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Immobilier, attention danger

Aujourd’hui, est-il possible de parler d’immobilier sereinement ? La question mérite d’être posée tant ce sujet déchaîne les passions. En effet, qui n’a pas de pression de ses amis, de la télé, de sa femme pour acquérir un appartement plus grand ou le sacro saint pavillon.

D’un naturel prudent , je ne me fie jamais aux sirènes qui annoncent en gros dans les journaux : « foncez, c’est le moment d’acheter ». Certains esprits retors me caractérisent comme « pessimiste », d’autres me jugent excessivement prudent. Certes, pourquoi pas. Néanmoins, qu’est qu’un achat immobilier aujourd’hui ? Pour y répondre, faisons une petite étude de marché. Tout dépend où vous souhaitez acheter mais disons que les prix varient entre 1000-1500 euros du m² en province à plus de 7000 euros à Paris intra muros.  Un autre critère est la surface. Celle-ci dépend de plusieurs facteurs : taille de la famille, goûts personnels, appartement ou maison individuelle.

Prenons mon cas personnel. J’habite dans l’est de la région parisienne, un quartier plutôt tranquille. Avec mon épouse, nous avons recherché une maison individuelle classique avec des critères simples : proche des transports, superficie de 100 m² mini, garage, bout de jardin pour pouvoir y cultiver quelques légumes. Ce « rêve » coûte environ 450 k€ (frais de notaires compris) soit pour ceux qui ne comprennent pas ce que représente 3 000 000FF : 37,5 années de SMIC ou 25 années de salaire médian ! Évidemment vous allez voir votre banquier qui n’est pas votre ami contrairement à la publicité. Celui-ci financera votre projet et vous fera une offre de prêt qui en fonction la durée de remboursement vous coûtera entre 90 k€ pour 10 ans à 390 k€ pour 30 ans. Les mensualités varient donc entre 4500€ pour 10 ans et 2330 € pour 30ans. Ajoutons que les taux d’intérêt sont pour l’heure historiquement bas, argument commercial expliquant la pseudo reprise actuelle (début 2010 à mi-2010). Résumons, j’acquière un bien dans une commune populaire à 10 km de Paris. Celle-ci me coûte donc entre  540 k€ (4 500€ de mensualité peu réaliste car si vous pouvez mettre cela dans un crédit vous n’habitez pas avec la plèbe) et 840k€ ! Vous ne rêvez pas.  Ce bien qui a coûté sans doute 150k€ à sa construction vous est facturé au total 840 k€. Évidemment personne ne peut faire et fait ce genre d’opération. Sans apport personnel conséquent (200k€) , c’est impossible pour le commun des mortels.

L’impact de cela est la complète disparition des primo accédants du marché de l’immobilier. Cette génération (en général de trentenaires) va faire la joie des agents immobiliers qui leur proposeront à la location des surfaces gigantesque de 23 m² pour 800€ charges comprises ou pour ceux que la promiscuité ne gênent pas : un F4 rikiki à 1500 € mini à se partager à 3 en colocation.

Comme je l’ai démontré, l’immobilier (particulièrement dans les villes) est non pas cher, mais certainement hors de prix, surtout à l’achat. Comble d’ironie, la France de propriétaires chère au Président n’est qu’en réalité qu’une France d’endettés. Car tant que la dernière mensualité n’a pas été remboursée par l’emprunteur, le bien appartient à la banque. Il n’est propriétaire que d’une dette.

Une rue avec des immeubles

Dans une France en forte croissance forte comme elle pouvait l’être pendant les « trente glorieuses » et à l’aide d’une inflation élevée (comme au niveau des salaires), l’endettement était une bonne affaire. Car  15 ans plus tard, les traites deviennent bien plus légères à supporter voire négligeables même pour des ouvriers. Mais quand est-il dans la France de 2010 ? La croissance est atone. Les salaires ne progressent plus depuis 15 ans. Et l’inflation qui est non négligeable, diminue chaque année notre capacité d’épargne individuelle car elle rogne notre pouvoir d’achat.  Pour parachever l’argumentation, le chômage de masse s’installe durablement.

Maintenant parlons du risque. Comme les salaires sont relativement constants, les mensualités le sont également. Impossible d’augmenter les mensualités plus tard. Le seul levier c’est la durée de remboursement qui a explosé. La plupart des acheteurs empruntent maintenant sur des durées bien supérieures à 20 ans. Or sur une durée de 25 ans, les aléas ça existe : chômage, longue maladie, dépenses imprévues, divorce, etc. Dans la plupart du temps, les ménages sont au taquet : les mensualités représentent 33% au maximum des revenus. Mais cette part risque fort d’évoluer et pas dans le sens souhaité. Les impôts (locaux, fonciers, sur le revenus)  vont  certainement augmenter (c’est déjà le cas des impôts locaux). Le financement des retraites et la crise énergétique à venir etc, sont autant de risques importants. Ce ne sont pas des prévisions, ce sont des faits que chacun peut aisément vérifier.

Que faire ? En premier lieu, si possible baisser les mensualités en achetant plus petit tout en gardant une capacité d’épargne. En cas de coup dur, mieux vaut posséder son bien (et avoir fini de rembourser son emprunt) que de devoir être surendetté et au final de tout perdre. Acheter un petit appartement, plus vite remboursé, constituera un apport non négligeable plus tard. L’épargne que vous aurez dégagé s’ajoutera  à cet apport. L’intérêt majeur est de n’être jamais en situation de tout perdre même en cas de coup dur. L’autre intérêt est de baisser le volume d’intérêt que vous paierez à la banque car (faites le calcul) deux crédits de 10 ans vous coûterons moins cher qu’un crédit à 20ans (dans le cas évoqué plus haut 90k€*2=180 k€ contre 217k€). Sans compter l’épargne dégagera des intérêts et réduira fortement votre deuxième crédit (voire l’annulera).

J’ai pu appliquer cela dans mon cas personnel. Ainsi j’ai commencé par un taux d’endettement de 18% tout en maintenant une solide épargne me permettant de dégager des intérêts. J’habite dans un quartier populaire (qui le devient de moins en moins d’ailleurs vu les prix), certes, mais non risqué car pavillonnaire. Mon appartement n’est pas très grand mais il est vivable même pour une famille de 4 personne. Et surtout en 2014, je serai réellement propriétaire… soit moins de 10 ans de crédit avec un risque très faible.

{ 6 comments… add one }
  • Adrien 21 juillet 2010, 21 09 16 07167

    Les chiffres que tu donnes me motive encore plus à ne jamais habiter dans la capitale. Paris c’est beau, ça bouge, c’est classe, mais un appartement en province de 100M² dans une ville qui est vivante, ça tourne aux alentour de 100K€. Encore une bonne raison d’investir en province et non dans les grandes villes oû les logements coutent des sommes astronomiques.

  • Gilles (Objectifs Liberté) 21 juillet 2010, 22 10 19 07197

    Adrien, tu as raison de rester en province car l’Ile de France est une région aux prix exorbitants. On paie très cher le fait d’être un bassin d’emploi.

    N’oublions pas que le SMIC est le même dans toute la France. Quand on gagne peu, il faut quitter Paris! Et quand on gagne beaucoup et bien on met tout pour payer son appartement ou sa maison.

  • Brinks 4 août 2010, 19 07 49 08498

    Tu as peut etre fais une erreur dans tes calculs.
    Tu dis que tu vas mettre moins de 10 ans pour etre propriétaire d’un logement, en épargnant et étant endetté à 18%.

    Je prend un exemple:
    Pour 4 personnes, on va dire que tu as peut etre acheté un T3 à 90 000 € en 2005 sur 9ans.
    (Prix dans des ville de 200 000 hab)

    Si le taux est de 4%, ta mensualité est de 1015€.
    Si 1015€ représente 18% de ton salaire, alors tu gagnes 5500€ par mois.

    Je ne pense pas alors que ton cas personnel reflete une généralité, puisque tu te situerai dans la tranche des 10% plus hauts revenus.

    Autrement, il est vrai que les prix sont trés différents d’une ville à l’autre, exemple pour 80m² (environ):
    -Rennes ou Arles: 150 000€
    -Lyon ou Bordeaux : 210 000€
    -Creteil : 240 000€
    -Paris : entre 400 et 800 000€
    Mais ils sont largement abordables dans beaucoup de villes de province.

  • FredericB 7 août 2010, 9 09 16 08168

    Tu as raison, mon cas ne reflète pas la majorité des gens. Cependant, beaucoup m’avaient conseillé de voir plus grand, plus cher. J’ai préféré être plus à l’aise.

    Ton estimation est juste. Mais elle ne reflète qu’une situation a un temps donné.
    J’ai du lors de la crise de 2003, baisser mon salaire. Donc je sais qu’il faut « en garder sous le pied ».
    Les prix en province ont également beaucoup monté. Sachant qu’en plus il faut souvent deux véhicules, car il y a peu de transports en commun (bien que l’offre se développe, mais moins qu’en RP).

    Mon cas est transposable car nombre de foyers habitent en province où les prix sont beaucoup plus raisonnables. Un couple avec un revenu de 3000 €/mois peut facilement trouver un loyer ou un achat avec des mensualités de 600€ (4000FF tout de même). Cela leur laissera un peu de marge pour consituer une épargne.

  • philbich 30 juillet 2011, 16 04 00 07007

    @FredericB : l’étude est plus que d’actualité ! Je relance le topic 🙂

    Il est effectivement plus intéressant de faire l’escalier : de commencer par acheter une petite surface sur une période courte puis de prendre une ou deux pièces de plus selon l’agrandissement des besoins, la revente du premier servant d’apport pour l’acquisition du deuxième. Le tout avec des temps de remboursement raisonnables.

    L’inverse est vrai : l’escalier fonctionne également à la descente en revendant un appartement devenu trop grand pour prendre plus petit ce qui permet de dégager des liquidités pour choisir un quartier peut-être mieux situé ou pour se faire un complément de revenus.

    Par contre, pour les primo-accédants, il faut vraiment vous poser la question de savoir si être propriétaire de sa résidence principale est aussi intéressant que ça.

    Comparez la situation financière d’un accédant à la propriété (le propriétaire c’est le banquier), FredericB l’a bien décrite, et la situation d’un locataire qui dégage une épargne plus importante en n’ayant pas les mêmes charges financières que son voisin accédant.

    Le locataire peut alors tout à fait se construire son patrimoine immo grâce au placement-pierre : l’achat de SCPI à crédit vient répondre à ce besoin patrimonial boosté par la perception de loyers trimestriels et cela tout en gardant sa mobilité professionnelle.

    Car, en règle générale, les primo-accédants sont en début de leur carrière et il est fort probable que leur emploi exige une certaine mobilité, surtout s’ils veulent le booster afin de progresser plus rapidement dans leur entreprise.
    Etre locataire c’est être mobile, juste quelques mois de préavis et peu de frais induits.

    Si vous comparez deux voisins ayant la même charge financière mensuelle, à votre avis qui verra son patrimoine progresser le plus rapidement ? le propriétaire ou le locataire ?

    Posez bien les avantages et inconvénients des deux situations avant de prendre votre décision : le vendeur qui est en face de vous ne vous en parlera jamais, il pense déjà à sa commission qui l’aidera à rembourser le prêt de sa résidence principale…

  • Etienne from Developpement Physique 5 mai 2012, 16 04 11 05115

    Bonjour à tous,

    Bon billet que celui ci. C’est effrayant de voir l’envolée soutenue des prix de l’immobilier. A tel point que même les jeunes avec des métiers jadis recherchés (ingénieurs, avocats, médecins) ne peuvent plus acheter sur Paris puisque le parc a été asséché par la génération précédente qui a bénéficié des aides de l’état pour acquérir leur résidence principale.
    Ce qui semble inquiétant, c’est que l’éclatement de cette bulle tarde et laisse une génération un peu désolée de ne pouvoir achetever le rêve de devenir propriétaire.
    A tel point que l’on se demande vraiment si le jeu en vaut la chandelle. A quoi bon gagner plus si au final on paye plus d’impôt, on ne peut même pas acheter et on paye le prix fort pour tout et n’importe quoi en RP…
    La province à des beaux jours devant elle…

    Bien à vous

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