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Bonne affaire immobilière : Agence ou particulier à particulier ?

Vous souhaitez vous enrichir avec un bien immobilier. Le mettre en location pour bénéficier des loyers de votre locataire, ceci afin d’obtenir de devenir rentier ou bien bénéficier d’une plus-value lors de la revente de votre bien et d’obtenir du cash. Tout ceci est bien légitime, mais avant tout vous devez trouver et acheter cette bonne affaire immobilière ! Deux possibilités s’offrent à vous, soit vous décidez de passer à l’action tout seul et de faire vos propres recherches, soit vous préférez déléguer ceci à des professionnels qui feront tout pour vous dénichez LA bonne affaire immobilière! Il faut savoir qu’il y a des avantages set des inconvénients dans les 2 cas.

Avantages et inconvénients d’un achat via une agence

Acheter en passant par une agence immobilière permet de déléguer la totalité du travail de recherche à un agent immobilier. L’agent va faire en sorte de vous présenter que des biens qui répondent au maximum aux critères que vous avez choisi. Il ne vous restera plus qu’à faire votre choix en reprenant tous vos critères en considération.

Il faut savoir que l’agent, en plus de faire une sélection de biens correspondant à vos critères, travaille pour vous. En effet, il a tout intérêt à vendre le plus rapidement possible l’appartement ou la maison pour toucher sa commission ! Il va donc tout mettre en œuvre pour arriver au meilleur compromis possible. Un agent immobilier est un professionnel qui connaît les prix du marché et saura, beaucoup plus facilement que vous, négocier auprès du vendeur le prix du bien que vous convoitez.

Il faut tout de même rester vigilant. Un agent immobilier peut aussi embellir la réalité pour facilité un achat ! Par exemple, il m’est arrivé un jour lors d’une visite d’un immeuble en province, qu’un agent immobilier me raconte que le bien en question serait prochainement saisi par la banque pour cause de cessation de paiement du crédit immobilier. En me faisant croire que la saisie de l’immeuble était imminente, il a voulu me mettre la pression pour que je fasse une offre d’achat. Il a réussi son coup, j’en ai fait une mais pour un montant nettement moins élevé que ce qu’il espérait. Mon offre a été refusée par le vendeur, celui-ci préférant en attendre une autre plus élevée.

Deux mois après, l’annonce de la vente de cet immeuble était toujours en ligne et la saisie n’avait toujours pas eu lieu… En fait, cette histoire de saisie est juste un moyen de pousser un potentiel acheteur à passer à l’action !

Attention à ne pas se laisser aller et en oublier les fondamentaux. Déterminer toujours votre prix maximum d’achat en fonction du taux de rendement locatif que vous souhaitez et respectez le quelque soit la situation. Il faut toujours faire en sorte d’obtenir une bonne affaire immobilière.

Il y a aussi les fameux frais d’agence qui poussent beaucoup d’acheteurs à chercher d’eux même leur bonne affaire ! Ces frais ne sont pas forcément un point négatif. Il faut savoir que lors du paiement des frais de notaire, les frais d’agence ne sont pas pris en compte puisque seul le prix du bien en lui même est utilisé pour le calcul du pourcentage. Du coup, vous payez moins de frais de notaire !

Et puis, il est souvent possible de négocier ces frais avec l’agent et donc de gagner encore un peu d’argent !

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Avantages et inconvénients d’un achat de particulier à particulier

Lors de recherches pour un achat en direct il est très fréquent de trouver des prix totalement au dessus des prix du marché. En effet les vendeurs surestiment leur bien et espèrent tirer un maximum de profits de leur vente. Ceci peut être positif puisque ces biens ne se vendent pas et restent sur le marché très longtemps. Il ne faut donc pas hésiter à faire des offres d’achats à -30, -40% du prix de vente. Les vendeurs peuvent parfois se montrer généreux, pour tout un tas de raisons, et céder leur bien avec des rabais qui peuvent être très intéressant. Si l’on n’obtient pas satisfaction la première fois il ne faut pas hésiter à revenir à la charge quelques mois plus tard si le bien est toujours en vente. Plus l’annonce est vieille et plus les chances d’obtenir une remise sont fortes.

Ensuite le fait de passer par un particulier implique qu’il n’y a pas de frais d’agence ! Cela peut en réjouir beaucoup !

De plus, le particulier connaît très bien le quartier. Il ne faut pas hésitez à lui poser des questions par rapport à l’environnement. Laissez le parler, vous en apprendrez beaucoup.

Quelque chose qui est très importante est de savoir déterminer si le vendeur est pressé de vendre. Pourquoi ? Et bien, s’il est pressé il sera beaucoup plus favorable à une baisse de prix pour une vente plus rapide. Un vendeur pressé ne le montrera pas forcément, mais c’est à vous de poser les questions adéquates pour en savoir le plus possible. Par exemple, si le vendeur est muté à l’autre bout de la France, ou bien s’il habite dans une autre région, ou encore s’il s’agit d’une succession. Il existe beaucoup de cas dans lesquels un vendeur peut être pressé de vendre.

Contrairement aux agents immobiliers, vous n’êtes pas un professionnel et il vous sera beaucoup plus délicat de trouver les arguments pour négocier à la baisse le bien immobilier. De plus, il faut savoir qu’un particulier qui vend par ses propres moyens, peut être encore attaché sentimentalement à son bien et la négociation en sera d’autant plus délicate.

Ensuite il vous faudra penser à beaucoup de choses importantes lors de la visite, comme par exemple prendre en compte la taxe foncière, les charges de copropriétés, vous renseignez sur les futurs travaux de prévus dans la copropriété. Ce sont des informations que vous devez connaître parce qu’elles peuvent faire passer une excellente affaire en moyenne affaire. Vous devez donc faire le boulot de l’agent immobilier et au début ce n’est pas toujours évident.

Au final je pense qu’il est possible de trouver des bonnes affaires que ce soit par agence ou pas.

Pour un premier achat une agence immobilière vous donnera de bons conseils et vous guidera tout au long des étapes de l’achat immobilier. Cela peut être rassurant au début.

Dans tous les cas je vous conseille de bien connaître la zone dans laquelle vous voulez acheter.

{ 9 comments… add one }
  • Ludovic 29 mai 2014, 16 04 31 05315

    sympa cette article, si un jour je souhaite devenir propriétaire j’en prendrais note. Par contre est-ce normal que je ne reçoive plus les articles publié dans ma boite mail ? Je suis pourtant inscrit à la newlestter.

  • Sejourning 10 juin 2014, 10 10 45 06456

    Cet article est pertinent en effet! On se pose souvent la question de savoir si le mieux est de s’occuper soit même de la recherche d’appartement ou de déléguer à un professionnel. Personnellement, cela dépend du temps que l’on a devant soit: il sera toujours mieux de faire ses propres recherches (vos goûts, négociation du prix, emplacement, etc…) plutôt que de déléguer et faire un choix parmi plusieurs propositions que l’on nous propose, seulement c’est beaucoup de temps à allouer à la recherche….
    Merci à vous pour ces informations.

  • Xolali 1 août 2014, 11 11 21 08218

    Salut,

    Pas cool ton agent par contre. C’est vrai que c’est plus cool pour être rassuré les agences. Après niveau négociation les particuliers peuvent faire de bonne ristourne en fonction de leur besoin de liquidité plus ou moins rapide.

  • Damien from immo-topics.fr 1 août 2014, 15 03 54 08548

    « Il ne faut donc pas hésiter à faire des offres d’achats à -30, -40% du prix de vente »

    Si tu proposes -40% à un particulier…. il va te rire au nez, même si son bien est effectivement bien en dessus du marché! Car comme tu le soulignes le bien a pour le particulier une valeur « sentimentale » et que son bien c’est le plus beau et le meilleur. A contrario, un agent immobilier saura raisonner le propriétaire vendeur… mais comme partout, il y a des bons et des mauvais.

  • Hervé 22 septembre 2014, 21 09 09 09099

    Merci pour l’article !
    Je suis assez d’accord avec Damien dans son commentaire précédant ! Si je prends mon expérience perso, il m’est déjà arrivé de faire des propositions à -50% mais il s’agissait de biens avec énormément de travaux et le proprio galérer pour vendre.. ou c’était une succession et la fratrie s’entendait mal donc il voulait que la vente se passe vite !

  • Nadine 17 juin 2015, 11 11 34 06346

    Ce qui est bien avec les agences, c’est qu’on a un choix d’appartements assez varié. Mais il faut payer des frais d’agences… Au moins avec un particulier, on paie déjà bien moins cher. Personnellement je préfère passer par un particulier, j’en peux plus des agences immobilières.

  • loi pinel 13 octobre 2015, 14 02 05 100510

    y a du pour et du contre sur le fait de passer par une agence immobilière :
    mon expérience perso avec F…. (agence immobilière dans le 95), en tant que propriétaire. Je leur ai confié mon bien (un studio )en gestion locative il y a maintenant 3 ans. La raison pour laquelle j »ai à l »époque choisit cette agence est le sérieux qu »ils invoquaient quant au choix du locataire. Ils ont mis plus de 3 mois pour trouver le locataire soit-disant idéal et n »ont pas oublié de me prélever 500€ de frais de recherche de locataire (justifiés par le sérieux du dossier). Il se trouve que la fameuse locataire n »a jamais payé 1 centime de loyers en 3 ans, qu »elle a sous-loué le studio et que maintenant je me retrouve dans une impasse avec f…. qui me met hors de moi. il faut savoir que 3 ans en arrière, F….. ne m »a pas poussé, bien au contraire, à prendre la garantie de loyers impayés, ce que j »ai fini par faire car j »ai 25 ans, suis partie de mon studio pour construire ma vie avec mon mari, suis moi même locataire d »un autre appartement plus grand, et n »aurai jamais pu faire face financièrement à des loyers impayés. Le 1er mauvais conseil de l’agence a donc été celui-ci.
    Il se trouve que ce lundi, la locataire (ou sous-locataire) a été expulsée et que d »après l »huissier il y a un gros risque de réintrusion, qu »il faut donc installer une porte anti-intrusion (650€ pour 3 mois), qu »il faut déménager les meubles et louer un garde meuble (x€…)!
    Naivement, j »ai pensé que F…. prendrait ça en charge grâce à la garantie de loyers impayés, mais non pas du tout!!! ils invoquent la seule ligne du contrat que j »ai signé à ce sujet. Tout ça pour dire qu »en 3 ans de relation avec F…., je n »ai pu que constater leur amateurisme, leur mauvaise foi, leur intention d »économies de bout de chandelle, leurs mauvais conseils (qui n »interviennent qu »au bout de x appels, de x mails et de x courriers en RAR)….. J »en passe et des meilleures, je ne conseille à personne de travailler avec cette agence en tous cas, ni en tant que propriétaire, ni en tant que locataire.

  • Lucien 18 janvier 2017, 8 08 07 01071

    Lorsque l’on est motivé par la defiscalisation des impots, est-ce que c’est pas mieux de passer par une agence? en terme de conseils et de suivis juridiques

  • Milie 23 janvier 2017, 17 05 21 01211

    Pour ma part, si je devais me lancer dans l’immobilier direct, je me serais débrouillée pour faire mon achat seul. Je sais : avoir recours à un agent immobilier peut être très efficace, mais ça coûte cher ! J’aurais préféré prendre plus de temps et pouvoir faire des économies.

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