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Doubler son salaire avec l’immobilier (La méthode)

« Doubler son salaire avec l’immobilier » est une méthode comprenant un guide papier de presque 100 pages très dense et 4h00 d’entretien audio pour bien investir dans l’immobilier physique. Elle comprend en guise de bonus : une feuille Excel avec la vidéo expliquant comment s’en servir, également la vidéo d’une présentation (durée 1h30) sur l’immobilier faite par son auteur lors d’un séminaire à Paris et des annexes telles que les factures pour ses appartements, les photos et chiffres sur les investissements des personnes interviewés

Son auteur, parlons en, est Cédric Annicette du blog Business Attitude, qui avait déjà frappé une première fois avec un très bon guide sur l’investissement dans les places de parking. Je suis un lecteur du blog de Cédric depuis quelque temps déjà et nous nous sommes déjà rencontrés. Car par un heureux hasard, nous avons travaillé pour la même société pendant quelques mois. C’est un jeune homme entreprenant et fortement motivé. Il a choisi l’immobilier comme cheval de bataille. Si vous me connaissez un peu, vous savez que l’immobilier n’est pas ma tasse de thé. Je préfère de loin l’investissement boursier et immobilier papier (parts de SCPI). Pourtant son avis compte, car en peu de temps il a fait 4 opérations immobilières (en incluant le parking), ce qui est énorme vu son age.

Cédric m’a confié un exemplaire de son guide « Doubler son salaire avec l’immobilier » pour en faire la critique. J’étais curieux d’avoir son point de vue et sa méthode, moi qui considère l’investissement immobilier comme risqué en ce moment au vu de la conjoncture et des prix plutôt élevés que l’on a atteint dans la région Ile de France et tout particulièrement à Paris.

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Doubler son salaire avec l'immobilier

Une remarque tout a fait exacte du guide est qu’une seule opération immobilière peut changer notre vie (c’est vrai dans les deux sens d’ailleurs !) et qu’il faut se lancer. Cédric a raison, mais il faut admettre qu’aujourd’hui les bonnes affaires se font plus rares. Il est possible d’en trouver mais cela demande beaucoup efforts et une forte motivation, mais on a rien sans rien. En tout cas le guide est vraiment complet et dispense des informations sur les différents types d’investissements immobilier physique :

  • Places de parkings.
  • Immeubles de rapport.
  • Logement à rénover (ou simplement à ré-agencer).
  • Logement pour location saisonnière.
  • Découpe d’ appartement en petites chambre/studios.

Bref notre ami Cédric a réfléchi a toutes les formes d’investissement immobilier ! De plus tout investissement locatif est optimal quand il est financé à 110% (prix du logement et frais de notaire) comme cela est bien expliqué. Je dois vous avouer que je suis moi-même locataire aujourd’hui et que je n’ai pas d’investissement locatif en direct mais que je connais déjà certaines informations évoquées dans le guide car dans les années 1996 à 1998 j’avais pas mal prospecté et que j’ai même failli acheté deux appartements. Je peux vous dire que si je l’avais fais à l’époque et bien je serais à l’aise financièrement aujourd’hui car c’était des affaires extraordinaires dont je n’avais pas conscience.

Maintenant dans un marché en forte hausse comment trouver la bonne affaire ? C’est plus dur et le maitre mot est réactivité. Les conditions qui concourent à un bon achat sont décrites dans le guide avec pas mal de justesse dans ce guide sur l’achat immobilier. Je retiens bien évidement la technique (risquée ?) qui consiste à ne pas mettre de clause suspensive pour l’achat en fonction de l’obtention du crédit. C’est un peu le principe du : je vous paie cash mais vendez moi (avec une réduction si possible) votre bien. Il ne faut oublier en effet que certaines ventes ont été annulé car les banques refusent les prêts d’emprunteurs qui avaient eu les yeux plus gros que le ventre. Montrer que l’on est un acheteur solvable dès la signature du contrat permet de décroche la vente. Par contre il vaut bien être bien sur de son coup.

La partie sur l’imposition est très détaillée et c’est un point positif du guide car souvent les vendeurs de rêves vous explique que les intérêts d’emprunts sont déductibles mais oublies de vous dire que le prix du loyer s’ajoute à vos revenus (normal). J’ai même connu un collègue qui avait acheté un bien en locatif sans comprendre ça (incroyable mais vrai !).

Le détail de la première grosse acquisition de Cédric, un 28m2 dans un quartier du 18ème que je connais très bien (parisien depuis 25 ans !) et qui est plutôt pas mal. Les photos du bien acheté à un bon prix du mètre carré pour le quartier car très dégradé permettent de comprendre pourquoi il ne faut pas hésiter du moment que la construction est solide à investir et à rénover. Ce qui m’a surpris c’est que Cédric fasse appel au service d’Elise Frank (auteur d’un des livres de ma bibliothèque catégorie investissement immobilier : « comment je suis devenue rentière en 4 ans »). Cédric lui a délégué la supervision du chantier et des travaux. C’est une bonne idée car on ne s’improvise peintre, maçon ou électricien ! Et le résultat est bluffant. Le prix final est élevé mais il l’est bien moins que les prix dans le quartier laissant espérer une possibilité d’achat/revente avec une plus-value conséquente (sans impôt si Cédric en fait son habitation principale pendant un certain temps). J’ai un ami qui a vendu une chambre tout prêt de l’appartement de Cédric pour plus de 8000 euros de m2 (et oui les prix sont fous). Si comme le souligne Cédric dans son guide, les prix de l’immobilier ne s’écroule pas de 20% en un jour comme en bourse, mais il n’en reste pas moins vrai qu’un retournement des prix reste possible et que selon moi il vaut mieux être rapide sur l’opération d’achat/vente car un risque de remontée des taux en Europe existe et mettrait sans aucune doute un frein à la hausse, voire une forte baisse des prix.

Pour ma part je ne ferais pas d’investissement immobilier physique car chercher les bonnes affaires comme décrit dans le guide, il faut une très forte motivation et du temps. Mais je conseille à toute personne qui désire se lancer maintenant d’acquérir ce guide très détaillé qui vous évitera de faire des erreurs et vous donnera des astuces intéressantes.

Je retiens l’enregistrement audio de Mélissa (oui son nom m’a séduit) jeune investisseur au féminin de 26 ans, infirmière de son état. Mélissa a appris via la lecture de revues et guides (un peu comme moi avec la bourse). Puis elle a investi dans un 30m2 de 66000 euros avec un crédit de 15 ans uniquement pour disposer d’une rente après ses 40 ans (location saisonnière à la Guadeloupe). Son interview prouve qu’il faut toujours bien maitriser son sujet pour investir comme Cédric et Mélissa qui ont fait cet effort d’apprentissage.

{ 8 comments… add one }
  • Christophe 22 juin 2011, 10 10 18 06186

    Les prix de l’immobilier ne cessent de progresser même si le prix au mètre carré devient délirant. L’investissement dans la pierre est un très placement mais il faut y consacrer beaucoup de temps pour la recherche du bien, aspect, localisation, travaux, etc …

  • Christian 23 juin 2011, 22 10 34 06346

    Sur Paris, et en région parisienne il n’y a plus beaucoup d’affaires à faire. Cependant effectivement je relève 2 points très importants : la découpe d’appartements en petite chambre ou studio, c’est intéressant pour les locations saisonnières, pourquoi pas à la campagne dans un endroit recherché, pour en faire des locations saisonnières.
    La même chose pour les logements à rénover, dans le but d’une opération « coup de fusil », à la manière des marchands de biens.
    Ou pour une profession libérale, qui pourrait vivre dans un endroit comme la Creuse, où l’Isère, et qui partagerait en plus une partie de son bien pour optimiser, tout est possible.
    Bien entendu, avec des achats à crédit.

  • Gilles (Objectifs Liberté) 28 juin 2011, 19 07 26 06266

    @Christophe : aujourd’hui pour faire des bonnes affaires (comme tu le soulignes) il faut vraiment y passer du temps justement parce que l’immobilier a beaucoup monté et que les bons plans sont rares. Cédric a fait une bonne opération qu’il décrit dans son guide mais il n’a pas ménagé sa peine donc il faut que les futurs investisseurs immobiliers en soit conscients !

    @Christian : oui tu as raison également, il faut trouver des trucs pour contourner les prix hauts, l’imagination et l’expérience deviennent obligatoires dans le marché d’aujourd’hui.

    @Tibesti : tu es passé à coté de quelque chose sur ce blog car je préconise plutôt l’investissement dans les parts de SCPI plutôt que l’investissement immobilier en direct. J’en suis à mon quatrième emprunt à 100% (Buroboutic deux fois, Atlantique Pierre 1 et Cifocoma 3) et j’ai longuement discuté du sujet dans un article très commenté. Donc je t’encourage à parcourir le blog un peu plus … A part ça je connais bien entendu le site pierrepapier qui est bien fait et plein d’informations intéressantes.

  • Tan 2 juillet 2011, 10 10 17 07177

    Quelle promesse de doubler son salaire (sauf s’il est bas) avec de l’immobilier. Pour ma part venant d’une famille qui aime bien économiser et avoir des biens pour assurer sa sécurité et celles de ses enfants, l’immobilier est un secteur qui m’intéresse et qui est au cœur des discussions avec mes collègues et amis.

    L’investissement immobilier m’interroge surtout quand je vois le niveau des prix sur l’Ile de France et on se demande si on peut trouver des bonnes affaires surtout si on est un petit investisseur locatif recherchant des chambres ou des studios. En effet ce sont les biens les plus chers et les plus recherchés et quand je vois du 8000 euros le m2 sur Paris j’hallucine. Peut être que je me laisserais tenter par ce guide mais avant je vais bien réfléchir car en l’état je ne suis pas trop chaud pour investir dans l’immobilier. Par contre tes articles m’ont fait découvrir les SCPI et ça me semble plus pertinent (surtout moins risqué).

  • Fred 30 octobre 2011, 18 06 58 105810

    C’est bien beau, mais on fait comment pour acheter, quand on a un salaire type smic, et pas d’apport ?

    Acheter un logement en mauvais état, pour le retaper et faire une plus value lors de la revente, c’est bien, mais les échéances qui courent durant les travaux de rénovation, on les paie comment en attendant?

    Les parkings ça a l’air intéressant, je connais des personnes qui ont d’ailleurs investir là dedans, mais leur avis est plus nuancé, la rentabilité s’avère assez moyenne.

  • Gilles (Objectifs Liberté) 30 octobre 2011, 20 08 00 100010

    @Tan :

    La promesse est belle et elle peut fonctionner sous certaines conditions bien entendu. Sur Paris même le challenge est aujourd’hui très difficile. Par contre dans certains coins de province, il reste des possibilités, mais il est préférable de résider sur place. Cela n’enlève rien à la qualité du guide. Toutefois il faut savoir que Cédric a un salaire dans la moyenne haute qui lui permet d’avoir une capacité d’emprunt raisonnable et qu’il s’investit beaucoup dans ses recherches.

    @Fred :

    C’est sur qu’avec un SMIC, les choses se compliquent car tout le système est basé sur l’emprunt de préférence à 100%. L’apport n’est pas nécessaire, ni recommandé dans ces montages mais avoir une petite somme de coté permet de montrer à son banquier qu’on est plus fourmi que cigale et aide pour le prêt.

    Ce que je pourrais conseiller à quelqu’un qui a un petit salaire c’est justement d’acheter un parking pour apprendre comment fonctionne l’achat d’un bien immobilier car c’est quasiment le même processus. Pour le reste point de salut, quand on est au SMIC, il faut absolument évoluer professionnellement pour disposer d’un salaire plus approprié pour l’emprunt et si l’on est en couple c’est encore mieux (deux salaires valent mieux qu’un).

    Notons aussi que les provinciaux ont un petit avantage car le prix des logements est bien inférieur à celui de l’Ile de France mais que le SMIC est le même partout et qu’on peut trouver en province des studios à 30000 euros.Le prête est alors jouable mais il est vrai plus pour acquérir sa résidence principale.

    Donc en effet je vais dans le sens de ta remarque, il est préférable d’avoir un salaire correct et quelques économies pour rassurer le banquier …

  • Fred 30 octobre 2011, 20 08 56 105610

    Merci pour la réponse ( c’est presque du chat! ), le parking m’intéresse moyennement, par contre les SCPI, ça a l’air intéressant.

    Un bon plan immobilier: acheter à l’étranger ( et louer aux expatriés ).

    Ma conjointe est étrangère, on a déjà les terrains, y’a plus qu’à construire.

    Pour le prix d’un studio à Paris, tu peux avoir une villa avec plusieurs étages, plus la piscine dans certains pays!

    Louer a des expatriés c’est un bon plan, ils sont généralement bien payés par leur boîte ou gouvernement, et sont prêt a mettre le prix pour se faire plaisir et louer un bel appart ou une belle villa.

  • elie 13 juin 2013, 16 04 10 06106

    Bonjour,

    Merci pour votre article,

    Je suis un peu du même avis que Fred, car avec mon SMIC je ne peux vraiment pas prendre un crédit et vivre, alors ce que je conseille au gens qui sont dans la même situation, c’est tout simplement d’épargner, petit a petit, faire des grosses restriction pendant 2-3 ans et se lancer ! Alors c’est très dur mais on a rien sans rien dans la vie malheureusement.

    Je pense que l’épargne + l’envie d’avoir un bien immobilier peu changer la vie d’un homme , comme vous l’avez dis plus haut « qu’une seule opération immobilière peut changer notre vie » .

    Merci et A+

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