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Faut-il acheter des SCPI en direct ?

Lorsque l’on décide d’investir dans des parts de SCPI, la question qui se pose immédiatement est « Comment faire pour acheter des parts de SCPI ?« . En effet de nombreuses personnes sont novices en la matière. Ces deux dernières années, les revues économiques ont faire une large publicité à ce type de placement, et de nouveaux investisseurs souhaitent placer leur argent en achetant des parts de SCPI plutôt que de le mettre en bourse (trop risqué) ou dans l’immobilier physique (trop cher et trop compliqué). Le problème est que n’ayant jamais fait ce type d’opération, ils ne savent pas du tout où s’adresser, ni comment faire pour souscrire.

Souscrire des parts de SCPI est pourtant relativement simple même si l’on passe en direct (en faisant toutes les démarches soi-même). Une fois la SCPI choisie, il faut contacter la société de gestion qui la gère. Il suffit de taper le nom de la SCPI sur internet, et le site de la société de gestion tombe en première page presque dans tous les cas. Il faut ensuite leur demander d’envoyer la documentation par courrier ou la récupérer sur leur site internet si elle est disponible. Celle-ci contient une feuille de souscription qui est facile à remplir, en tout cas bien plus qu’une feuille d’impôt. Les informations importantes sont  : qui achète(nt), combien de parts, au comptant ou à crédit.

CGPI Conseiller en gestion de patrimoine indépendant

Pourquoi alors se poser la question de l’article d’acheter en direct ou non ? Il semble à première vue qu’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) ne soit pas si important dans l’opération. En fait la réponse est mitigée. Pour commencer, il faut savoir qu’un conseiller en gestion de patrimoine qui vous vend des parts de SCPI ne doit vous prendre aucun frais pour la bonne raison qu’il est rémunéré sur la vente des parts directement par la SCPI (entre 2 et 3% du montant souscrit). Cela explique aussi pourquoi certains conseillers n’aiment pas les petites souscriptions (car petites commissions). Le conseiller, quand il est sérieux, peut donner son avis sur le choix des SCPI, et surtout c’est la son grand avantage, trouver un établissement bancaire si vous décidez d’acheter vos parts de SCPI à crédit. Car croyez moi, le financement de parts à crédit est compliqué à monter.

Avec le recul, si vous trouvez un bon conseiller, il est donc intéressant de passer par son intermédiaire car cela ne coute pas plus cher pour vous et il peut vous donner de bons conseils. Souvent les gens disent : « Je ne veux pas que quelqu’un gagne de l’argent sur mon dos », mais c’est complètement stupide car quand une personne vous apporte du conseil gratuitement, autant en profiter. Récemment j’ai rencontré un CGPI intéressant. Comme j’ai engagé encore deux prêts (les derniers), je suis passé par son intermédiaire pour la souscription, même si je fais les prêts à ma banque habituelle. Je n’avais pas besoin de le faire, surtout vu mon niveau de connaissance sur le sujet, mais je sais que cette relation nouvelle sera un plus pour la suite car il peut apporter des solutions intéressantes pour le crédit.

Mon conseil serait donc plutôt de prendre un CGPI compétent quel que soit le montage, et tout particulièrement si vous désirez faire un crédit. La difficulté réside cependant dans la recherche d’un bon conseiller et pas d’un simple vendeur de SCPI qui prend sa commission contre rien. Il faut aussi être méfiant si un conseiller vous demande de l’argent pour ce type de service ou s’il vous encourage à relever le montant de vos souscriptions sans justification (commission oblige). Dans le doute, il vaut mieux gérer vos investissements en direct.

{ 19 comments… add one }
  • gunday 9 janvier 2012, 10 10 11 01111

    Effectivement, mon premier achat, j’ai essayé de passer par un CGPI, avant de reprendre le dossier en main au bout de 3 mois, pour faire avancer le bazar.

    Donc il est pas évident de trouver un bon CGPI.

  • sylviane 9 janvier 2012, 20 08 10 01101

    Ne pensez vous pas que la nouvelle fiscalité concernant les plus-values immobilières va poser des problèmes pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier locatif ou dans les scpi?

  • gunday 9 janvier 2012, 21 09 01 01011

    Sylviane, dans mon cas, les parts de SCPI, tant que le rendement reste correct, je ne compte pas m’en séparer!
    Donc les 30 ans des détentions ne me pose aucun problème
    Sur de l’immobilier locatif en direct la question est différente.

  • sylviane 9 janvier 2012, 21 09 53 01531

    Avez vous confiance dans ces scpi car les sociétés peuvent disparaitre…

  • gunday 9 janvier 2012, 22 10 16 01161

    Disparaitre?
    C’est à dire, partir avec la caisse?
    Mais il n’y a pas de caisses, que de l’immobilier!

    La société pourrait faire faillite?
    Dans ce cas, on vend les biens et on récupère nos billes.

    Pour bien se représenter la SCPI, il faut voir un bien qui est géré par l’intermédiaire d’une agence.
    Le principe est identique, sauf que la société de gestion gère de nombreux biens.

  • Guillaume de komment devenir riche 9 janvier 2012, 22 10 34 01341

    Quand on ne s’y connaît pas il est évident qu’il faut trouver une personne compétente.

    La problème est donc toujours le même, trouver une personne professionnelle.

  • FRED 12 janvier 2012, 13 01 46 01461

    Dans mon cas je passe également par un interlocuteur pour me rassurrer. Mais cela n’empéche en rien de se faire sa propre opinion en faisant des recherches ou en partcicipant à des forums comme celui là.
    Au début j’en avais mis 2 en concurance (PRIMALIANCE et HEDIOS) pour garder finalement HEDIOS.
    Je suis en train de réaliser mon projet (15 000€ comptant sur LAFFITTE PIERRE et 25 000€ à crédit sur PFO2) qui doit prendre effet avant le 01/02(cloture augmentation capital LAFFITTE PIERRE et augmentation prix de la part PFO2). C’est la course pour tous les papiers….Et il en faut pour obtenir un pret et une délégation d’assurance….

  • Arnaud 18 avril 2012, 14 02 55 04554

    PFO2 est jeune, tu n’as pas peur pouir le taux d’occupation et la RAN ?
    Bon certes, si elle est gérée de la même façon que les autres Perial çà devrait aller.

  • philbich 19 avril 2012, 16 04 22 04224

    Si vous décidez de passer par un CGPI, sachez que celui-ci est rémunéré par la société qui commercialise les SCPI. Il est également rémunéré par l’organisme financier qui vous accordera le prêt immobilier. Par contre prenez bien soin de comparer ET les scpi qu’il va vous proposer ET le prêt qu’il va vous obtenir car certains essaient de rajouter des frais qui n’ont pas lieu d’être.

    De même on a vu également des CGPI proposer de financer ce type d’opération à base de prêt à la conso alors que cela va à l’encontre de votre propre intérêt : vous ne pouvez pas déduire les frais du prêt conso sur le montant de vos loyers immo donc vous serez surtaxés !

    Quant à la nouvelle fiscalité Sylviane il ne faut pas baser toute son approche patrimoniale par rapport à celle-ci (de toute façon elle change tout le temps ^^)
    Comme le dit fort justement Gunday, c’est une opération de long terme et donc les 30 de détention devraient poser d’autant moins de problèmes que l’on sait qu’il n’y aura quasiment plus de retraites décentes à ce moment là et que ce support immobilier étant transmissible à moindre coût à ses enfants via la donation-partage de la nue-propriété, que cette opération donc peut être la base du futur niveau de vie de la génération d’après et là on ne raisonne plus à 30 ans mais bien au-delà !

    Pour vous aider dans votre choix, il y a plusieurs plateformes de comparaison spécialisées en SCPI sur le web. Prenez un peu de votre temps pour aller voir les informations que l’on a sur les SCPI, comment elles sont comparées, sur quels critères et ainsi vous pourrez mieux appréhender ce marché et mieux comprendre ce que les intermédiaires vous diront (et de manière générale, prenez toujours un peu de votre temps pour vous former sur les produits financiers ce n’est tout compte fait pas si compliqué que ça et cela vous permettra de développer l’esprit critique nécessaire pour vos futurs investissements :).

    Comme Fred et Gilles j’ai fait une opération PFO2 afin d’ajouter une SCPI innovante dans mon portefeuille afin de limiter les futurs frais de mises aux normes que le patrimoine immobilier ancien subira forcément. Le taux d’occupation actuel est bon et la société Perial a fait ses preuves dans sa gestion.

  • gunday 19 avril 2012, 16 04 48 04484

    philbich, tu peux me rajouter à la liste des souscripteur PFO2

  • Etienne (Developpement Physique) 19 janvier 2013, 16 04 05 01051

    Bonjour Gilles,

    Quid des SCPI souscrites dans le cadre des assurances vie ?
    Un petit article à ce sujet serait probablement fort util à l’heure ou la fiscalité s’alourdit.

    Par avance merci beaucoup.

    Etienne

  • philbich 20 janvier 2013, 7 07 27 01271

    @ Etienne @ Gilles : cela serait effectivement bien de développer ce thème car le comparatif entre l’acquisition de parts SCPI en direct ou dans le cadre d’une assurance-vie est vraiment intéressant : l’intérêt varie énormément selon que l’on compte financer cet achat par un prêt ou non (que du cash via une assurance-vie) ; il varie aussi selon son taux marginal d’IRPP et selon aussi l’ancienneté du contrat d’assurance-vie (fiscalité des 8 ans).

  • Vical 17 avril 2013, 17 05 50 04504

    Bonjour,

    Suis nouveau , et aimerais acheter au comptant pour un complément de retraite des prêts de scpi. Mon TMI est de 5% .
    Questions

    1Grâce a ce forum, j’ai cru comprendre que nous pouvons acheter par l’intermédiaire d’un CGPI , sinon pouvons nous souscrire directement ?et dans ce cas comment procéder?

    2 Si je passe par un CGPI , est-il possible de négocier les frais ou pas?

    3 Que pensez vous de mon choix, en ce qui concerne Corum convictions et Pfo2 ?

    Merci a tous et a toutes

  • gunday 17 avril 2013, 20 08 50 04504

    Vical, pour souscrire directement, il suffit de passer par la maison de gestion : Par exemple avec l’onglet contact sur PFO2 : http://www.perial.com/PERIAL/Contact/Particuliers

    Avec les CGPI, certains vous reversent un pourcentage des frais de souscription.

    Pour les SCPI, difficile de parler des choix d’une personne, chacun ayant des critères assez spécifiques. (dans mon cas la répartition géographique était très importante!)

  • Vical 17 avril 2013, 21 09 22 04224

    Bonsoir gunday

    Ok vais voir le lien mais quelle est l’avantage de souscrire directement? Différence de prix de la part?

    Avec les CGPI quel ordre de remise maximale sur les frais?

    Le prix de la part sur le long terme ( 15 ans) peut doubler inévitablement?

    Encore merci

  • gunday 17 avril 2013, 23 11 12 04124

    Bonsoir.
    Je n’ai pas particulièrement trouvé d’avantage à souscrire directement. Certains société de gestion type la française AM assure un suivi plus personnalisé, mais c’est tout.

    Avec le CGPI, je crois que j’avais eu 1% de chèques cadeau de la somme souscrite.
    Mais pas de remise sur les frais de gestion.

    Pour le prix de la part, rien n’est sûr. Je pense qu’avec des SCPI de rendement, c’est quasi impossible que la valeur de la part soit multiplié par 2 en 15 ans. (sauf si on intègre les loyers dans le calculs)
    Avec des SCPI de valorisation, le but n’étant pas les loyers mais la valorisation des biens, cet objectif est déjà plus accessible.

  • Vical 18 avril 2013, 9 09 58 04584

    Bonjour,

    Je vous remercie pour toutes ces précisions.
    Juste une dernière question avant de souscrire, il y a t-il des risques que les dividendes soit revus a la baisse, que le prix de la part dans quelques années soit inférieure au prix d’achat?

  • Philbich 18 avril 2013, 10 10 12 04124

    @Vical : c’est une très bonne démarche que de vouloir se créer des revenus complémentaires. C’est un pas décisif vers une tranquillité d’esprit que de ne plus être totalement dépendant du salaire de son travail.

    Le choix d’acheter des SCPI à crédit fait partie du panel de solutions à mettre en oeuvre pour se créer d’autres sources de revenus.

    Vous ne précisez pas votre tranche d’âge mais essayez de faire des prêts sur la période la plus longue de remboursement possible car ainsi, avec la même mensualité de remboursement, vous pourrez emprunter une plus grosse somme ce qui vous générera des montants de loyers plus importants qui vous aideront à emprunter plus (il faut quand même garder en tête que les loyers immobiliers peuvent aussi baisser quand l’activité économique baisse, il faut donc se garder une marge de manoeuvre et ne pas calculer au plus juste).

    Cela vous permettra également d’obtenir des prêts immobiliers à taux fixes faibles dont vous vous réjouirez dans quelques années lorsque l’inflation repartira à la hausse.

    Au vu de votre TMI de 5%, privilégiez les SCPI de rendement telles que les SCPI murs de magasins, évitez les SCPI fiscales et les SCPI de plus-values qui ne sont pas adaptées à votre projet.

    Vous ne précisez pas non plus le montant de votre projet d’investissement mais à partir d’un certain montant vous avez tout intérêt à vous créer un panier de plusieurs SCPI.

    Quant au choix de passer en direct ou pas, les frais d’acquisition peuvent effectivement varier selon le circuit où vous passerez. Pour ma part j’étais passé par http://www.mes-scpi.fr/scpi-rendement/ qui permettait à l’époque d’avoir des frais réduits à l’achat.

    Pour le choix des SCPI vous pouvez vous appuyer sur les commentaires de chacun sur ce blog pour vous faire une idée plus précise mais gardez en tête que vous achetez de l’immobilier et que sa valeur peut varier tant à la hausse qu’à la baisse. Il ne faut pas non plus que cela vous arrête à vous créer un patrimoine à crédit sur du long terme. Ne rien faire serait le pire !

  • Lucien 16 février 2017, 9 09 20 02202

    J’ai fait une simulation de la loi duflot mais c’est vrai que mon épargne n’est pas non plus conséquente donc peut être que c’est mieux de passer par une scpi au début

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