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Investir dans une SCPI

L’article sur l’achat de parts de SCPI à crédit a suscité un grand intérêt et un lot de questions conséquent et fort intéressant sur les SCPI. Je vous renvoie à cet article pour les définitions et une introduction sur les différents types de SCPI. J’ai essayé ici de synthétiser les questions les plus fréquentes que les investisseurs m’ont transmises en commentaires ou par mail :

Quel SCPI acheter ?

Il existe sur le marché plus d’une centaine de SCPI. Investir dans des parts de SCPI implique donc de faire des choix !  Pour ma part, j’ai choisi des SCPI gérées par des sociétés de gestion indépendantes et qui ne sont pas commercialisés par les banques : Buroboutic, Atlantique Pierre 1 et Cifocoma 3. J’avais en ligne de mire Foncia Pierre Rendement et Immorente, mais des événements personnels m’ont stoppé net dans mes investissements. Les SCPI dont la société de gestion est indépendante me paraissent plus sur car il n’y a pas de conflit d’intérêt. A noter qu’il est important de savoir si votre SCPI va être transformée ou non en OPCI. Si c’est le cas passez votre chemin, car vous acheter de l’immobilier, pas un fonds immobilier.

Ou acheter les SCPI ?

Il existe trois possibilités pour acheter des parts de SCPI : CGPI (Conseiller en Gestion de Patrimoine indépendant), Banque ou en direct. J’ai toujours acheté mes parts de SCPI en direct car j’aime maitriser ce que je fais. Maintenant je peux comprendre que pour des raisons de temps, on ne soit pas trop tenté par cette solution qui pourtant est fort simple. La ou les choses se compliquent c’est pour le financement à crédit. Dans ce cas il peut être utile de contacter un conseiller en gestion de patrimoine ou un site spécialisé qui proposera de s’occuper de l’achat et de rechercher le mode de financement le mieux adapté via un prêt amortissable ou in-fine !

SCPI gestion d'immeubles

Faut-il acheter les parts de SCPI au comptant ou à crédit ?

Cela dépend de l’objectif visé par l’investisseur. L’achat de SCPI au comptant répond à un besoin de revenus (ou compléments de revenus). A l’origine, le public visé était les retraités souhaitant un complément de revenu intéressant avec leur patrimoine financier. Les SCPI ont un rendement brut compris entre 5 et 6% ce qui est bien supérieur aux fonds euros avec un risque que je considère comme équivalent. L’achat à crédit répond à un objectif qui est la constitution d’un patrimoine immobilier (oui les SCPI c’est de l’immobilier c’est pour cela qu’on parle de pierre papier).

L’autofinancement des SCPI est-il possible ?

Le rêve de tout investisseur immobilier est d’arriver à l’autofinancement de ses biens.  Autofinancer un bien par l’emprunt, c’est encaisser des recettes supérieures ou égales aux dépenses faites pour ce bien. Autant dire qu’avec l’immobilier au prix actuel c’est quasi-impossible et avec les SCPI tout autant. Du coté des dépenses avec les SCPI, on a les mensualités de l’emprunt, la CSG sur les loyers, l’impôt sur les revenus des loyers (certains l’oublient d’ailleurs) tandis que du coté des recettes on dispose des loyers versés trimestriellement. Celui qui veut autofinancer son bien doit apporter un apport pour payer une partie des parts SCPI au comptant, les loyers de ces parts finançant le reste des dépenses. Cette approche n’est malheureusement pas optimal car les frais d’emprunt des parts de SCPI sont déductibles mais je pense que c’est une question de tempérament. Certaines personnes ont besoin d’être rassurés.

Quel sont les frais pour la souscription, la gestion et la revente de parts de SCPI et l’impact sur le rendement ?

Prenons pour cela un exemple avec Foncia Pierre Rendement car les chiffres se ressemblent pour presque toutes les SCPI. Le rendement est calculé au prix net acquéreur de 831 euros qui inclut les frais (Juin 2010), soit pour un loyer de 46,50 euros par an un rendement de 5,60%. Les frais à la souscription ou à l’achat sont d’environ 10% (valeur de 748 euros pour la part Foncia). La société de gestion prend environ 10% de frais de gestion annuels pour ses services : elle joue à la fois le rôle d’investisseur, gestionnaire et syndic. Ces frais de souscription sont déjà pris en compte lorsque l’on calcule le rendement. Les frais de cession tourne autour de 5%. Il est à noter qu’il y a une grande transparence puisque le rendement communiqué tiennent compte de ses frais. Les frais de souscription ne le sont guère plus que pour un achat d’immobilier dans l’ancien qui supporte des frais de notaires. Quand au frais de cession dans une optique de conservation des parts de SCPI au long terme (quasi obligatoire avec les SCPI dont la revente est un des points négatifs), ils restent raisonnable.

{ 13 comments… add one }
  • Riche Idée 12 juillet 2011, 23 11 29 07297

    Salut,
    J’ai franchis le pas en début d’année et je suis très content. je suis passé par un CGPI qui s’est occupé de tout.

  • FRED 13 juillet 2011, 15 03 24 07247

    Merci pour cet article qui répond à mes attentes. Je vais essayer de revenir sur les points de rendement et de l’emprunt au travers d’un exemple chiffré (je vais partir de votre SICAV foncia pierre rendement):
    SICAV a 831E et rendement 5.6%. Pour un investissement d’environ 20 000E je trouve
    24 parts à 831E=19944E et rendement à 5.6%=1117E avant impot. Pour faire simple pour l’impot je vais prendre l’abattement à 30% et non pas les frais réel (plus avantageux soit dit en passant avec l’emprunt).
    Tranche d’imposition 14% et prélèvement sociaux 12.1%=204E d’impot soit 1117-204=913E pour un rendement de 4.6% après impot.
    Plan financement:
    1-Apport=0E Pret de 19944E sur 20ans à 4%+0.36%assurance=125E/mois=1500E/an. Pendant 20ans mon effort personnel se monte à (1500-913)*20=11740E
    2-Apport=5000E Pret de (19944-5000)E sur 20ans à 4%+0.36%assurance=93E/mois=1116E/an. Pendant 20ans mon effort personnel se monte à 5000+(1116-913)*20=9060E
    La différence entre les 2 solutions se montent à 2680E. Je serais tenter de dire qu’il vaut mieux mettre un peu d’apport au départ et réduire son effort mensuel mais quand j’essaye de le prouver avec le TRI (Taux de Rendement Interne) je n’y arrive pas. Je ne suis vraiment pas un spécialiste de la finance.
    Pouvez vous m’aiguiller et toujours ma question sur le rendement: Il faut bien utiliser le % de rendement sur le prix de la part que l’on achete.
    Pour la revente il faut enlever les frais à l’achat 10% et les frais de cession 5%…(en comptant sur une revalorisation annuel du bien).

  • FRED 21 juillet 2011, 12 12 24 07247

    Pouvez vous nous parler de votre expérience en SCPI.
    comment vous avez procéder, quel intermédiare, votre imposition,TRI…
    Merci

  • philbich 29 juillet 2011, 10 10 49 07497

    J’ai fait mon choix sur le web avec les critères de rendement et celui du taux d’occupation, ensuite je suis passé par mes scpi.com pour avoir des frais d’acquisition réduits.

    Après j’ai mis les banques en concurrence pour obtenir le meilleur dossier de prêt. On peut donc tout à fait obtenir des prets immo d’une banque même si ce n’est pas pour acheter une SCPI de la banque prêteuse. De toute façon les conseillers de clientèle ne sont pas forcément formés pour proposer ce genre de produits !

  • Morvan Patrick 9 avril 2012, 4 04 25 04254

    Bonjour, votre avis sur foncia pierre rendement qui vient d’ouvrir? Merci

  • Arnaud 3 juin 2012, 15 03 47 06476

    J’ai lu que Immorente n’était accessible que par Assurance Vie. C’est vrai ce mensonge ?

  • Virginie 4 juillet 2012, 9 09 05 07057

    @arnaud
    Non ce n’est pas vrai. Je dirai plutot le contraire. J’ai acquis par un conseiller en gestion de patrimoine des immorente en mai en direct (il m’a dit que les compagnies d’assurance n’avait pas plus d’immorente pour le moment)

  • philbich 4 juillet 2012, 11 11 08 07087

    Foncia Pierre Rendement et Immorente sont de bonnes SCPi de rendement privilégiant les commerces avec une répartition géographique quasi similaire. Foncia Pierre est un peu plus récente, plus petite en patrimoine mais avec un taux d’occupation plus important. Immorente devrait être plus liquide vu sa capitalisation et son nombre de parts.
    L’une et l’autre peuvent s’acquérir en direct sans avoir à passer par les fourches caudines d’un contrat d’assurance-vie.

  • virginie 4 juillet 2012, 16 04 50 07507

    @philbich

    Après recherche, Foncia Pierre Rendement n’est pas disponible en assurance vie .
    Pour information, Foncia Pierre Rendement n’a même pas encore publié son rapport annuel 2011 … un peu limite car on est le 04/07 donc pas de report à nouveau ni de valeur de réalisation dispos.
    A suivre pour avis.

  • Ludovic 5 juillet 2012, 20 08 35 07357

    Utiliser des SCPI de rendement est vraiment intéressant. Car les rendements sont actuellement compris entre 4 et 6%.

    Actuellement j’utilise beaucoup cet outil pour dynamiser les rendements des contrats d’assurance vie. En effet, les fonds euros ont actuellement une rentabilité brute d’environ 3%. De plus cela permet d’optimiser la fiscalité, car les revenus de la scpi dans ce cas ne sont pas soumis aux revenus fonciers.

  • philbich 6 juillet 2012, 8 08 13 07137

    @ Ludovic c’est un bon mix de poser des SCPI dans l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie à condition d’avoir le capital disponible (on ne peut pas financer les SCPI via un prêt immo dans le cadre de l’assurance-vie) et à condition de ne pas avoir besoin de revenus complémentaires (ou alors c’est à organiser avec l’AV et c’est ensuite considéré comme des retraits ou des avances).

    Cette solution convient principalement à ceux qui veulent diversifier ou dynamiser un contrat AV déjà existant ou ceux qui peuvent acheter des parts de scpi en cash par des versements programmés par exemple.

  • allyx 18 mars 2013, 15 03 44 03443

    Bonjour,
    Merci pour cet article intéressant. Je m’apprête justement à souscrire à l’augmentation de capital Foncia Pierre Rendement. Je n’ai trouvé aucune information sur les conditions de sortie du système ? frais de sortie, facilité, transparence ? Si vous avez des informations ou une expérience sur le sujet, ce serait intéressant pour compléter.

  • BOURILLON 11 avril 2014, 17 05 05 04054

    Bonjour, lorsque l’on achète des parts de SCPI, est-ce que l’on connaît l’emplacement des immeubles physiques où l’on investi; si les biens immobiliers se trouvent à Paris ou en province ?

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