenant compte de la valeur, au moment de la vente, de cet usufruit.

    Ex : démembrement à 61 ans (us = 40%), vente du bien à 71, maman récupère 30% du prix de vente, et non 40.

  • philbich 26 juillet 2012, 8 08 51 07517

    @Xa : merci pour toutes ces précisions sur le démembrement qu’il faut vraiment gérer au plus fin avec un spécialiste et acter via notaire pour que tout soit officiellement consigné.

    Concernant la vente de la seule nue-propriété d’un bien, certains intermédiaires se sont même spécialisés sur ce créneau en direction d’investisseurs intéressés par une plus-value intéressante faite sur le bien immobilier au décès de l’usufruitier.

  • Arthur 26 juillet 2012, 11 11 00 07007

    Bonjour,

    Merci pour les précisions sur ces deux termes. Comme l’as déjà évoqué Ludovic, ces techniques sont méconnus de bon nombres d’investisseurs.

    @Christian : As tu des informations complémentaires concernant la clause de remploi de fonds ?

  • xa 26 juillet 2012, 14 02 57 07577

    @Arthur

    Petite confusion, la clause de remploi définit l’emploi d’un bien propre dans une opération potentiellement non propre (propre au sens de personnel). On remploit ses propres fonds pour ouvrir une AV propre, par exemple, par opposition à l’emploi de fonds communautaires, qui entraine la communauté du bien acquis (fût-ce une AV).

    La clause de remploi est très importante. Elle permet de dire que certains fonds sont les siens, et non ceux de la communauté.

    Dans le cas présent, la clause est dite de subrogation (= mise à la place en francais courant). La clause de subrogation permet de positionner un bien à la place d’un autre, pour les mêmes droits.

    Ce qui permet de reporter un démembrement existant sur un bien en cours d’aliénation vers un autre bien réel ou hypothétique qui vient à la place (en subrogation donc) du précédent bien.

    Cette clause doit impérativement précéder la vente réelle, et donc être écrite dans l’avant-contrat ou compromis.

  • Bellanger 26 décembre 2012, 22 10 52 125212

    Bonjour,
    Tout ceci est très clair. Mais une question : si le nu propriétaire décède avant l’usufruitier qu’advient il du bien, les héritiers du nu propriétaires ont ils les mêmes droits que lui ?
    Je pose la question car j’envisage de vendre en nue propriété à mon compagnon un terrain attenant à ma maison. S’il décédait hélas avant moi je n’aimerais pas avoir comme voisin ses frères et soeurs qui seraient en l’occurrence ses héritiers……
    Merci de vos réponses.

  • Nicolas 2 janvier 2013, 14 02 21 01211

    Bonjour,

    En cas de subrogation (vente de la maison pour un appartement de centre ville), les nues propriétaires doivent-ils payer des impots sur les plus values alors que l’argent est réinvesti dans un autre bien immobilier?
    merci

  • Print 2 mars 2013, 18 06 32 03323

    Bonjour Nicolas,
    Avez-vous une réponse à votre question?
    Je me pose excatement la même …
    Merci à vous.

  • Birot 9 août 2013, 11 11 36 08368

    Bonjour,
    Le notaire ne m’a pas fait parvenir le document me nommant comme usufruitier de nos biens, devrais-je le demander?
    Merci à vous

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