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Acheter des parts de SCPI à crédit

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a pour but d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier détenu par un certain nombre d’associés. L’intérêt c’est qu’à plusieurs la surface financière augmente et une SCPI peut ainsi acquérir des immeubles entiers (par rachat ou construction). Une société de gestion se charge au quotidien de gérer le patrimoine, de le développer, et d’encaisser les loyers. Les associés touchent ensuite au prorata de leurs parts, une partie de ces mêmes loyers déduits des charges (pour les SCPI de rendement principalement). C’est donc une alternative intéressante à l’immobilier physique géré en direct, même si l’immobilier classique peut permettre de faire de bonnes opérations immobilières en agissant avec méthode.

Les SCPI peuvent investir dans différents types d’immobilier : bureaux, murs de magasins, résidences de services, habitations, entrepôts, …. Un investisseur individuel ne se risquera pas à lui tout seul à acheter un entrepôt en supposant qu’il ait la surface financière pour accéder à de tels placements !

Acheter des parts de SCPI, c’est aussi mutualiser le risque de non paiement des loyers, de vacance des locaux, … Un des chiffres qui est donné régulièrement dans les bulletins trimestriels d’information est justement le taux d’occupation du parc immobilier.

Les locataires des SCPI sont en général des sociétés et les locations s’inscrivent dans la durée ce qui est plutôt rassurant. Aujourd’hui les sociétés n’achètent plus les murs pour différentes raisons : prix trop élevés, activité hors de leurs domaines de compétences, souplesse, etc …

Les différents types de SCPI :

  • SCPI de rendement : ces SCPI distribuent la quasi totalité de leurs loyers. Le but pour les propriétaires de parts est clairement de tirer des revenus réguliers de leur investissements. C’est le placement que je privilégie.
  • SCPI de capitalisation : ces SCPI ont pour objectif l’augmentation du prix de la part. Elles ne distribuent pas les loyers, mais elles les réinvestissement. Le but est clairement l’augmentation régulière du prix de la part.
  • SCPI fiscale : ces SCPI vont faire profiter leurs détenteurs de certains avantages fiscaux (comme les SCPI Scellier par exemple).

Une rue avec des immeubles

Les SCPI de rendement conviennent aux ménages ou personnes avec une imposition moyenne/faible car le loyer va s’ajouter aux autres revenus (grosso modo, car je ne veux pas rentrer dans les détails de l’imposition). Ayant un taux d’imposition plutôt faible (malheureusement, car j’aimerais bien payer beaucoup d’impôts), l’achat de parts de SCPI à crédit pour me constituer un patrimoine et diversifier mes investissement m’a semblé très pertinent. En effet il est possible d’obtenir un crédit pour de l’immobilier ce qui permet de faire jouer un certain effet de levier alors que l’on ne prête pas pour acquérir des actions à crédit …

Le problème principal lorsque l’on veut acheter des parts de SCPI à crédit, c’est la banque, enfin plutôt l’agence bancaire ou ses conseillers. En effet plusieurs problèmes risquent de se poser dans l’obtention de votre prêt :

  • Votre conseiller ne comprend pas le montage. Les conseilleurs de la plupart des banques sont relativement jeunes et sont plus des vendeurs que de vrais conseillers. Il y a même de forte chance pour que certains ne sachent même pas ce qu’est une SCPI. Comment voulez-vous obtenir un prêt si votre interlocuteur ne comprend pas votre demande !
  • Votre conseiller ne prêtent que pour les SCPI de son réseau. Votre conseiller vous comprend mais la banque a ses propres SCPI (ou celles de ses partenaires) et la SCPI que vous désirez n’est pas parmi celles de ce réseau.
  • Votre conseiller vous offre un taux supérieur à celui offert pour de l’immobilier classique. Les SCPI c’est de l’immobilier mais un peu spécial, et certaines agences ne vont pas appliquer le même taux pour l’achat d’un bien physique et celle de parts de SCPI.

J’ai eu la chance de tomber sur quelqu’un de plus expérimenté qui a compris mon objectif et qui m’a appliqué les taux immobiliers classiques ce qui m’a permis de me lancer dans cette forme d’investissement.

  • Date de l’emprunt : Janvier 2010
  • Nom de la SCPI : Atlantique Pierre 1
  • Type de la SCPI : Bureaux et locaux commerciaux
  • Durée de l’emprunt : 20 ans.
  • Taux d’intérêt de l’emprunt : 3,95 %
  • Assurance : 3,20 euros par mois
  • Montant de l’emprunt : 12800 euros finançant 100% du prix des parts (40)
  • Frais de dossier : 0 euros
  • Garantie : nantissement des parts (200 euros de frais de nantissement)
  • Rendement brut annuel : 6,88%
  • Remboursement du prêt : 80 euros par mois
  • Loyer mensuel : 73 euros

Le nantissement des parts entraine l’interdiction de la vente tant que le prêt n’est pas complétement payé (une garantie pour la banque). Les loyers sont versés trimestriellement contrairement aux dividendes des actions qui le sont annuellement.

L’imposition (CSG + impôts sur le revenu) favorise les petits revenus sur ce type de produit (rendement). A l’origine l’idée était d’orienter vers ce type de placement les personnes âgées cherchant des compléments de revenus avec un risque faible et sans souci de gestion propre à l’immobilier physique qui il faut bien le dire fait peur à plus d’un. Les SCPI ont des contraintes légales plus importantes concernant l’endettement que n’ont les sociétés foncières cotées, ce qui est plutôt rassurant.

Les risques concernant l’investissement en SCPI à l’heure actuelle sont clairement :

  • Moins-values : dans un marché immobilier trouble, il est difficile de faire une prévision sur l’évolution du prix des parts.
  • Liquidité des parts : le marché des parts n’est pas d’une grande liquidité même si les sociétés de gestion font des efforts.

Investir dans une SCPI de rendement en finançant cet achat par un crédit 100% est très clairement un moyen d’acquérir un capital sur la durée pour une personne aux revenus moyens. De plus pour ceux ne souhaitant pas assumer les contraintes d’un investissement locatif en direct (visites, papiers, réparation, …), être associé d’une SCPI est un investissement « tranquille ».

La SCPI(Société Civile de Placement Immobilier
{ 212 comments… add one }
  • Christian 6 novembre 2010, 15 03 41 114111

    J’ai moi aussi choisi la même option, ayant eu de l’immobilier physique, j’en avais assez de payer des travaux, les charges pouvant être lourdes et pas toujours récupérables, j’ai fini par craquer, une partie de mes investissements est maintenant placé en SCPI j’envisage moi aussi d’en prendre un peu à crédit, tant que l’on peut il faut le faire, cela se finance tout seul, malgré l’incertitude du rendement qui peut baisser.
    C’est vrai, c’est à peine plus compliqué que d’acheter une action, mais question d’habitude, le produit est intéressant.
    L’idée maintenant est de les acheter dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, elles seront alors bloquées le temps de la durée du contrat ; je vais me lancer prochainement dans l’aventure ; le seul problème toutes les SCPI, ne sont pas éligibles dans ces assurance-vie .

  • jerome F. 6 novembre 2010, 15 03 50 115011

    Rien à dire, article complet!
    Personnellement je ne suis pas un fan ses S.C.P.I. comme tu t’en doutes gilles pour 2 raisons principales:
    – Le rendement qui est inférieur à l’investissement locatif classique (logiquement…)
    – Je préfère avoir la main mise sur mes investissements.

    Maintenant tu m’as appris qqch (je le reconnais humblement) pour les S.C.P.I. de capitalisation. Je ne savais pas qu’on pouvait aller sur la voie de la spéculation par ce type d’investissement. Maintenant comme tu le dis justement, ce n’est pas une bonne idée en ce ce moment comme tout investissement immo d’ailleurs (sauf pour les marchands de biens ou gros bonnets!)

  • fabrice 7 novembre 2010, 15 03 27 112711

    Interessant cet article.
    Les SCPI de rendement ont l’air interessantes. Est-il possible d’acheter des SCPI ne portant que sur des locaux commerciaux? N’est pas plus rentable que l’habitation?

    Enfin, c’est facilement revendable si on a besoin de liquidité?

  • Gilles (Objectifs Liberté) 7 novembre 2010, 20 08 31 113111

    @Christian : tu as raison vu le rendement de l’immobilier locatif en ce moment, il est plutôt intéressant d’opter pour les SCPI qui ont un rendement souvent supérieur, qui se gèrent toutes seules, qui en cas d’héritage sont facile à diviser (n enfants chacun un nième des parts).

    @Jérome : pour la main mise sur tes investissements je comprends mais quand tu as un emploi à plein temps c’est bien de ne pas avoir de soucis. Pour le rendement de l’immobilier physique, tu fais sans doute de bonnes affaires dans ta région, mais il est difficile aujourd’hui d’avoir des rendements supérieurs à 6%, quelquefois on est même autour de 3/4% (surtout en Ile de France).

    @Fabrice : les SCPI de rendements c’est bien, assez sur, mais peu liquide. La revente n’est pas si facile. Un carnet d’ordre est mis en place pour chaque mois (1 jour par mois). Tu as des SCPI spécialisées uniquement murs de magasins, ce sont d’ailleurs les plus prisés. Le principe c’est soit d’acheter à crédit, soit au comptant pour un complément de revenu (pour la retraire par exemple).

    Ce que j’aime c’est la tranquillité d’esprit associé à ce genre d’investissement. Je prends mon crédit, je paie sur 20 ans en décaissant une petite somme et je retrouve (pour ma retraite) un petit capital. En plus c’est un investissement pour foyer modeste !

  • JC 10 novembre 2010, 1 01 59 115911

    Merci pour l’article et le blog, tres interessants et excellente philosophie !

    Je trouve en effet l’immobilier en direct lourd à gérer, meme avec une agence. Je n’investirais pas aujourd’hui dans de l’immobilier d’habitation, clairement trop cher (cf courbes de Jacques Friggit). Je suis intéressé d’investir à crédit dans une SCPI d’immobilier d’entreprise mais je ne trouve pas de chiffres sur le long terme d’évolution du marché. Y a-t-il un gros risque de chute de ce marché et vaut-il mieux attendre pour investir ?

    Merci

  • Gilles (Objectifs Liberté) 10 novembre 2010, 21 09 13 111311

    @JC : L’immobilier est lourd à gérer en effet comme le dit Christian. Les SCPI c’est l’assurance de la tranquillité de gestion. On se déplace une fois par an à l’assemblée et on lit les rapports trimestriels pour s’intéresser à la vie de la SCPI point.

    Je pense comme toi que la courbe de Friggit est une excellent indicateur car elle prend en compte le revenu des ménages et du revenu des ménages dépend leurs capacités d’emprunt ! L’immobilier physique a été artificiellement soutenu par l’état (grâce à nos impôts) via différents dispositifs : prêt à taux 0, loi Scellier, déduction des intérêts. On va sans doute assister à un retournement et l’état devra avoir une vraie politique du logement (HLM) qui amènera à construire et à voir les prix diminués ce qui permettra au plus modeste de se loger je l’espère. On peut être un investisseur et avoir un minimum de conscience sociale.

    Les parts de SCPI vont sans doute rester stable voire baisser, mais quand on achète à crédit sur 20 ans ce n’est pas très grave à vrai dire. Ce qui compte c’est l’écart entre le taux auquel tu empruntes et les revenus que te procurent la SCPI. Donc si les prix des parts baissent mais que le taux remontent, le montage ne sera pas forcement plus intéressant. Par contre pour ceux qui investissent au comptant, il peut éventuellement être intéressant d’attendre ou d’acheter en plusieurs fois sur 5 ans.

    Moi j’en ai acheté à crédit uniquement. C’est aussi une protection contre un scénario improbable ou l’immobilier reprendrait du poil de la bête via l’inflation (des salaires comme des biens).

  • Gilles (Objectifs Liberté) 10 novembre 2010, 21 09 24 112411

    Je reviens à nouveau sur l’immobilier d’entreprise : il faut distinguer bureaux et murs de magasins. Les bureaux sont plus risqués que les murs de magasins, il suffit de regarder dans les rues de Paris ou dans les zones d’activités en Ile de France les immeubles vides. De plus avec les nouvelles normes pour la qualité environnementale, il faudra sortir du cash ! Les murs de magasins c’est quand même plus rassurants. Mais bon ces deux marchés ont aussi pas mal augmenté si on se fit à l’évolution des parts de SCPI sur ces secteurs. Aujourd’hui les entreprises négocient leurs loyers à la baisse.

  • Gisèle 11 novembre 2010, 19 07 58 115811

    Je connais moi aussi ce placement car j’en ai acheté il y a 6 ans pour préparer ma retraite et sur les conseils d’un conseiller en gestion de patrimoine (un ami de mon mari). J’ai acheté 80 parts de « Atout Pierre Diversification » de chez Ciloger. Je ne suis pas déçu, cela nous fait un petit revenu supplémentaire sans souci. Nous avions peur d’acheter un petit studio et de le louer car de nombreuses connaissances nous ont effrayé avec leurs histoires de loyers impayés et d’expulsions difficiles.

    Pour nous cette SCPI est un excellent placement qui nous apporte un revenu régulier (par trimestre) et j’avoue que je suis très satisfaite de notre investissement.

    J’ai bien aimé cet article et le montage avec le crédit mais à mon age c’est un peu tard.

  • Tan 12 novembre 2010, 20 08 06 110611

    Cet article m’a donné envie de me renseigner sur ce produit financier que je ne connaissais pas. J’ai jeté un œil sur les SCPI Scellier car étant célibataire avec un salaire correct, cela pourrait être une bonne option. Je ne suis pas prêt à acheter un appartement en Scellier car c’est trop cher pour moi, la banque refuserait car avec mon loyer et le prêt je dépasserais le seuil d’endettement des 30%. Au moins avec une SCPI je peux doser avec un montant plus raisonnable mais avant tout je dois sortir ma feuille Excel pour faire un calcul de rendement. Merci donc pour ces informations, ça m’a donné des idées.

  • greg 14 novembre 2010, 9 09 06 110611

    Bonjour,
    J’ai 28ans et j’ai investi en SCPI qu’au comptant jusqu’à présent (Buroboutic, PFO, Foncia Pierre Rendement, que du capital fixe). Je compte acheter prochainement à crédit (Atlantique Pierre 1). Pouvez vous me communiquer les banques qui jouent le jeu? De plus si quelqu’un vend ces pars, il peut me les proposer (produits déjà cités ou autre).
    Merci

  • Franck des Daubasses 14 novembre 2010, 19 07 52 115211

    Bonjour Gilles,

    Par quelle banque es-tu passé ?

    Est-ce la banque chez laquelle tu as domicilié tes revenus ? Est-ce que le conseiller t’a posé des conditions ?

    En tout cas, merci pour ce retour d’expériences.

  • Matt (Acide ici) 15 novembre 2010, 15 03 12 111211

    Tiens, c’est rigolo de tomber sur cet article, car c’est exactement le montage que je veux mettre en place. Et sur la même SCPI, par dessus le marché… Notez que diversifier ses actions du côté des SCPI n’es pas contradictoire avec le fait de bosser sur du locatif « en dur », j’ai pour l’instant un appart tourisque qui marche très bien.

    « Votre conseiller ne prêtent que pour les SCPI de son réseau » : c’est exactement ça, et c’est le bras de fer que je m’apprête à effectuer avec ma banque. L’intérêt étant de garder un même partenaire financier pour pouvoir avancer. Et puis, ils viennent de me faire un rachat de crédit avec un très bon taux… D’ailleurs, les taux actuels par rapport à ce que tu as obtenu en janvier, c’est le jour et la nuit ! 🙂 Néanmoins, s’il demeure bouché, un autre prendra sa place. Pour info, il s’agit de la Société Générale.

    Le dossier est plus facile à monter que pour son placement locatif en dur : on a l’historique à leur mettre sous le nez, c’est géré par professionnels (dont on peut se faire une idée non sur l’historique de la SCPI mais carrément sur celui de la boîte), c’est aussi cadré que possible pour ce genre de produits.

    Mon but est d’étaler le crédit jusqu’à être en opération « blanche », impôt exclu : une acquisition qui se fait toute seule, « sans m’endetter » pour ce projet-ci. Je prévois de gérer la défiscalisation non par des Scelliers que je n’aime pas mais par l’investissement en LMNP. Mais c’est un autre sujet.

  • greg 16 novembre 2010, 21 09 13 111311

    Bonsoir,
    Pouvez vous me communiquer les banques dans lesquelles vous avez obtenu les crédits?
    Merci à vous.

  • Gilles (Objectifs Liberté) 16 novembre 2010, 22 10 57 115711

    @tous : Pour le crédit, il n’y a pas une banque en particulier qui peut accepter ce genre de montage mais cela dépend de l’agence et du conseiller. En effet un emprunt pour acheter des SCPI, c’est un emprunt immobilier classique donc toute banque peut le faire ! Le problème c’est surtout votre interlocuteur et votre relation avec la banque. La règle de base c’est d’avoir un compte dans la banque depuis un certain temps et d’avoir une bonne partie de vos économies également (être un bon client) et d’avoir un conseiller qui est un minimum de pouvoir (directeur d’agence ou directeur adjoint ou employé très expérimenté travaillant depuis longtemps dans la même agence). Je peux vous donner le nom de ma banque mais cela ne vous sera d’aucune utilité (voir vous induire en erreur) car sans l’agence et le conseiller qui va avec, la réponse peut différer. Par contre si vous êtes sur Paris que vous voulez vraiment faire ce genre de montage, je peux vous mettre en contact avec mon conseiller (si vous êtes sur la région parisienne) mais la encore sans un minimum d’historique dans la banque, rien n’est certain.

    @Matt : tu as bien raison c’est de la saine diversification d’autant que cela permet d’investir dans de l’immobilier commercial. Atlantique Pierre est la SCPI qui procure le meilleur rendement actuellement mais avec un risque plus important (immobilier de bureau surtout) donc je ne suis pas trop étonné de retrouver des gens qui pensent à la même chose que moi. Le crédit donne l’effet de levier que l’on ne peut pas obtenir avec un investissement en actions. Pour ton prêt si comme moi tu as presque tous tes comptes dans la même banque depuis longtemps, pourquoi ne pas en discuter avec le directeur (ou son adjoint) dans la banque ? Tu as plus de chance de te faire entendre.

    @Franck : le conseiller (en l’occurrence la directrice adjointe) voit que je maitrise très bien mon sujet, que j’économise régulièrement, que mon salaire est viré chaque mois sur mon compte. Je suis donc un très bon client et donc on arrive à trouver un intérêt commun je pense.

  • Matt (Acide ici) 17 novembre 2010, 10 10 59 115911

    En fait, depuis mon entretien avec un conseiller financier (qui je pense va devenir mon conseiller – il faut que j’écrive un article sur les partenaires de l’enrichissement, à ce propos), je pense tout de même diversifier même mes SCPI, et donc ne pas prendre que de l’Atlantique Pierre. Il m’en a conseillé 4 – dont celle que nous visons – et il me faut à présent étudier les 3 autres.

    Comme tu le dis, c’est une sorte de produit financier, mais sur lequel un particulier a le droit de faire levier, contrairement aux actions (j’ai d’ailleurs un article sous le coude sur ça aussi ; que c’est long d’écrire les centaines de trucs qu’on a à dire !), donc il serait dommage de s’en priver.

    En ce qui concerne le banquier, dans tous les cas, mon principe est d’éviter de papillonner à la recherche du one shot, en effet, mais de construire un partenariat solide (je vise des achats en LNMP, ente autres, il me faut être suivi). Petite nuance néanmoins : je n’ai pas tous mes comptes chez lui et j’ai fait transférer certaines choses chez des concurrents plus performants. Donc je traite avec lui, il m’a fait un super taux pour le rachat de crédit de m’appart touristique, avec délégation d’assurance et tout, il sait que je veux faire des affaires avec lui plus avant, MAIS il sait que la concurrence existe.

    Après, si malgré tout le bras de fer ne tourne pas en ma faveur, je retiens l’idée de m’adresser à plus haut, à sa directrice. Je dois t’avouer que je n’y avais absolument pas pensé… Merci pour l’idée !

  • Franck des Daubasses 17 novembre 2010, 15 03 28 112811

    Merci Gilles pour ton retour.

    Je suis face à un dilemme : je gagne relativement bien ma vie, mon patrimoine se développe, j’ai des placements mais je suis encore avec la banque chez laquelle j’ai effectué mon crédit étudiant… Mon « conseiller » change tous les 6 mois et il n’y a aucun contact. Le petit plus, c’est que je suis encore sous un contrat étudiant et que mes moyens de paiement me coûtent vraiment peu…

    Je voudra ton avis ainsi que celui de tes lecteurs :

    1/ dois-je passer vers une banque en ligne ? J’ai déjà un PEA chez un courtier qui fait aussi banque en ligne.
    Avantages : carte Gold offerte + aucun frais sur les moyens de paiement et autonomie.
    Inconvénients : pas de relation clientèle et, pour l’instant, impossibilité de contracter un crédit.

    2/ j’ai trouvé une banque où la relation client / banquier semble être privilégiée. Dois-je y ouvrir un compte pour rapatrier mes salaires ?
    Avantages : construire une relation bancaire sur la durée pour monter des projets.
    Inconvénients : cette relation a un coût, transferts de tous les virements et prélèvements automatiques (peut être un moyen de faire un peu de ménage ? 😉 )

    3/ les deux à la fois ? En sachant que je ne pourrai pas splitter mon salaire en 2…

    Merci par avance pour vos avis et retours d’expérience.

  • Matt (Acide ici) 17 novembre 2010, 17 05 41 114111

    @Franck : Pour ma part, banques en ligne pour compte-titre et CB (visa premier et gold gratos, débits différés donc virement en fin de mois) et salaire dans ma banque traditionnelle, celle qui me sert donc de partenaire financier. En plus, comme je le disais, il m’a vu déporter les produits sur lesquels il n’était pas compétitif, donc ça met une certaine pression.

  • Gilles (Objectifs Liberté) 17 novembre 2010, 23 11 01 110111

    « il faut s’adresser à Dieu plutôt qu’à ses saints » donc discuter avec des interlocuteurs qui ont un certain pouvoir et qui ne vont pas à avoir à demander ou à se justifier à leur supérieur hiérarchique.

    Les banques en ligne c’est pas mal pour certaines catégories de produits (compte titres et actions) mais il y a quelques jours j’ai été très surpris car la caisse d’épargne a baissé ses tarifs pour les ordres de bourse de manière impressionnante (c’est ma banque au fait !) donc tout est possible. Sinon la gratuité de la carte bancaire peut se négocier également dans une banque mais il faut une contrepartie. C’est normal il ne vont pas vous donner tout pour rien.

    @Franck : j’ai un peu concentré mes avoirs dans la même banque à part une assurance vie (presque sans frais) et des actions au nominatif pur donc je suis un bon client mais avoir deux banques c’est pas mal aussi je pense. Donc si tu as vraiment trouvé une banque avec une vraie relation client, ça vaut le coup.

    @Matt : passes par la directrice et tiens moi au courant. Je pense que si tu es un bon client, tu devrais te faire entendre plus facilement.

    Un bon client ne veut pas dire un client fortuné mais un client qui prend des produits de la banque et qui économise raisonnablement. Cela rassure le banquier je pense. De toute façon toutes nos dépenses sont tracés donc on connait nos profils il ne faut pas se leurrer.

  • Matt (Acide ici) 18 novembre 2010, 10 10 05 110511

    J’attends le décaissement du rachat de crédit, qui devrait intervenir le 5 décembre au plus tard (il est impératif que je lui maintienne la pression là-dessus, d’ailleurs) et je l’attaque sur les SCPI. Si ça frotte, je demande à voir la directrice, le tout étant je suppose de le faire avec diplomatie pour ne pas le vexer sur la partie hiérarchique : j’ai encore plein d’autres envies d’investissements à faire, il me faut un partenariat solide.

    Dans tous les cas, je te tiens au courant de ce que j’obtiens. 🙂

  • Franck des Daubasses 18 novembre 2010, 10 10 15 111511

    Merci pour vos retours qui alimentent ma réflexion ! 🙂

    Franck

  • devo 19 novembre 2010, 13 01 49 114911

    Bonjour,

    Merci pour cet article.
    J’ai un peu le même profil que vous je pense avec une capacité d’épargne réduite mais une gestion au cordeau des finances de la famille.
    Une question toute simple , pensez-vous que l’on puisse faire financer le projet à 100% par la banque si on a un taux d’endettement de 33% déja atteint ( prêt immo, aucun crédit à la conso )

    Merci également pour le blog, le premier où j’y ai retrouvé, entre autres, deux thèmes que l’on aurait pu opposer au premier abord et qui pourtant peuvent faire bon ménage, la simplicité volontaire et les finances perso.

  • Matt (Acide Ici) 20 novembre 2010, 8 08 54 115411

    Hum, déjà à 33%, c’est tendu. Les banques prennent au max 80 % des loyers perçus en compte (SCPI ou en dur), donc tu dépasseras.

    Eh oui, la résidence principale n’est pas un actif, voilà comment on en arrive là… 😉

  • JC 20 novembre 2010, 9 09 17 111711

    J’ai parle cette semaine avec mon conseiller financier: en raison d’articles dans la presse sur les SCPI et de l’incertitude sur pas mal d’autres produits, les prix des parts de SCPI ont vraiment beaucoup monte depuis un an et ce n’est pas facile d’etre servi pour celles a capital fixe. Le type de placement est vraiment interessant mais attention au ratio cout d’achat de la part / cout d’emprunt.

  • Gilles (Objectifs Liberté) 20 novembre 2010, 20 08 11 111111

    @JC : Tu seras servi si tu achètes au comptant, mais si tu achètes à crédit (le seul cas ou ce montage est franchement intéressant) alors vu les délais entre la demande et l’envoi du chèque à la société de la SCPI, la souscription peu être fermée avant l’heure et ton chèque revient à la banque en effet. Cela m’est arrivé sur un prêt Foncia Pierre Rendement. Il faut faire également un calcul tu as raison : les prix des parts ont monté et les taux ont baissé donc le montage reste intéressant mais il ne faut compter aucune plus-values sur les parts dans les quelques années qui viennent je pense.

    @devo : les banques appliquent leur formule de calcul (33%) d’endettement en prenant en compte les futurs loyers (70% en général des loyers perçus) dans les revenus. A toi de convaincre, c’est possible. Tout dépend de ton historique dans la banque et de ton conseiller. Fais le sur de petites sommes comme moi c’est déjà ça (prêt de 10000 à 20000 euros sur 20/25 ans, soit entre 50 et 100 euros par mois environ).

    @Matt : Tiens moi au courant pour tes prêts.

    Comprenez bien que l’idée de ce placement, c’est justement de permettre aux gens aux revenus moyens d’investir car l’idée de ce blog c’est de proposer des idées pour atteindre un jour l’indépendance financière en menant une vie simple et en investissant intelligemment. Si vous avez de gros revenus les SCPI de rendement ne sont pas un placement intéressant ! 20 ans c’est long mais ça peut faire office de capital pour vos enfants plus tard pour démarrer dans la vie ou assurer des revenus quand vous passerez la quarantaine si vous faites ce montage lorsque vous êtes jeune.

  • Dav 24 novembre 2010, 19 07 27 112711

    Bonjour a tous
    Alors moi je suis le néophyte de chez néophyte. Et la je suis un peu perdu avec tout ce que l on me dit et que je lis. Sur vous voulez juste maider davance je vous en remercie . Mais remercie vraiment ) A 20 ans j ai acheté un petit studio a la campagne par hasard, Aujourd hui ce bien m appartient et me rapporte un loyer de 240 euros mensuel.
    Sinon je suis Marié et locataire. En cdi, jà gagne 2300 euros net sur 13 mois. Grace a mon Job avec mes déplacement j arrive de temps en temps a mettre un peu de sous de cote mais c est pas énorme.
    J ai la chance d’ avoir un Job a ‘niche fiscale’ alors je déclare 31000 net aux impôts.
    Maintenant que vous avez ces données mon soucis est le suivant, je cherche a acheter un bien ou quelque chose qui pourrait me rapporter. Je pense pus a un patrimoine qu a une défiscalisation car je ne paie pas autant d’ impôts que cela mais si je peux allier l utile a l agréable !!!
    Je pensais a un appart scellier BBC en 2011 , ma capacité d emprunt serait de 150 000 euros me dit mon banquier.
    Ce même banquier m a parle hier de la scpi d’ hsbc ( ma banque). Comme je suis néophyte, je n avais jamais entendu parle de cela mais ça a l’air bien?
    Malheureusement je n’ai que 5000 euros de cote et ce dernier me demande 20 % d apport. La ça coince !

    Un ami m a dit qu il fallait que j en acheté pour 90 000 pour ne plus être imposable.
    Donc ma questions chers internautes avertis ! Que dois je faire ? Scellier BBC ou scpi ?
    Toutes les scpi demandent elles un apport ?
    Merci de vos réponse, merci d avance et bonne soirée
    Dav

  • Matt (Acide ici) 25 novembre 2010, 11 11 07 110711

    1) Fuis Scellier.

    2) Regarde les chiffres, mais en général les SCPI des banques sont pourries. Mais c’est sur elles qu’elles te prêtent aisément à taux immobilier… Démarre donc le bras de fer

    3) On ne fait pas un emprunt pour placement avec son apport. Que ce soit de la SCPI ou de l’immobilier en dur. Emprunte 100% (calcul-le en opération blanche – crédit payé par les dividendes – quitte à te l’étaler sur 25 ans ; fixe-toi un objectif de gain sur la valeur de part – exemple : +50% – rembourse en anticipé ce qui dépasse et garde le reste, soit en liquide soit garde les parts de SCPI que tu n’as pas besoin de vendre), et place tes liquidité sur des produits financiers intéressants (donc pas sur un livret A, hein, tu m’as compris, faut se bouger un peu pour trouver moi que le quidam, par définition)

    4) Oublie la défiscalisation, concentre-toi plutôt sur les déductions fiscales. Non, réduction et déduction, ce n’est pas la même chose.

  • Gilles (Objectifs Liberté) 25 novembre 2010, 23 11 36 113611

    @Dav :

    Les SCPI Scellier, on ne sait pas trop ce que ça va donner. Si tu es faiblement imposé choisis des SCPI de rendement.

    Ce ne sont pas les SCPI qui demande un apport. Les SCPI c’est de l’immobilier et ça peut se financer avec un prêt immobilier. Ensuite c’est le banquier qui décide si tu peux emprunter sans apport ou pas c’est tout en fonction de ton profil, de ce que tu achètes et de la politique de la banque !

    90000 euros d’emprunt pour des SCPI c’est énorme surtout que ça amputerait ta capacité d’emprunt pour ta résidence principale par la suite. Vois en fonction de tes aspirations, mais fais comme moi pour commencer et emprunte des « petites sommes ».

    @Matt :

    Le Scellier c’est risqué en immobilier physique et sans doute en SCPI.

    Les SCPI des banques je n’aime pas trop non plus car il y a un conflit d’intérêt et naturellement je me tourne vers les SCPI gérées par des sociétés de gestion indépendante.

  • greg 26 novembre 2010, 0 12 31 113111

    @tous,

    Sans oublier de faire la différence entre les SCPI à capital fixe et celles à capital variable! Renseignez vous bien sur cela, il y a suffisamment d’articles qui expliquent la différence sur les délais et les choix imposé par ces deux types de capitalisation. Pour ma part, je préfère le capital fixe. On ne parle pas asses de cela et du report à nouveau dans les blogs. Attention aussi aux SCPI proposés par les banques.

  • Matt (Acide ici) 26 novembre 2010, 12 12 29 112911

    @ Gilles : oui, je lui ai bien dit de fuir le Scellier… 😉

    90 000 €, c’est beaucoup, je revois moi-même mon projet de 100 k€vers 50 k€pour ne pas gréver trop ma capacité d’endettement… Mais ce n’est pas pour la résidence principale !! C’est pour mes prochains investissements locatifs. Le calcul pur (tout autant que d’autres considérations) m’amène(nt) à être locataire de ma résidence principal et à investir dans le locatif.

  • Tan 5 décembre 2010, 8 08 45 124512

    Super article car je ne connaissais pas les SCPI et je me suis renseigné à fond à présent grâce aux différents commentaires également qui sont fort instructifs.

    J’en ai parlé à mon père et les SCPI de rendement semble un bon moyen de tirer du revenu à un taux de 5/6% ce qui est intéressant par rapport à d’autres placements.

    Pour ma part je me pose la question comme toi d’acheter à crédit car si j’achète ces SCPI maintenant, dans 20 ans j’aurais un petit capital sans avoir fait trop d’effort. Les appartements étant à des prix trop élevés pour moi, faire du locatif avec des SCPI pour un montant plus raisonnable me semble une meilleure option dans mon cas.

    Par contre comme a dit Matt il faut sans doute se calmer sur le montant à investir. Pour ma part viser les 50keuros semble suffisant en supposant que j’arrive à faire le prêt à ma banque !

  • Matt (Acide ici) 6 décembre 2010, 16 04 13 121312

    Mais moi-même, j’aurais tendance à contredire mes écrits. Mon banquier me suit sur 50 pour celle que je veux. En opération blanche, type 25 ans, avec pour but de me fixer soit un seuil soit plutôt un temps pour la revente de la quantité de parts correspondant à ce qu’il faudra pour solder le crédit à ce moment-là (un moment qui correspondra à ma cessation désirée d’activité salariée). Ce qu’il me restera sera un capital générant un bon 5 à 6 % qui se sera construit sans investissement grâce au levier.

    Mais du coup, le banquier acceptant de prendre en compte le full 80 % de revenus, l’endettement restant en opération blanche est 20 % de la renta de la SCPI, soit si on compte 6.5% sur 100 000 €, 6 500 par an, dont les 20 % font en gros 100 €/ mois, ce qui n’augmenterait pas tant que ça mon endettement.

    Bon, après, je lui ai demandé 50 k€, il me suit, mais je ne lui ai pas demandé 100, il faut voir…

  • Matt (Acide ici) 17 décembre 2010, 13 01 02 120212

    Au fait, la banque me suit sur 100 k€ (ce qui fait un endettement ridicule, sur 20 ans à 3.70%), j’ai rempli les coupons pour 50 d’Atlantique Pierre 1 et 50 de PFO2. Je vous tiens au courant de la suite. 🙂

  • Bernard 19 décembre 2010, 10 10 32 123212

    C’est bien de voir un tel article car les SCPI sont peu connus du grand public. Pour ma part sur les conseils d’un ami j’ai acheté des parts de SCPI (Effimo au comptant) dont j’ai gardé l’usufruit et transmis la nu-propriété à mes enfants. C’est un placement très sur me semble t-il et qui se gère tout seul.

    Après avoir lu cet article, je commence à me poser la question de l’achat de parts à crédit si le banquier me suit. Cela fera un beau cadeau pour mes enfants plus tard. Autour de moi les « investisseurs » locatifs ne connaissent pas ce type de placement immobilier et sont toujours en train de prendre peur que les locataires ne paient pas, dégradent leurs biens et j’en passe. Moi avec « mes » SCPI je dors tranquille et j’ai un rendement 3 fois supérieur aux comptes à terme !

  • Christian 19 décembre 2010, 15 03 08 120812

    avec un tel engouement sur les SCPI, ne risque-t-on pas de voir une bulle se former? quelles en seraient les conséquences à votre avis? il y a deux semaines, une société commercialisant les SCPI, me disait que maintenant il était monnaie courante pour les détenteurs d’immobilier en direct, de se repositionner sur les SCPI, cela va produire une manne incroyable pour un placement qui était avant un peu délaissé.

  • Gilles (Objectifs Liberté) 27 décembre 2010, 15 03 27 122712

    @Matt: tiens nous au courant de tes investissement en SCPI. 100000 euros, ça me parait bien avec une répartition sur 5 à 8 SCPI pour diminuer le risque qui de mon point de vue est de toute façon bien moins important qu’avec l’immobilier classique. Les « fous » qui se lancent dans l’achat immobilier classique aujourd’hui ont un rendement bien inférieur avec des soucis bien plus grand.

    @Christian: la bulle est surtout sur l’immobilier physique d’habitation en ce moment du à la pénurie de logements et à l’absence de volonté politique évidente de régler la question du logement. Le risque à mon avis sur les SCPI se situe plutôt sur la qualité des biens. Aujourd’hui avec les nouvelles normes HQE (Haute Qualité Environnementale), il est sur qu’il faudra faire des travaux dans les immeubles trop anciens surtout pour les bureaux donc prudence. En fait pour l’engouement sur les SCPI je ne m’inquiète pas, ça reste encore un placement assez confidentiel et le financement à crédit est très compliqué.

    @Bernard: tu as raison dors tranquille les SCPI c’est un placement de bon père de famille.

    Je conseille également à tous les détenteurs de SCPI d’adhérer à l’association http://www.appscpi.com/ qui défend les petits porteurs de parts. Je suis moi-même adhérent.

  • jimm94 1 janvier 2011, 16 04 47 01471

    Super cet article tout comme le blog d’ailleurs.

    Malgré le manque de recul, j’ai décidé d’investir en SCPI Scellier avec un crédit in fine

    Je trouve désormais les SCPI de rendement trop chères et les rendements passés ne sont pas forcément les rendements futurs.

    Techniquement, le montage est top et les lots acquis par la SCPI se situent principalement dans le 92 et le 94.

    D’ailleurs toutes les SCPI Scellier ont fermé par anticipation leur souscription tant les demandes ont afflué.

  • Gilles (Objectifs Liberté) 4 janvier 2011, 6 06 26 01261

    @jimm94 :
    Les SCPI Scellier sont intéressantes pour celui qui veut faire du Scellier sur une somme adaptée à ses besoins. Tout le monde n’a pas les moyens d’acheter un appartement à 200000 euros ! Avec les SCPI Scellier on peut vraiment doser en fonction de ses besoins et prendre pour des sommes beaucoup plus raisonnables.

    Toutefois on manque de recul sur ces SCPI et surtout les avantages fiscaux associés car l’état les remets régulièrement en cause.

    Je connais le montage que tu préconises car il était classique à l’époque du Périssol (une des lois les plus défiscalisantes). Un crédit infine pour ceux qui ne connaissent pas est un crédit dont on ne rembourse que les intérêts chaque mois et à la fin le capital en totalité. Vous me direz il faut être fou ? Mais non car comme les intérêts sont déductibles, tout le secret du montage est la. Pour le capital, l’idée est d’avoir une certain somme qui a l’échéance via les intérêts obtenus en l’ayant placés (en général sur un support d’assurance vie sécurisé) permet d’atteindre ce capital.

    Aujourd’hui je ne me lancerais pas dans un tel montage car la fiscalité évoluant très vite, il est possible que les plus-values sur l’assurance vie soit beaucoup plus fortement taxé faussant les calculs faits pour atteindre le capital à rembourser.

    Pour les SCPI de rendement, les loyers sont bons (5 à 6% de rentabilité) mais il est sur qu’il ne faut pas vraiment compter faire de plus-values. Dans une optique long terme avec un taux d’emprunt très bas, le montage prend tout de même tout son sens. Et en cas d’inflation (ce qui peut arriver), c’est un placement protecteur. Si on prend ce qu’on appelle le TRI (plus value + rendement loyer), on ne pourra pas rééditer l’exploit de ces dix dernières années du à la folie immobilière. A noter toutefois que l’immobilier d’entreprise s’il a connu une flambée n’a pas subi la folie immobilière des habitations des particuliers.

    J’oubliais un point positif des SCPI Scleiier : elles investissent dans des immeubles neufs avec les nouvelles normes et n’auront donc pas le problème du parc vieillissant des autres SCPI (de rendement entre autres).

    @Tous :
    Les SCPI ont toujours été un placement confidentiel mal connu. Le fait qu’aujourd’hui on en parle dans plein de magazines n’est pas forcement bon signe car si la demande explose pour ce type de produits, vu la faible offre, les prix monteront (ils ont déjà monté en 1 an, voir Buroboutic, Foncia Pierre Rendement) diminuant l’attrait de ces produits. Et quand le grand public arrive sur un placement c’est qu’il est déjà presque trop tard pour investir.

  • devo 11 janvier 2011, 10 10 57 01571

    Merci pour toutes ces infos, mon banquier semble vouloir me suivre sur un petit montant 100% financé à crédit ( inférieur à 10 000 € ).
    Petite question : à la souscription, la société de gestion prend quel type de commission sur des SCPI de rendement ?
    Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles fiscalement des loyers perçus dans le cadre des SCPI de rendement ?

  • devo 11 janvier 2011, 11 11 37 01371

    Une dernière chose, je m’y pers un peu entre les SCPI à capital fixe et celle à capital variable, l’une est-elle meilleure que l’autre ?
    Merci

  • Gilles (Objectifs Liberté) 11 janvier 2011, 13 01 03 01031

    @devo :

    Tu as bien fais d’investir à 100%, c’est là que réside l’avantage de l’achat de SCPI (de rendement). Prendre une petite somme pour apprendre c’est très bien d’autant que sur un emprunt type 20 ans ça fait un effort d’épargne très faible .

    La société sur le prix d’achat prend 10% (frais divers). Ce qui est important c’est de constater que ces frais sont finalement les mêmes (en valeur pas en type) que sur un achat immobilier classique.

    Les SCPI c’est de l’immobilier donc oui on peut déduire les intérêts d’emprunt, c’est même un des avantages de l’opération à crédit. On peut par exemple utiliser un CEL (Compte Epargne Logement) ou un PEL (Plan Epargne Logement) pour acheter des parts de SCPI. Dans un marché immobilier inabordable c’est un moyen pour le petit investisseur de mettre de l’immobilier dans son patrimoine (pour une saine répartition du risque et des revenus).

  • Gilles (Objectifs Liberté) 11 janvier 2011, 13 01 14 01141

    Une SCPI à capital fixe ne peut être souscrite que dans le cadre d’augmentation de capital. Typiquement pour ceux qui veulent souscrire à crédit doivent le faire pendant cette période en espérant que la souscription ne sera pas clôturée avant que la banque débloque les fonds ! Cela m’est arrivé une fois sur Foncia Pierre Rendement.

    Sur une SCPI à capital variable pas de souci le capital varie en fonction des achats et des retraits de parts. Immorente de Sofidy est une SCPI à capital variable.

  • devo 11 janvier 2011, 13 01 36 01361

    ok , je comprends beaucoup mieux.Oui, le but pour moi est d’investir une petite somme pour voir comment ça fonctionne concrêtement et pouvoir dans quelques années en acheter comptant quand j’aurais un peu plus de liquidité disponible et que je connaîtrai mieux comment fonctionne ce produit.

    j’ai été effectivement étonné d’apprendre par mon banquier que les droits à prêt d’un PEL peuvent servir à financer l’achat de SCPI, et aussi du locatif en « dur » si le bien locatif acquis est la résidence principale de votre locataire ( sic )

    Une dernière question : comment connaître les SCPI de rendement qui sont actuellement en augmentaion de capital ( donc SCPI à capital fixe )

    Si je fais un prêt immo débloqué par la banque pour l’achat de SCPI et qu’au final je ne suis malheureusement pas servi ( soit en augmentation de capital soit en achat de part sur le marché des SCPI ), que devient mon prêt ? et les frais de dossie ou autres , je conserve le tout à ma charge.

    En tout cas merci pour cet article qui m’a beaucoup aidé à prendre une décision.

  • Gilles (Objectifs Liberté) 11 janvier 2011, 14 02 29 01291

    Si le prêt immobilier est débloqué mais que le prêt arrive trop tard, alors la société de gestion de la SCPI renvoie le chèque et le prêt est annulé donc pas de souci. Par contre je crois que les frais de dossier sont perdus mais tout est négociable. Dans mon cas je n’avais pas de frais de dossier sur le prêt annulé c’est pour cela que je ne peux te répondre mais vu la justification des frais de dossier il faut faire attention.

    Buroboutic, Foncia Pierre Rendement sont en augmentation de capital (capital fixe). Sinon tu peux te tourner vers Immorente, Efimmo (capital variable) et la tu souscriras forcement ! Il y en a plein d’autres mais je ne les connais pas toute. Si d’autres lecteurs peuvent en parler, ce serait pas mal.

  • Tan 12 janvier 2011, 8 08 25 01251

    Les SCPI je ne connaissais pas comme je l’avais indiqué dans un précédent commentaire. Le Scellier me paraissait bien mais sur tes conseils et ceux des magazines, ça ne semble pas si génial car il n’y a pas d’historique et on est dans l’inconnu.

    Les SCPI de rendement pour moi, ce serait une bonne idée à crédit mais vu mon taux d’imposition, les loyers serait fortement taxés, peut-être dans la tranche à 30% donc pour le moment je reste sur la bourse uniquement. Si je veux de l’immobilier j’achèterais des foncières cotées.

  • Matt (Acide ici) 12 janvier 2011, 10 10 23 01231

    Je ferai un de ces 4 un article sur les SCPI, puisque je suis en train de finaliser ma propre transaction, mais pour répondre à Tan sur le Scellier, voici ce que j’en pense : http://www.acide-ici.fr/argent/faites-vous-un-cadeau-de-noel-nachetez-pas-de-scellier-2.html

  • Gilles (Objectifs Liberté) 1 février 2011, 7 07 38 02382

    @Tan : oui les SCPI de rendement sont attractives à acheter sans crédit pour les gens ayant une imposition faible ou moyenne tout comme l’immobilier physique (sauf celui qui défiscalise à outrance les travaux et qui peut se permettre d’avoir des revenus plus élevés). Notes aussi que les foncières cotées sont beaucoup plus dangereuses que les SCPI car elles n’ont pas vraiment de limites sur leurs ratios d’endettement donc le risque est supérieur même si elle bénéficie d’une décote largement plus intéressante.

    @Matt : j’attends ton article sur les SCPI avec impatience ou tu pourras nous parler de ton expérience personnelle. Tu as raison, les SCPI Scellier il y a un risque. Le problème c’est qu’en France les gens pour ne pas payer d’impôts tentent de défiscaliser à tout prix. Je préfère payer des impôts et ne pas me ruiner en faisant une mauvaise affaire (voir les affaires avec le De Robien).

  • Vincent 8 février 2011, 13 01 25 02252

    Au moins je crois avoir compris la différence entre SCI et SCPI en me renseignant suite à cet article car mon beau-frère avait acheté des terrains en SCI avec d’autres membres de la famille. J’ai donc demandé au gens qui savent autour de moi et ils m’ont parlé de défiscalisation à gogo et s’étaient déjà renseigné sur la loi scellier 2010 et son évolution en 2011. Les SCPI faisaient partie de leurs investigations également pour ajuster le montant engagé par rapport à la réduction d’impot. Ca semble être un placement immobilier comme un autre mais en beaucoup plus simple comme tu le soulignes Gilles. Le rendement des SCPI semblent supérieur à celui de l’immobilier classique (appartement, maison) mais bon je demande à voir.

    En tous cas on m’a conseillé Immorente si je voulais investir en SCPI. Je vais me renseigner mais bon comme je rembourse déjà ma résidence principale j’ai peur de dépasser ma capacité d’endettement. Qu’en penses tu ?

  • Gilles (Objectifs Liberté) 22 février 2011, 6 06 45 02452

    J’ai écris avec Jêrome de Capital Story un article sur les avantages/désavantages des SCPI comparativement à l’immobilier physique :

    http://www.capitalstory.fr/les-scpi-placement-interessant-ou-non/

    Certaines remarques (surtout celle du dénommé xa) étaient intéressantes et je vais compléter ici mon sujet :

    – Les SCPI peuvent s’acheter en direct en passant par la société de gestion. C’est ce que j’ai fais pour Buroboutic, Atlantique Pierrre 1 et Cifocoma 3. Mais il est possible de passer par sa banque ou un CGPI (Conseiller en Gestion de Patrimoine indépendant). Une banque bien sur essaiera de proposer (imposer ?) son produit maison tandis qu’un CGPI aura un role de conseil indépendant normalement plus proche de vos intérêts. A moins d’avoir des difficultés à monter le financement si vous achetez à crédit, je vous conseille de vous débrouiller tout seul. Sinon un CGPI c’est bien mais à partir d’un certain montant et en supposant qu’il soit vraiment indépendant sinon il y a un risque qu’il vous oriente vers les produits sur lesquels il touche le plus de commissions.

    – Prendre des SCPI en crédit In fine (un crédit dont on ne rembourse que les intérêts et finalement le capital à l’échéance) est intéressant pour des raisons fiscales (déduction des intérêts). Mais le montage doit être sécurisés avec une assurance vie qui est supposé produire à échéance le capital. Vu la fiscalité en hausse et totalement instable, c’est bien trop risqué.

    Cet article comparatif m’a encore renforcé dans mon sentiment qu’il faut aujourd’hui privilégier les SCPI à l’immobilier physique qui dispose d’un faible rendement et de grosses contraintes en terme de gestion. Il est possible qu’il y ait en province en cherchant comme un acharné de bonnes affaires mais l’immobilier résidentiel est en haut de la bulle alimenté par des taux d’intérêt très bas et des mesures fiscales alléchantes mais couteuse pour l’état. Le beau château de carte risque de s’écrouler bientôt d’autant que le massacre fiscale sur les produits boursiers s’étendra sans doute à l’immobilier locatif et même la résidence principale.

  • Vincent 19 mars 2011, 12 12 38 03383

    Bonjour,
    j’ai lu toute cette discussion fort intéressante.
    Il y a un commentaire récurrent que je n’ai pas compris : ce n’est intéressant que si vous etres faiblement ou moyennement imposé ?
    Pourquoi ?
    Que faire si l’on est fortement imposé ?

  • Gilles (Objectifs Liberté) 19 mars 2011, 19 07 30 03303

    @Vincent : ce blog est un blog sur la simplicité et l’indépendance financière qui sont deux conditions nécessaires pour vivre plus librement donc il est normal que je cherche de montages financiers pour des gens aux revenus moyens. L’achat de SCPI de rendement à crédit ou non d’ailleurs va permettre de dégager de nouveaux revenus (loyers) qui seront donc imposés dans la tranche marginale d’imposition du contribuable en général 14% voir 30% ou 41%. Il faut comprendre aussi à l’origine la cible des SCPI quand elles ont été créés : des gens âgés disposant d’un capital et cherchant un complément de revenu bien qu’ayant des revenus modestes ou moyens. Le montage est donc surtout intéressant pour les personnes se situant dans la tranche marginale à 14% ou moins. Au delà c’est trop confiscatoire. Si tu achètes à crédit tu peux déduire les intérêts d’emprunts ce qui allègue la charge fiscale et augmente le rendement de l’opération.

    Pour répondre à ta dernière question : si tu es fortement imposé c’est déjà bon signe car tu gagnes très bien ta vie ! Il faut plutôt se tourner sur des solutions défiscalisantes dont je ne suis pas un spécialiste bien qu’ayant quelques connaissances dans le domaine (Scellier, SOFICA, FCPI, FIP, …). Tu peux regarder les SCPI Scellier (avec grande précaution) mais le manque d’historique les concernant n’est pas rassurant (tu as suivi le fil de discussion sur le sujet) et la liquidité future risque d’être un vrai problème.

  • Vincent 20 mars 2011, 12 12 15 03153

    Merci pour cette réponse
    Certes je gagne correctement ma vie mais je suis surtout matraqué parce que je suis célibataire !
    Et pourtant je n’ai pas les moyens d’acheter l’appartement que je loue (75m2 dans Paris).
    (soit dit en passer mon propriétaire a un rendement de 1,5% à peu près je pense !)
    Je pensais faire effectivement de la scpi adossé à un crédit in fine
    Pour le scellier par SCPI les gens ne semblent pas Fan
    Et investir dans du scellier en direct … je ne sais pas trop non plus. Mais un peu de sofica et fcpi ne me ferait pas de mal je pense oui

  • Gilles (Objectifs Liberté) 20 mars 2011, 12 12 37 03373

    Je te déconseille le prêt in fine pour l’achat de SCPI car l’incertitude fiscale est tel qu’une remise en cause de la fiscalité peut remettre un tel montage totalement à plat !

    Voila ce qu’on peut retenir :
    – Les SCPI de rendement son fait pour les bas revenus.
    – Les SCPI Scellier sont fait pour les haut revenus.

    Je détiens moi-même une SOFICA et deux FCPI et j’en parlerais dans un prochain article mais gardons en tête que ces placement sont assez risqués (l’état ne fait pas de cadeau pour rien). Je t’enverrais un mail perso sur le sujet.

  • jimm94 20 mars 2011, 18 06 42 03423

    Alors pour info mon prêt in fine n’est pas adossé à un contrat d’assurance vie, il suffit de convaincre son banquier.

    Pour pour ta vision des personnes cibles pour chaque type de SCPI ça me semble un peu réducteur.

    FCPI à fuir, vous gavez l’intermédiaire, autant investir directement dans une PME.

  • Gilles (Objectifs Liberté) 20 mars 2011, 19 07 50 03503

    @jimmy94 :

    Même si ton prêt est adossé à autre chose que ton assurance vie (Compte titres, Pea, autres ?), un changement de fiscalité peut fausser tes calculs (imagines que la CSG passe de 12,3 à 20%).

    C’est une vision un peu réductrice mais au moins tout le monde comprend pour qui sont faites les SCPI de rendement.

    Les FCPI supportent des frais élevés (3,5% par an de frais de gestion en moyenne) et des droits d’entrées importants (mais certains intermédiaires les réduisent à 0%). De l’expérience du passé c’est un investissement à risque ! Quand à investir directement dans une PME c’est réservé à des personnes ayant une certaine surface financière (qui paie l’ISF par exemple car ils peuvent avoir des déductions importantes).

  • CATHY 26 mars 2011, 18 06 57 03573

    Votre article est très intéressant, d’autant que nous sommes en recherche de solutions de défiscalisation (TMI 30%; ~8000€/an pour 1 foyer 3 parts) et nous sommes loin d’être aussi experts et bien renseignés que tous les participants à ce Blog. Nous nous sommes rétractés une première fois en mars 2009 d’une Scellier à Orléans (T3-166K€) à crédit 4,5% sur 17 ans, par l’Institut du Patrimoine, effrayés par les scandales et les craintes de la gestion directe de l’immobilier d’habitation locatif (charges, loyer impayés, expulsion, risque de repasser en régime fiscalisé, etc…)…
    Peut-être à tord lorsque que l’on sait qu’aujourd’hui il y a un projet de TGV Paris-Orléans-Lyon !
    Cependant, il n’y a rien à regretter car je pense que nous n’étions pas prêts.
    Depuis nous avons été démarchés pour une SCPI Scellier Immobilier d’habitation (MAIF, au passage je vous conseille leur site qui comporte des vidéos très explicites) et une LMNP-Bouvard (EPI Capital ; T1-159K€ dans une résidence 4* à Roissy au pied du futur T4 aéroport CDG en construction, à crédit soit 49€ d’autofinancement. Possibilité de reporter la réduction d’impôt pendant 6 ans, grâce à la réserve disponible, dans le cas d’une baisse de revenus (retraite de mon mari d’ici 5 ans).
    Déduction des charges et intérêts à 100%. Loyers garantis par l’exploitant (556€) quelque soit le taux d’occupation et non imposables => Épargne mensuelle volontaire faible du fait de l’autofinancement. Option de gestion qui garantit le rachat par l’exploitant au prix de vente initial.
    Inconvénients : Capital investit important (au moins 159k€, la conseillère nous oriente même sur l’achat de 2 produits), crédit long sur 20 ans. Je ne vois pas trop quelle genre de sortie possible (?). Méfiance par rapport à EPI CAPITAL que je ne connais pas (?)

    Ma sœur qui a 2 appartements en location à Paris intramuros (sans aucune défiscalisation et en gestion directe) ne jure que par l’immobilier d’habitation et l’investissement dans la pierre comme valeur sûre !
    Mes objectifs sont 1/ la défiscalisation ; 2/ la constitution d’un capital pour ma retraite (dans 20 ans).
    Nous avons un avantage non négligeable cependant, c’est que le crédit de l’habitation principale se termine le mois prochain, libérant ainsi notre capacité d’endettement.

    Je suis intéressée par vos avis éclairés et simples, car il me semble très compliqué de ne pas se retrouver en situation de « pigeon » (je suis constamment démarchée) et de faire un mauvais choix par méconnaissance. Par ailleurs, je ne souhaite pas faire mon passe-temps du suivi des placements, mais on s’engage sur un certain temps… et même si d’après les critères que j’ai lu dans les échanges ci-dessous, nous faisons partie des gens qui ont des revenus confortables, je n’ai vraiment pas le sentiment d’être aisée…

    Merci d’avance pour votre éclairage.

  • Gilles (Objectifs Liberté) 29 mars 2011, 20 08 11 03113

    @CATHY :

    Merci d’avoir donné autant de détails tout d’abord.

    Je ne suis pas un spécialiste de l’immobilier physique (ni propriétaire, ni investisseur locatif) mais je connais des gens qui ont une certaine expérience en la matière. De plus en 1997, j’ai failli passer à l’acte pour un achat locatif sur Paris (28 m2, 50000 euros négociable, Métro Avon) et je peux te dire que je regrette. J’ai failli aussi faire du Périssol (investissement locatif défiscalisant dans du neuf 2 ou 3 pieces > 55 m2 je ne me rappelle plus bien, 90000 euros, Massy en Ile de France) en 1998. Deux belles affaires qui m’aurait assuré de confortables plus-values mais je n’ai pas osé … A l’époque j’avais peu d’expérience en fait et quasiment aucune économie donc ça me faisait peur. D’ailleurs tout le monde disait que l’immobilier était risqué et qu’il ne fallait pas acheter. Aujourd’hui les prix sont délirants et tout le monde dit que c’est pas cher vu les taux bas que les banques proposent et qu’il faut acheter. Va comprendre … Mais bon le mouton suit le troupeau …

    Les prix de l’immobilier sont élevés, les avantages fiscaux incertains car susceptible d’être remis en cause vu le contexte économique. Mais je peux déjà te donner quelques conseils de bons sens pour l’investissement locatif :

    – Acheter dans une région que l’on connait bien et si possible ou l’on habite car il est difficile de gérer un bien à distance.
    – Acheter dans un endroit bien desservi par les transports et avec un bon bassin d’emploi.
    – Se poser la question suivante : « Mon achat serait-il quand même bon sans l’avantage fiscal ? »
    – Calculer la rentabilité réelle supposée. Les bonnes SCPI sont à 6% sans presque aucun risque donc il faut un rendement bien supérieur pour du locatif sinon à quoi bon !
    – Oublier les résidences de service …

    En fait Cathy il ne faut pas chercher à tout prix à défiscaliser car il vaut mieux payer des impôts plutôt que de faire une très mauvaise affaire. Fais une petite recherche sur Google avec « les robiens de la colère » et ça te donnera une bonne idée des arnaques en matière d’immobilier défiscalisant.

    L’achat dans la pierre dépend de la période. Aujourd’hui il semble quand même que ce ne soit pas le meilleur moment pour acheter surtout sur Paris …

    Si je devais te donner un conseil : achètes parce que c’est bon marché pour le coin sans tenir compte de la défiscalisation et évites les montages compliqués ou on gère tout à ta place. Sinon il y a les SCPI Scellier mais la il faut vraiment se renseigner car on a très peu d’historique.

    Ne t’inquiètes pas au vu de tes revenus dans 20 ans avec une bonne assurance vie alimenté régulièrement tu devrais disposer d’un beau patrimoine que tu pourras transmettre net d’impôts à tes enfants.

  • Eric 2 avril 2011, 0 12 16 04164

    Bonjour

    Je débute dans le placement, j’essaie de comprendre la logique du placement , vous payez 7 euros par mois sur 20 ans ( 80 euros d’emprunt – 73 euros de loyer).

    Donc, dans 20 ans vous profiterez des 73 euros de loyer par mois.Cela ressemble aux dividendes d’ actions avec moins de soubresauts peut-être,
    Si la part baisse le loyer baisse et inversement en cas de montée.

    Un notaire m’a proposé des SCPI de rendement : Notapierre,géré par des Notaires à (5,8% net ), je trouvais cela intéressant mais j’ai vu qu’il y avait de meilleurs SCPI.

  • Gilles (Objectifs Liberté) 2 avril 2011, 10 10 38 04384

    @Eric :

    La logique est un peu plus complexe qu’il n’y parait car il y a deux phases :

    1) La phase de constitution du capital à crédit via l’achat des SCPI (qui dans mon cas dure 20 ans). Durant cette phase, on va décaisser chaque mois une certaine somme pour acquérir du capital, soit 80 euros – 73 euros – Impots (pour l’achat d’un part de SCPI). Tu as oublié les impôts dans ton calcul car bien évidement les revenus des SCPI même achetées à crédit sont imposables (avec toutefois une déduction des intérêts du prêt comme dans un achat immobilier). Le calcul du rendement est plus compliqué à faire sans feuille de calcul, mais le principe est d’actualiser les sommes versées chaque mois, de voir le capital obtenu à l’arrivée qui dépend donc de l’évolution du prix des parts de SCPI et d’en déduire ainsi le rendement final. L’idée c’est d’acquérir du capital en versant peu d’où normalement des rendements très importants (supérieur à 10%). C’est durant cette phase que l’on gagne de l’argent en se constituant un capital à moindre frais.

    2) La phase de revenus passifs (une fois le crédit des SCPI terminé) : j’ai un capital qui me rapporte un certain revenu par mois (par trimestre pour les SCPI). Un fois acquis il est très simple de faire le calcul du rendement c’est REVENU / VALEUR DU CAPITAL. La valeur du capital dans le cas d’une SCPI se calcule facilement car la valeur de la part est connue.

    Le revenu produit par une part de SCPI (loyer) est différent du revenu produit par une action (dividende), fiscalement et statutairement. Une SCPI c’est véritablement de l’immobilier et on touche des loyers ! De plus c’est beaucoup plus sécurisant, une SCPI de rendement bien gérée ne peut pas faire faillite et elle doit redistribuer ses loyers.

    Qu’appelles tu meilleurs SCPI ? Une bonne SCPI c’est une SCPI bien gérée avec un bon taux de location de ses biens, diversifiée géographiquement et en termes de clients, … Donc le rendement n’est pas le seul paramètre à prendre en compte. Par exemple, Atlantique Pierre 1 a un fort rendement mais elle a un profil de risque un peu supérieur à d’autres, car elle est investie majoritairement dans les bureaux et à une faible capitalisation. Rien n’est simple donc. Pour ce qui est de Notapierre je ne connaissais pas du tout, qui te l’a conseillé ? un réseau bancaire, un conseiller en gestion de patrimoine ou ton notaire ?

  • Eric 2 avril 2011, 14 02 31 04314

    Gilles

    Notapierre est géré par l’union notariale financière (UNOFI), des SCPI de bureaux.

    Ces SCPI m ‘ont été conseillées par mon Notaire.

    http://www.unofi.fr/

  • Denis 16 avril 2011, 15 03 50 04504

    Bjr, cet article a conforté mon choix d’acheter des SCPI de rendement. J’ai commencé à m’y intéresser suite aux articles que j’ai pu lire dans les revues financières (Le revenu, De particulier à particulier, …) qui conseille ce genre de placement qui semble le plus sur et le plus rentable du moment.

    Le rendement des SCPI en 2011 semble tourner autour de 5,5%, ce qui est très supérieur aux fonds euros des assurances vies. Par contre et j’ai bien compris le système en lisant l’article et les commentaires, faire un crédit semble un bon moyen de se constituer un petit capital avec peu de fonds et sur le long terme si la banque accepte le prêt …

    J’ai aussi lu que l’on pouvait mettre des SCPI dans une assurance vie ce qui est fort rentable car pas de taxes et rendement bien supérieur au fonds euros. C’est peut-être la bonne combinaison ? en ajoutant le crédit ?

  • Cyril 18 avril 2011, 10 10 25 04254

    Bonjour,

    Comment ce passe la revente des parts d’une SCPI ?

    En effet puis je revendre la totalité des mes parts ou une partie ?

    Cordialement

  • Gilles (Objectifs Liberté) 18 avril 2011, 21 09 26 04264

    @Cyril : pour la revente de parts de SCPI cela dépend du type de SCPI : à capital variable ou à capital fixe. Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, il faut une contrepartie (un acheteur). En général, la société de gestion organise une confrontation des ordres d’achats/ventes une fois par mois (elle gère le carnet d’ordre). Dans le cas d’une SCPI à capital variable, le prix d’achat et de vente sont fixés par la société qui dispose généralement d’un fond de remboursement donc la fluidité du marché est normalement assuré.

    Tu peux revendre une partie ou la totalité de tes parts, c’est d’ailleurs aussi une grande force de ce placement. Si tu as des enfants et que tu veux leur transmettre les parts, tu peux diviser ton nombre de parts par ton nombre d’enfants et tu en donnes à chacun une partie égale en nue-propriété pendant que tu gardes l’usufruit; essaie de faire ça avec un appartement ou une maison !!

  • Christian 18 avril 2011, 22 10 11 04114

    Donner la nue-propriété est très intéressant pour les SCPI, bien entendu la répartition des parts est facilitée, mais il n’y a pas que cela: l’immobilier classique(l’immobilier en direct), nous impose de payer de lourds frais devant le notaire, or pour ce qui est des parts, nous pouvons simplement déposer un imprimé à notre centre des impôts en nous acquittant des frais directement chez eux.

    C’est une économie non négligeable, compte tenu de l’augmentation des frais de notaire ces derniers temps.

    il faut aussi prévenir l’organisme qui vous a vendu les parts, envoyer leurs votre titre de propriété de SCPI, ils vous renverront le même titre avec la modification de votre nouveau statut d’ usufruitier.

    pour la marche à suivre adressez-vous à votre centre des impôts,ainsi qu’à l’intermédiaire qui vous a vendu les parts.

  • Tan 13 mai 2011, 0 12 07 05075

    Je vais peut-être me pacser avec ma copine qui est encore étudiante, donc ça me ferait passer dans une tranche marginale d’imposition à 14% car elle ne gagne pas un sous pour l’instant. C’est pourquoi je reviens sur ton article qui m’avait fait découvrir les SCPI. Je me renseigne mais il n’existe pas d’annuaire ou de comparateur de SCPI pour véritablement indiquer lesquelles choisir ?

    Si j’investis ce sera comme toi à crédit car j’ai bien compris l’avantage de ton approche. Vu mes moyens je ne prendrais pas 20 SCPI mais je me contenterais de 2 ou 3 je pense ce qui n’est pas mal surtout que je ne suis pas propriétaire. Donc je veux quand même conserver ma capacité d’endettement pour ma logement !

    Peux tu me dire si il est intéressant d’investir à crédit sur 5 ans au lieu de 20 car après ma copine va travailler et nous faire remonter dans la tranche marginale d’imposition à 30%.

  • Yannick 22 juin 2011, 22 10 48 06486

    Bonjour Gilles,

    Merci d’avoir posté l’article.
    Je l’ai lu avec grand intérêt… et tous les commentaires !

    Pour moi l’intérêt des SCPI est évident face à du locatif réel, ne serait-ce que pour la tranquillité
    d’esprit.
    Je signe dans 1 mois un prêt de 20.000e pour des parts d’Elysée Pierre (HSBC REIM). Remboursement sur 5 ans à ~300e mensuels. (Je donne ici des comptes ronds pour faciliter les calculs !)

    L’objectif ici est de profiter au plus vite des loyers tout en augmentant mon patrimoine (x2 en cinq ans). Je n’aime pas l’endettement, en plus…
    Augmenter mon patrimoine pour -je te le donne en mille- pour pouvoir diversifier et augmenter mon revenu passif.
    D’après ce que j’ai lu, mon objectif de remboursement rapide vont à l’encontre de ce que tout le monde suggère (opération blanche sur 15 à 20 ans).
    Quels sont les mérites comparés des deux ?
    Merci de m’apporter tes lumières.

  • Gilles (Objectifs Liberté) 24 juin 2011, 20 08 41 06416

    @Yannick :

    Tu as fais un bon choix en achetant des SCPI, car les rendements à l’heure actuelle sont compris entre 5,5 et 6% et vont surement se maintenir dans les années qui viennent. C’est un rendement supérieur à l’immobilier physique en général sans les soucis qui vont avec ! Fini les papiers, une assemblée une fois par an et la lecture trimestrielle d’une page concernant la vie de la SCPI. Je rappelle que les SCPI verse leurs loyers trimestriellement.

    Un achat comptant de parts de SCPI se justifie lorsque l’on cherche à obtenir des revenus. Il faut se souvenir que le produit avait comme cible initial les retraités ayant un petit capital et qui souhaitaient des compléments de revenus. Le rendement est facile à calculer il s’agit de diviser les loyers par la somme investie.

    Quand on achète à crédit le calcul de rentabilité change totalement. En gros pour te faire saisir l’idée sans calcul mathématique : chaque année tu reçois des loyers, tu rembourses un prêt et tu paies des impôts et taxes comme la CSG. Chaque année tu décaisses une certaine somme S et au terme de ton crédit tu possèdes un capital P (en ayant versé une somme totale T). L’idée c’est de comprendre qu’avec une somme P tu t’es payé un capital C sur N années (tu extrais ensuite un rendement annuel). Plus le crédit est long, moins la somme décaissée est élevé et tu augmentes aussi ton rendement. De plus les intérêts du crédit sont déductibles. Donc tous mes crédits sont sur 20 ans.

    Je vais quand même faire une simulation pour ton prêt immobilier avec les hypothèses suivantes :

    Montant du prêt : 20000 euros
    Situation de famille : célibataire 1 part
    Revenu net annuel : 24000 euros (salaire 2000 euros par mois)

    Prêt sur 10 ans à 4,00% avec revalorisation de la part et du loyer de 1% par an :
    – Rendement 5,4%, Somme à verser chaque mois 120 euros.

    Prêt sur 20 ans à 4,20% avec revalorisation de la part et du loyer de 1% par an :
    – Rendement 9,7%, Somme à verser chaque mois 40 euros.

  • Gilles (Objectifs Liberté) 27 juin 2011, 20 08 13 06136

    Bonne nouvelle en provenance des assemblées générales de Cifocoma 3 et Atlantique Pierre 1, les résolutions de maintien en SCPI ont été adoptées. Fini la transformation des SCPI en fonds quelconques, les associés ont su agir intelligemment et protéger leurs intérêts. Ceux qui veulent investir sur des OPCI (malgré leurs statuts bâtards) iront le faire ailleurs !

  • Pedro (Flow) 2 juillet 2011, 20 08 29 07297

    Salut Gilles,

    Vraiment géniale ton article.
    J’ai laissé tomber l’achat d’un appartment sur la région parisienne pour me focaliser sur des SCPI.

    Je suis entrain de négocier avec Ma banque pour l’achat de part de SPCI ( HSBC, BNP, UFFI) en operation blanche pour un montant de 60 000€ (3×20000).

    J’ai essaye de modeliser sur un fichier excel ton calcul mais je n’arrive pas a tes résultats ;(
    Aurais tu un model offline à me proposer?

    Sinon en tenant compte de ton crédit sur 20 ans, tu n’as pas un souci d’avoir un cout de ton crédit important et dans le cas d’un replis du marché immobilier voir tes revenus de SPCI baisse et devoir revendre pour récuperer ton capital? Je pense à cela à cause coube de friggit qui ne prevois prochainement une baisse de ce marche. Quel strategie adoptera tu en cas de baisse?

    Encore merci pour ton conseille et support

  • Gilles (Objectifs Liberté) 2 juillet 2011, 23 11 00 07007

    @Pedro :

    Merci pour le compliment sur l’article concernant mon investissement favori : les SCPI ! Peux tu préciser le nom de tes SCPI pour information car tu as donné les noms des sociétés de gestion ?

    Aujourd’hui l’immobilier est cher en région parisienne et il faut vraiment faire un travail de fourmi pour trouver la bonne affaire. De plus l’immobilier physique il faut aimer, car cela demande du temps et pas mal de paperasses. 60000 euros c’est un bon montant je pense et en plus comme moi tu as réparti le risque sur trois SCPI différentes.

    Je peux te proposer un modèle online pour la simulation : http://www.immobail.com/investissements/scpi.php dont je me sers régulièrement. Il est très bien fait et le réglage des différents paramètres donnent une idée très précise de la rentabilité locative des SCPI en fonction de différents scénarios concernant l’inflation des loyers et l’évolution du prix des parts.

    La courbe de Friggit est un bon indicateur de la surchauffe de l’immobilier mais on parle ici d’immobilier d’habitation ! Or les parts SCPI à l’achat sont quasiment toutes investis sur de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, centres commerciaux, entrepôts, parc de loisir,…). Ce marché n’a pas connu la même bulle que l’immobilier d’habitation. Je pense que le risque de voir les rendements locatifs baissés sont faibles, par contre ils peuvent stagner un certain temps et le prix des parts de SCPI peut stagner lui aussi voir baisser un peu tout au moins pendant quelques années. Mais quand on emprunte sur 20 ans le risque est véritablement très limité !

  • Pedro (Flow) 3 juillet 2011, 14 02 20 07207

    Salut Gilles,

    Pardon les SCPIs que je suis entrain d’etudier sont:
    Elysee pierre (HSBC), Cifocoma (UFFI), Atlantique Pierre (UFFI) , valeur Pierre Union (BNP), Primo pierre (BNP), Immobilière Privé France Pierre (BNP).

    Comme tu peux voir je suis à la BNP et la tendance est de migrer certain SCPI vers des OCPI.

    J’ai pas encore decidé de la répartition mais je regarde s’ils vont pas se transformer en OCPI avant de souscrire ( Lecture des status et investigation aupres du gestionnaire). Mais je regarde aussi le TRI, le rendement, l’esposition sur le marche, le taux de remplissage.

    Une question: Reverses tu les revenues de ton SCPI sur le même support? Car si tu parles d’independence financière, il faut augmenter ton capital initial et il seras au moins doublez en réinvistissant sur le même support après 20 ans. Et je compte pas l’inflation et la valeur de l’argent d’ci 20 ans ramenée à aujourd’hui.

    Le SCPI par rendement à capital fixe ou capital variable, je ne vois pas trop de diffence majeur.

    Je suis à l’étranger et je ne suis pas sujet à la CSG, donc juste imposez à 19% sur les loyers. Je ne vois pas comment tu peux maintenir un Rendement de 5% (SCPI de 6.5% brut) avec autant de tax quand tu es resident en France?

    Merci pour le lien immobail, je vais faire des simulations pour retomber sur mon calcul excel (Home made ; )

  • Gilles (Objectifs Liberté) 6 juillet 2011, 21 09 28 07287

    @Pedro :

    Pour le choix des SCPI, j’ai toujours un doute quand le gestionnaire est la banque elle-même, car elle contrôle souvent la SCPI. J’ai donc tendance à choisir des SCPI géré par des sociétés indépendantes.

    Si on veut miser sur de l’immobilier il faut prendre des SCPI pas des OPCI. Donc pour ton choix de SCPI, attends de savoir si les associés ont bien voté pour la non-transformation. Pour Atlantique Pierre 1, pas de souci elle conserve son statut de SCPI.

    Le TRI c’est bien mais vu le contexte ce n’est pas très significatif car on n’aura plus les TRI des années passées. Le rendement et le taux d’occupation constitue de bons indicateurs mais j’en reparlerais dans un prochain article sur les SCPI.

    Toutes mes SCPI ont été souscrites à crédit (je n’ai que des dettes !) et donc les loyers des SCPI rembourse une partie du prêt et je complète.

    Tu as levé un point intéressant : qu’en est-il de l’indépendance financière ? Je vais malheureusement faire tomber un mythe. L’indépendance financière s’acquiert sur la durée. Si tu as lu le livre « Devenir rentier », il planifie ça sur 20ans. Il me semble qu’avec des investissements classiques difficiles de faire moins. Dans 20 ans mes SCPI seront payés et fourniront des loyers elles participeront donc à mon indépendance financière.J’ai commis une erreur c’est que j’ai commencé tard et même si j’apprends vite le temps joue contre moi. Pour ceux qui veulent aller plus vite point de mystère épargner plus (gagner plus et/ou dépenser moins). Il n’y a pas d’investissement miracle. Le seul domaine ou l’on peut s’enrichir vite est la création de société. Si tu es expatrié c’est une situation idéal pour constituer un capital conséquent. Doubler son capital prend 8 ans en gérant cela sérieusement (selon mes calculs et mon expérience).

    Pour le capital variable ou fixe, regardes dans les commentaires précédents, c’est expliqué.

    Dernière remarque, les SCPI sont à présent à la mode (mauvais signe), les rendements baissent et les taux d’intérêts remontent donc l’achat à crédit devient moins intéressant qu’il y a un an.

    Regarde avec le simulateur immobail. Lorsque que tu achètes à crédit le rendement monte ! Sinon sans emprunt 5% net c’est impossible sauf si l’on est non imposable.

  • FRED 8 juillet 2011, 9 09 16 07167

    Bonjour et tout d’abord merci pour votre blog.
    J’avais en tête depuis longtemps de réaliser un investissement locatif. En faisant des recherches sur le net je suis tombé sur des SCPI ou l’effet de levier fonctionne également.
    Par contre étant novice sur le sujet je me demande ou on peut les acheter. Il existe des sites spécialisés dans la vente de SCPI mais j’aimerais avoir un interlocuteur devant moi et je ne sais pas ou m’adresser.
    Au niveau des frais (souscription, gestion, frais de revente…) je suis perdu ; pouvez vous m’en dire plus. Quand on calcule le rendement d’une SCPI faut il prendre la valeur que l’on a investit ou la valeur investit moins les frais de souscription.
    Une dernière question : Selon l’endroit ou on achète des SCPI ces charges seront-elles les mêmes ou pas.
    En ce qui concerne l’achat SCPI avec emprunt l’auto financement est impossible(taux emprunt qui remonte) il faut donc faire un effort financier personnel. Vaut il mieux mettre de l’apport au départ et ensuite les loyers moins les impots paye les mensualitées ou il faut faire un effort tous les mois.Quand on peux faire les 2 solutions la quelle est la meilleure.
    Merci pour votre article et vos commentaire.

  • Gilles (Objectifs Liberté) 11 juillet 2011, 22 10 28 07287

    @Fred :

    Tes questions sont intéressantes pour ceux qui débutent dans l’investissement en parts de SCPI donc je vais les traiter dans un article plutôt qu’un commentaire ce qui permettra aux investisseurs débutants en SCPI de savoir comment les acheter et ce qu’ils peuvent en attendre. On en reparle sur le prochain article sur les SCPI qui va arriver cette semaine je pense !

  • Riche Idée 12 juillet 2011, 23 11 30 07307

    @Fred : Pour mon achat je suis passé par un CGPI qui s’est occupé de tout du crédit à l’achat sans bouger de chez moi.

  • FRED 13 juillet 2011, 8 08 23 07237

    Merci RICHE IDEE mais pouvez vous dévelloper…CGPI…Plan de financement…calcul rendement…TRI..Merci pour tous vos conseils

  • philbich 29 juillet 2011, 10 10 15 07157

    Bonjour,

    Je suis un adepte des SCPI achetées à crédit : c’est le meilleur support que j’ai trouvé pour me constituer un patrimoine immobilier familial à moindre coût. L’immobilier est en effet le seul support qui permet de se construire un patrimoine à crédit et n’ayant ni les compétences techniques ni le temps disponible pour gérer de l’immobilier en direct, j’ai trouvé que les SCPI étaient le support idéal pour moi. Et je me félicite de mon choix.

    J’ai actuellement réalisé 3 opérations à crédit sur 3 SCPI de rendement différentes pour mixer bureaux et commerces et mixer différentes régions, opérations lancées tous les 5 ans et financées par des prêts immo classiques (taux aux alentours de 4%) sur 10 ans.
    La première opération dégage une plus-value latente de près de 50% (les deux autres sont à 35%) et l’ensemble des revenus immobiliers dégage une rentabilité à 6,8% (donc supérieur aux taux des prêts).

    Mon but initial de constitution patrimoniale est pour moi déjà atteint car jamais je n’aurai pu y arriver si les loyers ne m’avaient pas aidé à rembourser une partie des prêts.
    Le second but de complément de revenus sera effectivement atteint quand mes 3 prêts immo seront définitivement remboursés.
    Le troisième but familial est de transmettre ce capital à mes enfants afin de les aider. Et comme les SCPI sont de l’immobilier et pour pour limiter les frais de transmission, je pourrai réaliser une donation-partage en leur transmettant uniquement la nue-propriété.

    Plus globalement, ce support est intéressant à tout âge :

    – pour les jeunes générations qui se lancent dans la vie, il peut être plus judicieux de rester locataires et à côté de se constituer un patrimoine immobilier de rendement, comme les SCPI à crédit, que de devenir propriétaie de sa résidence principale. Faites le comparatif vous seriez surpris !

    – pour une jeune famille, c’est un bon support pour se constituer un patrimoine famillial transmissible (voir mon expérience)

    – pour les plus anciens, ce peut être une bonne source de complément de retraite avec les loyers trimestriels tout en permettant la transmission du capital en nue-propriété

    cordialement

  • FRED 29 juillet 2011, 13 01 26 07267

    Merci philbich pour ce remarquable commentaire.
    Je suis en train de prendre la meme voie que vous. C’est à dire acheter des SCPI à crédit.
    Comme vous pour une meilleure diversification je souhaite acquérir plusieurs SCPI de rendement.
    Je ne sais pas la somme que vous avez investit mais pourquoi un pret sur 10 ans et pas sur plus long (20, 25ans..).
    N’y a t-il pas intéret à ce que le pret soit le plus long posssible quand on achéte à crédit.
    Pouvez vous (si cela ne vous dérange pas) nous stipuler vos SCPI avec les montants que vous avez investit.
    Et plus généralement comme vous avez l’air de prendre en main vos investissement pourier vous nous faire part de la répartition de votre patrimoine (AV.Livret,PEA…)
    Merci et vous n’etes pas obligé de répondre à toutes mes questions..

  • Yannick 29 juillet 2011, 18 06 25 07257

    Bonjour,
    Je reviens donner des news, après mon commentaire du 22 juin :
    http://www.objectifsliberte.fr/acheter-des-parts-de-scpi-a-credit.html#comment-2010

    Pour ce qui me concerne, ce ne sera pas 20.000e financés sur 10 ans, mais 30.000 sur 5 ans. J’apporte environ la moitié de la somme.
    Comme j’avais posé la question, j’ai bien compris l’intérêt d’un prêt long, afin que le remboursement mensuel soit le plus indolore possible. Bon, cela dit, j’aime aussi l’idée d’en finir rapidement avec ce prêt, pour que la somme soit « à moi » et qu’elle me permette un nouvel investissement.
    Je n’ai pas d’autre prêt, je suis locataire de partout (RP + voiture en leasing 24 mois).
    On verra en 2016 comment tripler la mise (30.000 x 3)…
    Merci de vos éclairages !

  • philbich 29 juillet 2011, 18 06 25 07257

    J’ai fait le choix de prêts sur 10 ans pour obtenir un taux intéressant : franchir le cap des 10 ans équivaut bien souvent à un pas dans les taux immo proposés par les banques. En partant sur 10 ans de remboursement, j’ai pu obtenir des prêts immo aux taux proposés pour sa résidence principale.

    Si j’avais pu financièrement, j’aurais même emprunté sur plus court, 7 à 8 ans, afin de relancer plus vite une autre acquisition de SCPI : l’idée est d’amorcer la pompe à loyers afin qu’ils participent de plus en plus au remboursement des prêts.

    De plus, je ne souhaitais pas partir sur des périodes de remboursement trop longues qui font rembourser un montant total d’intérêts trop importants par rapport au montant initial, la durée optimale dans ce cadre étant entre 12 à 15 ans.

    L’autre intérêt de choisir une période plus courte de remboursement est que cela gonfle le montant annuel d’intérêts remboursés. Ce montant venant en déduction du montant annuel des loyers versés, vous allégez ainsi votre charge fiscale. Je vous rappelle que les loyers touchés vont augmenter votre IRPP sur votre tranche maximale d’imposition, alors autant en diminuer leur montant par une déduction maximale des intérêts et des assurances du prêt.
    L’impact fiscal est d’autant plus intéressant qu’en organisant un roulement d’investissement tous les 10 ans vous générerez plus vite de nouveaux frais à déduire.

    Sinon, pour le reste du patrimoine, je fuis depuis deux ans tous les produits financiers qui sont de plus en plus risqués et aléatoires.
    J’ai commencé par boursicoter afin de retrouver mes avoirs puis je suis sorti de la Bourse. Exit FCP, actions, ETF et PEA.
    Puis je suis sorti des obligations et je viens de finir de sortir de l’assurance-vie : je n’ai pas envie que le patrimoine que j’ai progressivement construit parte en déliquescence parce qu’on me l’aura dénaturé en y recasant toutes les obligations des Etats surrendétés.

    Je sais que ce n’est pas le thème de ce topic, mais vous devriez sortir de ces types de produits et de vous recentrer sur des biens réels en restant le plus liquide possible…enfin vous faites ce que vous voulez biensûr 🙂

  • philbich 29 juillet 2011, 18 06 36 07367

    @Yannick : c’est très bien si vous avez la possibilité de faire un prêt sur une courte durée : vous pourrez recommencer l’opération plus vite ! Le fait d’apporter 50% en apport vous aidera aussi à rendre l’opération « presque » indolore : on estime qu’il faut environ 60 à 70% d’apport pour réaliser une opération blanche, les loyers finançant la totalité des remboursements.

    Pour ma part, je ne suis pas très porté sur les prêts trop longs qui génèrent un montant total de remboursements trop élevés par rapport au montant initial.

  • Yannick 29 juillet 2011, 18 06 46 07467

    Merci Philbich !
    Je précise que mon emprunt de ~15.000 euros se fait avec un vrai prêt immobilier. D’après ce que j’ai compris, on est limite-limite. Pour cette somme, les banques ont plutôt tendance à opter pour un prêt à la consommation (ce qui est *beaucoup* plus cher).

  • philbich 29 juillet 2011, 18 06 58 07587

    @Yannick : il faut impérativement que ce soit un prêt immo afin de déduire les frais de dossier, les intérêts et l’assurance du prêt sur le montant des loyers !
    De toute façon il n’y a pas de seuil mini pour un prêt immo puisqu’il est possible d’en faire pour financer des travaux ! je suppose que votre conseiller financier n’a surtout pas l’habitude de faire ce genre de montage pour un produit que la profession redécouvre sous la pression de leurs clients !

    J’ai même vu un conseiller proposer des parts de FCPI à un client qui voulait acquérir des SCPI !

    Donc ne vous faites pas avoir : un banquier est un commerçant comme un autre et avec un commerçant tout peut se discuter.

  • FRED 11 août 2011, 0 12 31 08318

    Je m’adresse précisement à notre hote Gilles et à philbich:
    Tous les deux investissent dans des SCPI à crédit mais la durée du pret n’est pas la meme.
    Pour Gilles c’est du long terme et pour philbich c’est du court terme.
    Dans ub de ces commentaires Gilles nous expose son point de vus sur un investissement de 20000€:

    « Je vais quand même faire une simulation pour ton prêt immobilier avec les hypothèses suivantes :

    Montant du prêt : 20000 euros
    Situation de famille : célibataire 1 part
    Revenu net annuel : 24000 euros (salaire 2000 euros par mois)

    Prêt sur 10 ans à 4,00% avec revalorisation de la part et du loyer de 1% par an :
    – Rendement 5,4%, Somme à verser chaque mois 120 euros.

    Prêt sur 20 ans à 4,20% avec revalorisation de la part et du loyer de 1% par an :
    – Rendement 9,7%, Somme à verser chaque mois 40 euros. »

    philbich avez vous des arguments à mettre en face…

    Moi meme au départ je pensais qu’il fallait faire un crédit au plus court et d’aprés mes recherches je m’apperçois qu’il vaut mieux le long terme..

    Je suis un peu perdu…

  • philbich 11 août 2011, 15 03 50 08508

    @Fred : Je suis parti pour ma part vers un cycle de prêts courts pour trois raisons :
    – diminuer le coût global des prêts
    – optimiser la fiscalité de ma déclaration IRPP
    – utiliser les loyers des premières SCPI remboursées pour m’aider à financer les deuxièmes SCPI et créer ainsi un effet « boule de neige ».

    Je reprends chacun des trois points :

    1.Diminuer le coût global des prêts.

    Je regarde toujours le coût global d’une opération d’investissement en calculant mon coût d’emprunt, c-a-d le montant des intérêts que j’aurai payés sur la totalité du prêt auxquels je rajoute biensûr les coûts d’assurance. Là on constate que plus la durée du prêt est longue et plus ces coûts globaux augmentent.

    Pour reprendre l’exemple du prêt à 4% :
    sur 10 ans je rembourse 202,49€/mois et le coût de l’emprunt est de 4298,80 € (auquel il faudrait ajouter les frais d’assurance et frais de dossier)
    Sur 20 ans je vais tomber à 121,20€/mois mais le coût global va passer à 9088 €.
    Sur 30 ans le remboursement mensuel tombe à 95,48 € mais le coût global monte à 14372,80 €

    Je préfère donc rembourser sur des périodes plus courtes pour qu’à la fin du remboursement du prêt, celui-ci m’ait coûté le moins possible (je préfère ce surplus dans ma poche plutôt que dans celle de mon banquier ^^).

    Et enfin, cela me permet de lancer une seconde opération à la suite de la première.

    2.Optimiser sa fiscalité

    Acheter des SCPI procure des revenus fonciers que l’on déclare chaque année à son IRPP.

    Ces revenus venant s’ajouter aux salaires et/ou retraites, ceux-ci sont donc taxés à la tranche maximale des revenus déclarés. Il est donc intéressant de déclarer les montants de revenus fonciers plus faibles grâce à la déduction des frais de dossier lors de l’acte d’achat des SCPi et surtout du montant annuel des intérêts d’emprunt et des assurances correspondantes.

    Plus vous ferez un prêt long et plus les montants annuels d’intérêts et d’assurance seront faibles à déclarer chaque année et plus vous serez imposés.

    Au contraire, si vous faites un prêt court, vous gonflerez les montants d’intérêts et d’assurance à déduire chaque année de vos revenus fonciers qui seront donc moins imposables.

    L’intérêt des prêts courts étant de refaire une deuxième opération à la fin de la première, vous pourrez de nouveau déduire de ces mêmes revenus fonciers, les frais de dossier de la nouvelle opération ainsi que les nouveaux montants d’intérêts et d’assurance du second prêt sur l’ensemble de vos revenus fonciers.

    3. créer un effet boule de neige

    La première opération terminée, les loyers de la premières SCPI vont venir renforcer votre pouvoir de remboursement ce qui vous permettra de réaliser une deuxième opération plus importante ou sur un remboursement plus court.

    Vu notre espérance de vie, vous serez limités par le nombre d’opérations successives si vous faites des prêts sur de longues périodes de remboursement.

    C’est une approche globale du support d’investissement sur le long terme, le but étant de réaliser le plus d’opérations possible afin de gonfler ce patrimoine SCPI.

    Voilà ma vision des choses que j’essaie d’appliquer au mieux.

    J’espère Fred que vous trouverez la meilleure voie d’investissement pour vous et que les SCPI vous apporteront tout le bénéfice que chacun peut espérer en tirer.

  • FRED 12 août 2011, 9 09 05 08058

    Merci philbich pour ce commentaire trés précis.
    Pour ma part j’avais effectué des simulations d’achat de SCPI avec la meme stratégie que la votre.
    Mais en m’informant sur divers forum ou blog d’investissement je me suis apperçu que la stratégie la plus utiliser était le crédit à long terme et comme le souligne Gilles avec un TRI est plus important.
    Mais je vais essayer de monter une simulation comparant les deux…(je ne suis pas trés doué il me faudra peut etre un peu de temps).
    Autre remarque vous dites que les SCPI sont vos seuls investissements..
    Je ne sais pas pour quels montant mais vous n’avez pas d’AV , de livret ou PEA…
    Je reviens vers vous avec ma simulation..

  • philbich 12 août 2011, 9 09 30 08308

    @Fred, je complète mon post d’hier.

    Pour vous aider dans votre choix, il serait nécessaire d’en savoir un peu plus sur vous (tout en restant anonyme bien sûr) afin de vous apporter une réponse appropriée :

    – votre tranche d’âge, si vous vivez seul en couple ou en famille avec combien d’enfants, s’il y a un ou deux salaires ou d’autres revenus, si votre emploi est stable ou précaire ou si vous savez si votre rémunération va progresser régulièrement, si vous savez à peu près dans combien d’années vous devriez partir à la retraite, votre marge maximale d’imposition à l’IRPP

    – votre but d’investisseur en SCPI, si vous avez un capital initial qui servira d’apport à ce projet et votre capacité de remboursement mensuelle nette, sur quelle durée vous vous projetez avec ce support immobilier

    Autre variable à prendre en compte en ce moment c’est la remontée des taux des prêts immobiliers. Cette variable prêche pour un prêt à souscrire à taux fixe et à long terme car il n’est pas du tout sûr que les taux dans 10 ans soient intéressants.

    Enfin, deux conseils de bons sens :

    L’important est que ce projet patrimonial qui s’inscrit dans le moyen-long terme ne vienne pas gréver votre vie quotidienne, aussi vaut-il mieux n’y investir que l’argent que vous pouvez épargner sans vous mettre en péril financier

    Ayez par ailleurs une épargne de précaution sur des livrets classiques pour pouvoir répondre financièrement aux aléas de la vie de tous les jours afin de ne pas avoir l’obligation de casser votre montage financier SCPI pour régler un problème de la vie quotidienne.

    N’hésitez pas à discuter ce que j’ai pu écrire afin d’être plus pertinent dans mes réponses 🙂

  • philbich 12 août 2011, 11 11 21 08218

    @Fred Oui faites bien vos propres simulations financières pour qu’elles soient le plus adaptées possible.

    Mon expérience sur les SCPi est forcément différente de celle que vous rencontrerez : mes premiers investissements SCPI ont plus de dix ans à une époque où ce support sortait d’une grave crise de confiance. J’ai donc acquis mes premières SCPI avec un prix de la part relativement bas, ce qui n’est pas le cas de nos jours.

    De plus cette décennie passée a connu des taux de prêts bas (tous mes prêts immo tournent vers 4%) ce qui ne semble pas être le cas de la future décennie.

    Aussi pourrait-il être plus prudent d’investir dès maintenant aux conditions du marché actuel sur un taux fixe à 20 ans qui tournera vers 4,5% et en profiter pour emprunter un montant plus important pour ne faire qu’une seule grosse opération dans ce domaine. Vos simulations en diront plus que tous mes posts 🙂

    Pour le reste, j’ai diversifié mon patrimoine immobilier en faisant une opération LMNP Censi-Bouvard qui permettait d’obtenir la même réduction d’impôt IRPP que le Scellier sans en avoir les inconvénients : je ne loue pas un logement à un particulier mais j’ai un bail commercial de 11 ans avec une société de tourisme qui me verse un loyer de 5,2% par an.

    Concernant la Bourse, j’en suis sorti totalement en 2009 après avoir « boursicoté » et récupéré les montants d’épargne que j’avais avant la chute de 2008. J’ai fermé mon PEA et mon compte-titre est quasi vide. Je pense que j’y reviendrai peut-être dans à peu près 5 ans lorsque l’immobilier aura baissé et je me positionnerai alors sur les foncières cotées pour diversifier mon patrimoine immobilier.

    Je ne quitte pas pour autant les sociétés car je préfère maintenant investir dans les sociétés non-cotées : la bourse est devenue n’importe quoi avec une cotation que je trouve de plus en plus manipulée.

    Aussi préfère-je sauter cet intermédiaire en participant à l’investissement de jeunes pousses qui seront les emplois de demain pour nos enfants.

    Concernant l’AV, je suis entrain d’en sortir, étant de plus en plus méfiant envers les obligations d’Etat.

    En résumé je me concentre sur les biens réels et sur la trésorerie qui sera fort utile pour saisir des occasions patrimoniales futures.

  • Gilles (Objectifs Liberté) 12 août 2011, 13 01 06 08068

    @FRED :

    Toutes les simulations te diront la même chose, le TRI d’un prêt locatif (SCPI ou immobilier) court terme est inférieur à celui d’un prêt locatif long terme à moins qu’il y ait un trop gros écart de taux (mon raisonnement s’entend à taux équivalent). Donc si tu es jeune ou que tu veux transmettre à tes enfants, choisis un prêt sur 20 ans.

    @philbich :

    Le prise en compte de la situation patrimoniale est importante pour la durée du prêt mais mathématiquement et c’est imparable le TRI augmente avec la durée du prêt. Je reviens donc sur tes trois arguments :

    1.Diminuer le coût global des prêts

    En fait le coût global d’un prêt pour l’achat de SCPI n’a aucune importance ce qui compte c’est la somme que l’on doit décaisser chaque mois (loyers – prêt – impôts – frais).

    2.Optimiser sa fiscalité

    Un prêt court terme n’optimise pas plus la fiscalité. Au contraire sur un prêt long terme on a plus d’intérêt à verser donc à déduire (voir le raisonnement sur la durée).

    3. créer un effet boule de neige

    L’effet boule de neige qui consiste à dire mes premiers investissements me paient mes seconds n’est pas pertinent car il a bien fallu payer les premiers cash ou plus rapidement. Cet argent aurait pu être mis de coté pour payer les investissements à venir.

    Les points que tu avances sont donc mathématiquement faux même si intuitivement ça semble bien ! Par contre dans le cadre d’une approche patrimoniale cela a un sens de prendre un prêt court terme. J’ai 50 ans, je veux disposer d’un revenu dans 10 ans avec mes SCPI donc je prends un prêt sur 10 ans et non sur 20 ans.

    A noter aussi que si vous achetez des SCPI à crédit, essayer de négocier les frais de dossier car devoir verser une somme en début de prêt dégrade la rentabilité (voir le TEG qui augmente avec les frais de dossier).

  • FRED 12 août 2011, 23 11 24 08248

    Pour répondre à philbich et faire un point sur ma situation personnel et financière:
    J’ai 40 ans, je ne suis pas marié et j’ai 2 enfants(8 et 5 ans). Mon épargne se monte à 100 000€ (36 000€ en LEP/LivretA . 12 000€ en CEL-PEL ; 50 000€ sur différentes assurances vie) et ma résidence principale presque fini de payer( il me reste 150€/mois pendant 5ans). J’ai une capacité d’investissement de presque 8000€/an.
    Je suis en train d’essayer de prendre en main mes différents supports d’investissement et de ne plus faire simplement confiance à mon banquier (ce qui me fait participer à différents forum). Dans un premier temps je vais ouvrir d’autres AV (BORSORAMA ou FORTUNEO sans frais de versement et avec une rentabilité de 4%).
    Pour compléter mon petit patrimoine je pense à l’immobilier et je pense aux SCPI.
    Avec l’épargne que je dispose (possibilité de mettre de l’apport pour un pret) et de ma capacité d’épargne (8000€/an pour les mensualitées) comment Gilles et philbich (dont les avis s’opposent) vous voyez la statégie pour l’achat de SCPI(achat comptant, crédit sur 10 ou 20ans, montant de la transaction, par ou faut il passer pour l’achat…).
    Merci pour vos commentaire…

  • philbich 13 août 2011, 10 10 16 08168

    @Fred

    D’une manière générale, je ne peux que vous féliciter pour votre démarche de prendre en main votre patrimoine et de participer à différents forums pour votre culture patrimoniale.

    Concernant votre remarque, je ne pense pas que nos avis s’opposent avec Gilles, je dirai plutôt qu’on a deux angles différents pour un même intérêt : l’achat de SCPI à crédit créateur de patrimoine.

    Pour votre projet patrimonial, je vous conseille de ne pas toucher à votre patrimoine actuel mais de financer l’achat de SCPI par un prêt à 100% avec nantissement des parts SCPI pour rassurer le banquier.

    Au vu des taux actuels et surtout au vu de leur évolution future (ils risquent d’exploser et avec un accès au crédit de plus en plus restrictif), prenez un prêt à taux fixe sur la plus longue période possible. Ainsi vous bloquerez un taux de remboursement de prêt qui sera inférieur à l’augmentation des prix des années futures.

    Si vous devez prendre votre décision d’investissement en SCPI, ne tardez pas trop, faites-le tant que la France est notée AAA car en cas de dégradation par les agences de notations, le coût du crédit et de son refinancement sera automatiquement relevé ce qui aura pour conséquence une remontée mécanique des taux d’emprunt pour les particuliers. Déjà actuellement on sent un accès au crédit plus difficile.

    En partant sur 20 ou 25 ans et avec votre capacité de remboursement, vous pouvez tout simplement faire exploser le montant de votre patrimoine !

    Je prends comme exemple un prêt de 100 000 €. Il suffira d’appliquer le coefficient que vous voulez pour faire varier le montant des mensualités (attention tout de même à ne pas monopoliser toute votre capacité d’épargne si jamais vous pouvez avoir des fluctuations dans vos revenus ou si vous projetez également de mettre en place des plans d’épargne sur vos futurs AV).

    Sur 20 ans, un prêt de 100 K€ ressort actuellement aux alentours de 4,6% avec des mensualités d’environ 650€. Le même sur 25 ans sera plutôt vers 4,70% avec des mensualités de 575€.
    Cette charge mensuelle est bien sûr allégée par le versement trimestriels des revenus fonciers.
    Je pars avec une estimation basse des loyers à 5% car ceux-ci ont tendance à diminuer en ce moment, soit des revenus mensuels de 417€. La charge nette passe donc à 233€ sur 20 ans et 158€ sur 25 ans.
    Ces revenus fonciers vont également générer des cotisations sociales CSG/CRDS (actuellement 12,10% sur les revenus fonciers déclarés, c-a-d les loyers versés moins les intérêts et assurances du prêt)

    Il serait bon également de mutualiser l’investissement sur plusieurs SCPI de rendement afin d’avoir une palette de supports immobiliers : bureaux, commerces sur Paris, région parisienne, province, Allemagne …

    Quelques pistes de réflexion en prenant une vision dans le temps :

    – Vu l’âge de vos enfants, le prêt sur 20 ans vous permettrait de vous libérer de ces remboursements pour pouvoir accompagner vos enfants dans la fin de leurs études ou leur entrée dans la vie active
    – Dans 5 ans la fin de remboursement de votre résidence principale vous dégagera une nouvelle capacité d’épargne pour mettre en place une autre opération patrimoniale avant la date présumée de votre départ en retraite.

    D’autres remarques sur vos autres supports patrimoniaux :

    Vous faites bien de souscrire ces deux contrats AV accessibles via internet.
    Boursorama (Société Générale) et Fortuneo (Crédit Mutuel) ont des offres intéressantes (accessibilité, tarifs, supports). Leur fond en euro ressort à 4,10% pour 2010 et ils ont l’un et l’autre reçu des récompenses pour leur produit AV. Vous avez la possibilité de mettre en place des plans d’épargne mensuelles répartie sur plusieurs supports. A noter chez Fortunéo deux supports 100% or et 100% matières premières.

    Je vois que vous avez un LEP. Si vous n’êtes pas imposables alors faites attention aux revenus fonciers des SCPI qui vont vous ajouter des revenus complémentaires. Je sais que certaines aides découlent de la non-imposition aussi faudra-t-il bien regarder si ces nouveaux revenus fonciers ne vont pas vous faire perdre certaines aides. Le mieux serait de faire une simulation avec votre dernière déclaration IRPP en y incluant un an de revenu de SCPI moins un an de frais de prêt (intérêt et assurance), voir ce que cela donne au final et l’inclure dans votre étude comparative.

    Quand avez-vous ouvert votre PEL et à quel taux est-il ? la rémunération de votre LEP est-elle meilleure que celle de votre PEL ? Sur le PEL, vous pouvez faire des versements pendant 10 ans et le laisser fructifier ensuite le temps que vous voulez (même si votre banquier vous dira le contraire ^^ et même si le fisc vous taxera plus à partir de la 12eme année). L’important ensuite est de voir à combien ressort sa rémunération une fois toutes les cotisations sociales déduites. S’il est un peu ancien il peut être encore à 4,5% ce qui vous en fait un super livret d’épargne ! si c’est le cas alors il faudrait vous poser la question d’un dernier versement exceptionnel avant la date anniversaire des 10 ans et y transférer une partie des 36000€ LEP/livret A (sauf si vous tenez absolument à garder cet argent liquide).

    Conservez bien votre CEL pour financer à taux réduits tous travaux dans votre résidence principale, y compris cuisine équipée et aménagement de salle de bain !(tout ce qui est immeuble par destination). Si vous êtes en co-propriété, le CEL est encore plus indispensable puisqu’il vous permet de faire des prêts peu chers à la suite de décisions prises à l’assemblée générale de votre copropriété.

    Par ailleurs, je me permets de vous suggérer de souscrire une assurance-décès invalidité avec une sortie en capital en cas d’invalidité ou, en cas de décès, une sortie en rente-éducation au nom de vos deux enfants et jusqu’à leurs 25 ans.

    Il faut savoir prévoir le pire et l’organiser afin de vivre le présent plus sereinement 🙂

    Désolé d’avoir débordé du sujet principal sur les SCPI à crédit 🙂

  • philbich 14 août 2011, 23 11 30 08308

    Les CDS France sont entrain de progresser de façon exponentielle ce qui veut dire que les marchés ne croient plus au maintien de la qualité de la signature de la France.

    En d’autres termes, le Credit Rating de la France va baisser, le AAA va être mis en cause par l’une des trois agences de notation et ce dans les mois qui viennent. Ce devrait être tout d’abord une alerte avec maintien du 3A mais avec une perspective négative, puis deux ou trois mois après la dégradation à AA+ en étant optimiste.

    Ce qui va changer pour nous ? automatiquement les banques françaises vont voir leur credit rating baisser et leur taux de refinancement sur les marchés va monter. Les taux de crédits vont de ce fait remonter et le crédit va se resserrer.

    Si vous avez des projets de prêts immobiliers, il serait peut-être temps de les lancer et de prendre date sur les offres de prêt.

    Je peux bien sûr me tromper et pourrais ne croire que le langage officiel sur la non-dégradation de la France et sa conservation du AAA, mais l’évolution exponentielle des CDS couvrant le risque dette d’un pays a toujours précédé des avertissements sur le dit-pays…

  • Pedro (Flow) 15 août 2011, 11 11 13 08138

    Salut Gilles et Philbich,

    Merci pour vos inputs sur les SCPI, Vraiment relevants et utiles.
    Ma banque refuse de faire des prêts immobilier sur l’achat des SCPI. Elle propose un prêt perso de 10 ans voir 15 si c’est pour des SCPI maisons. Je suis entrain de voir avec d’autres banques. Des contacts, je suis preneur.
    Je souhaite acheté entre 60k€ et 100k€

    Pour argumenter son choix, ma banque m’a sortie :
    la loi concernant le financement des parts de SCPI en renseignant « loi Christine Lagarde sur le crédit » qui a été appliquée en Mai 2011 et qui transpose en droit français la directive européenne du 23 Avril 2008.
    êtes vous occurant de cette loi?
    Je pensais qu’il sagissait d’une loi pour la transformation des SCPI vers des OPCI.

    Sinon dans ma recherche de selection de SCPI, je suis tombé sur primaliance. Discussion avec un commercial de cette companie. Bon feedback et conseil pour établir les options possible de l’achat d’un SCPI.
    Connaisez vous cette intermédiaire. Il semble couvrir une grande partie de SCPI des différents gérants.

    Merci et à bientot

    Pedro

  • philbich 15 août 2011, 16 04 24 08248

    @Pedro

    Je n’irai pas jusqu’à dire que votre banque vous « enfume » et vous endort tel l’apiculteur endormant ses abeilles travailleuses pour les emmener sur le terrain qu’il veut, mais de toute évidence votre banque vous avance des arguments fallacieux pour ne pas donner une suite favorable à votre demande.

    Par ce stratagème, elle doit escompter ne pas vous perdre comme client, risque qu’elle prendrait peut-être en vous répondant directement qu’elle ne veut pas financer votre projet.

    La loi Chritine Lagarde sur le Crédit, loi dite LCC, concerne uniquement les crédits conso désormais dénommés crédits renouvelables et n’a donc rien à voir avec les prêts immobiliers !

    De plus, votre banque vous fait un défaut de conseil : elle vous propose en compensation un prêt perso tout en sachant que vous ne pourrez jamais déduire les frais d’intérêts et d’assurance d’un prêt perso du montant imposable de vos futurs revenus fonciers !

    Je vous rappelle qu’il est impératif que le prêt obtenu soit bien estampillé prêt immo pour pouvoir effectuer cette déduction qui baissera votre IRPP et dopera la rentabilité de votre projet.

    La cerise sur le gateau est bien sûr le fait qu’elle n’accepte de vous octroyer ce prêt qu’à condition de souscrire les SCPI maison ! (rien que pour le fun, pourriez-vous nous dire quelles sont les SCPI maison que la banque vous propose ? )

    Si que votre banque tente de vous imposer ses SCPI maison, c’est autant pour vous fidéliser encore plus par le nantissement des parts que pour les inscrire dans votre compte-titre afin d’en toucher des frais de gestion annuels supplémentaires.

    Une petite info concernant les OPCI : évitez-les !

    Mais revenons au principal : votre projet d’investissement en SCPI.

    Vous menez ce projet dans quel but ?
    Constitution de patrimoine, augmentation de vos revenus actuels, défiscalisation, transmission …
    Avec quel financement ?
    Avec ou sans apport initial, pour quel montant maximal de remboursement mensuel, avez-vous déjà des revenus fonciers ? via d’autres SCPI par exemple ? La simulation de prêt de 100 000 € que j’ai postée plus haut il y a deux jours, correspond-elle à peu près à vos possibilités ?

    Concernant Primaliance, je n’ai pas eu à traiter avec eux. C’est un courtier en ligne, un intermédiaire apporteur d’affaire qui serait rémunéré par les affaires apportées. Donc il ne devrait pas y avoir de frais en plus, mais ayez quand même à l’esprit que le choix des produits proposés pourrait être influencé par ce commissionnement (ceci est du conditionnel je n’ai rien vu à ce sujet sur la Toile).

    Le site et les guides sont bien faits, l’offre est variée avec certains bons produits et leur offre d’allocation de SCPI est pertinente. Ils peuvent également vous proposer une offre de financement sans domiciliation de salaire.

    Si vous avez déjà eu un bon contact avec cette société alors demandez une étude gratuite. Si vous pouvez, demandez plusieurs simulation sur le financement dont un financement à 100% à taux fixe sur 20 ans.

    Bonne chance pour votre projet

  • Pedro (Flow) 15 août 2011, 19 07 32 08328

    @ Philbich

    Merci pour tes remarques.
    Je pensais la même chose et je voulais avoir un feedback exterieur.
    J’ai eu aussi la même remarque du consultant de chez Primaliance.

    SCPI proposé par la banque, Acimo, immobilier Privé France pierre, Valeur Pierre union.
    Mais je ne pense pas choisir ces SCPI à cause de leur rendement.

    Mon projet est d’avoir un complément de revenue dans l’immobilier sans passé par des complications administrative avec un appartement et avoir aussi un rendement interessant.
    Je suis actuellement à l’étranger (expatrie et globe trotter) avec mon travail pendant encore 10 ans.
    Tous mes avoirs sont transférres en France. je ne suis pas sujetti à la CSG/RDS qui pouurai s’appliquer, mais juste l’imposition de 20%.

    Donc je cherche en effet à faire un credit sur 20 ans comme ta simulation.

    Ma situation personnel et avoirs personnels:
    J’ai 40 ans, célibataire, Manager dans une boite de Consulting et d’intégration de système informatique dans les Télécom. Et Coach certifié et Indépendant (pas encore de revenue…).

    Avoir s’élève à 250 000€ composée comme suit:
    – CE/LivretA: 18000€.
    – CEL/PEL(4.5% plus de 10 ans) : 65 000€
    – AV (Muti support, Euro): 60 000€
    – Compte Titre: 76000€ (Administrer par la banque privé en mode dynamique)
    – Métaux précieux: 5000€ (sous forme de 100% Gérer par moi)
    – Compte Titre: 5000€ (Gérer par moi)
    – Pas de résidence principale
    – Crédit conso: 13000€ (490€/Mois jusqu’à 2015)
    – Capacite d’épargne: 60000€/an dispacher sur AV, CE, Actions
    – Pas de revenue foncier pour le moment

    Si Crédit total sur les SCPI de 100k€, mon Taux d’endettement passe à 14.9%

    J’essais davoir une autonomie et independance d’ici 15 ans avec un revenue de 2500-3000€/mois net et gérer mes propres support d’investissement, tout en réduisant mes couts. Me détacher de la main mise de ma banque.
    Je compte ouvrir un Second compte (en plein recherche)

    2nd projet mais pas dans l’immédiat: Faire construire une maison en bois + achat terrain ou achat grange à transformer. Budget à la louche: 450k€. Maison/Grange autonome. Date de projet à revoir si opportunité se present.
    J’espère que j’ai répondu à toute tes questions, tes remarques et points de vue sont les bienvenues.
    @Gilles, je sais que l’indépendance financière est un sujet que tu developpes sur ton site, tes remarques sont welcome aussi.

    Merci et à bientot

    Pedro (Flow)

  • Gilles (Objectifs Liberté) 15 août 2011, 21 09 07 08078

    @Pedro :

    Ton conseiller n’est pas brillant et rien que pour cela je changerais de banque immédiatement car comme le dit Philippe c’est un vrai défaut de conseil. Les SCPI s’achètent avec des crédits immobiliers pour pouvoir déduire les intérêts du prêt ce qui constitue un des intérêts majeures de tout montage locatif (SCPI ou immobilier physique). Ensuite ne proposer que des SCPI du réseau c’est pas génial mais c’est déjà arrivé à un ami qui voulait faire le même montage à crédit. Quand une banque ne joue pas son rôle, je crois qu’il faut se poser de sérieuses questions pour en changer …

    Je ne connais pas la société Primaliance, mais certaines conseillers en gestion de patrimoine fournissent un service complet : souscription de parts de SCPI et mise en contact avec une banque ou un organisme de crédit pour le prêt associé. Sinon contactes moi je peux en parler à mon conseiller qui est rodé sur ce type de montage et qui peut sans doute accepter ce genre de prêt assez facilement au vu de ta situation financière (sur Paris Ile de France). Mais comme tu es à l’étranger ça va être dur à moins que tu repasses en France de temps en temps.

    Évites les OPCI dans le cas qui te concerne car on ne peut les considérer comme de l’immobilier. J’en ai parlé dans un article sur les OPCI.

    J’ai pas mal réfléchi à la mobilité dans le cadre de l’indépendance financière sans pour l’instant passé à l’acte à cause de ma situation familiale en suspens mais la règle de base c’est d’avoir des « biens » qui se gèrent tout seul. L’immobilier physique n’est pas adapté à la mobilité et pour toi expatrié ça peut vite devenir une grosse contrainte (mais ça tu l’as bien compris) même si tu confies le bien à une agence (qui prend sa commission au passage). Les SCPI c’est de l’immobilier pur et dur, on parle même de pierre papier, et cela ne comporte que des avantages : loyers trimestrielles, mutualisation du risque (nombreux immeubles et commerces), rendement honnête entre 5 et 6%.

    Tu as une situation patrimoniale équilibré sans aucun bien physique, le top pour la personne mobile ! Je suis un peu dans ton cas avec un patrimoine moins important et plus risqué (pas de résidence principale, majoritairement en bourse en direct ou via l’assurance vie, SCPI à crédit). Faire le choix des SCPI pour diversifier ton patrimoine avec de l’immobilier est une excellente décision. Une remarque , comme je le disais plus le prêt est long plus c’est rentable mais il faut ajuster celui-ci sur la durée de 15 ans je pense si tu prévois d’arrêter à cette date.

    Je pense qu’aujourd’hui quelqu’un d’organisé peut vivre très correctement avec 1500 euros par mois et je prendrais le risque d’arrêter de travailler en tant que salarié une fois ce seuil atteint sachant. Je ferais un article sur le sujet en montrant que l’on peut griller un peu son capital pour compléter. Les simulations indiquent que finalement on peut s’arrêter bien plus tôt qu’on ne le pense. Le point noir c’est toujours l’habitation principale qui coute cher en France mais il existe des pays ou l’immobilier est bon marché et l’emploi bien présent (Allemagne).

    @philbich

    Merci pour tes commentaires et l’expérience que tu partages avec nous.

  • philbich 16 août 2011, 0 12 09 08098

    @Pedro

    Tout d’abord, bravo pour ton style de vie et pour ton patrimoine. Les SCPI à crédit 100% correspondent bien à ton projet immo et ton taux d’endettement ne ferme pas la porte à l’autre projet : l’achat de terrain+grange à transformer. Il devrait y avoir éclatement de la bulle immo en France dans quelques années, il y aura alors des opportunités à saisir à ce moment-là.

    Je vois qui est ta banque, sérieusement, elle a d’autres SCPI plus intéressantes qu’Accimmo, mais bon, fais faire une étude par Primaliance pour avoir une idée ou en passant par le CGP de Gilles pour comparer.

    Dans l’étude, il faudrait leur demander de prendre aussi en compte l’ouverture géographique vers l’Allemagne, troisième pays le plus riche de la planète et surtout un pays dont l’immobilier n’est pas dans une bulle comme en France.

    A éviter aussi une diversification vers l’immobilier grec, irlandais et espagnol.

    Pour l’Allemagne, j’avais repéré Actipierre Europe mais je trouve qu’elle manque de diversification dans ses immeubles et ses locataires et je préfère les SCPI ayant une capitalisation plus importante.

    Vu la réaction de ta banque, ça mériterait, non pas d’y fermer tous tes comptes pour changer d’Etablissement – elle a l’avantage d’être bien présente à l’étranger ça peut être utile – mais de menacer de transférer les comptes et avoirs qui génèrent le plus de frais de gestion.

    Une bonne discussion de marchand de tapis avec menace de sortie de tes avoirs devrait amadouer le conseiller de clientèle qui trouvera sûrement une solution de baisse des tarifs ou une extourne faite à titre commercial, surtout après le défaut de conseil qu’il a fait avec son histoire de prêt perso pour un investissement immo.

    Quelques infos ou suggestions sur le patrimoine

    En plus du livret A existe le LDD (ex CODEVI) qui fonctionne de la même manière mais avec un plafond à 6000€ net d’impôts. Autant faire le plein des livrets réglementés avant de prendre des comptes d’épargne à côté.

    Vu la qualité de conseil que tu as, je suppose que la banque a du te contacter pour essayer de te faire fermer le PEL qui leur coûte de l’argent : 4,5% sûrs nets d’impôts ça n’existe plus ! Il faut savoir que tu peux le garder le temps que tu veux !

    Pour les AV, j’espère que les contrats ne sont pas dans cette même banque et qu’ils se gèrent par internet. Il faut aussi penser à ne pas dépasser 70 000€ ; c’est la limite de remboursement du système interbancaire en cas de défaut de l’Etablissement gestionnaire.

    Concernant les métaux précieux, il serait bon de les monter à 10% du patrimoine et de privilégier le physique aux certificats. Il existe des solutions via des plateformes internet comme BullionVault ou comme AuCoffre qui permettent en plus de stocker ses avoirs en Helvétie.

    Quant à la banque en ligne, les coûts des services web étant assez approchants, il me semble important de comparer les services proposés pour les personnes à l’étranger,
    notamment les coûts de retraits, de paiements et d’assurances et rapatriement.

    Je confirme la position de Gilles concernant les OPCI : il faut éviter ces produits mixtes qui dénaturent le projet patrimonial de départ.

    @Gilles

    Il va y avoir une constante supplémentaire à prendre en compte dans tes simulations financières : nous allons vers des prix de plus en plus élevés pour tous les biens courants et cela se fera sans augmentation des salaires. Cela va donc nécessiter un capital plus important au départ pour ne pas trop subir cette évolution.

    Entièrement d’accord avec toi : l’Allemagne est l’avenir des français. Notre taux de natalité incitera notre pays à exporter sa main d’oeuvre qualifiée outre Rhin…mais il faudrait que la langue soit encore plus enseignée dans nos collèges

  • FRED 16 août 2011, 23 11 31 08318

    Merci philbich pour tous ces conseils.
    Je vais oser vous demander si vous achetez pour 100 000€ de SCPI les quels prenez vous..
    Je m’explique: quel serait votre partefeuille de SCPI (SCPI fiscale ou de rendement, SCPI bureau, commerce, étrangère, régionnal) et sa répartition.
    Je pense que pour 100 000€ il faut diversifier et ne pas prendre une seul SCPI (choisir peut etre différent gestionnaire..).
    Une autre question sur mon PEL ouvert en décembre 2002 (donc 4.5%avec la prime d’état) aprés 10 ans il va me rapporter moins de 4.5% (car plus de prime d’état) et aprés 12 ans il y a bien de l’imposition dessus ce qui fait baisser son rendement en dessous d’une AV.
    J’aurais certainement d’autres question sur la gestion de mon petit patrimoine comme par exemple comment commencer à mettre mes enfants sur de bons rails (quel support choisir pour eus sachant qu’ils ont moins de 10 ans)

  • philbich 17 août 2011, 13 01 55 08558

    @Fed

    Pour ne pas alourdir ma réponse je vous réponds déjà pour votre PEL.

    A quelles dates précises avez-vous ouverts CEL et PEL ?

    Pour un PEL ouvert en décembre 2002, le taux de rémunération est de 4,50 % et le taux du prêt EL est de 4,97 %. Mais pour les PEL souscrits avant le 12 décembre 2002, la prime est intégrée dans le taux de rémunération. Elle est donc versée systématiquement.

    A partir du 12 décembre 2002, la prime n’est versée que s’il y a utilisation des droits à prêt avec obtention d’un prêt EL, d’où ma question.

    Dans ce second cas, il est donc impératif de faire un prêt, même minimum, pour obtenir cette prime ainsi que pour bénéficier des prêts complémentaires que certaines banques proposent à des taux préférenciels).

    Si on détaille le taux d’épargne du PEL à 4,50%, 2/7 correspond à la part de prime versée par l’Etat et 5/7 correspond à la rémunération versée par la banque. Le taux du PEL hors prime est donc de 3,27%

    Le montant maximum de prime d’Etat est de 1 525€. Au-delà de ces 1525€ ou après les 10 ans, la rémunération du PEL se fait au taux hors prime soit 3,27% et elle porte sur le solde hors prime (la prime d’Etat ne produit pas d’intérêt).

    A partir du 10° anniversaire le prélèvement des cotisations sociales (CRDS,CSG,prélèvement social,CAPS) est effectué en déduction des intérêts et prime ajoutés chaque année au PEL.

    Leur taux varie dans le temps de 10% sur les intérêts et prime de 2002 jusqu’à 12,3% à partir du 1er janvier 2011.

    Concrètement, à compter de la date anniversaire de la 10 ème année, sa rémunération sera de 2,87% (3,27%-12,3% de prélèvemetns sociaux).A comparer avec les 2,25% de votre livret A ou aux 2,75% du LEP (faites le plein du LEP de 7700€ de dépôt).

    Cette rémunération est nette pendant deux ans. Lorsque le PEL a plus de 12 ans, ses intérêts deviennent imposables. Donc tout dépend ensuite de votre tranche maximale d’imposition.
    Puisque vous avez un LEP, je suppose que cela ne devrait pas trop changer la rémunération de votre PEL.

    Par contre avec le temps et la montée de l’inflation, il est probable que les livrets d’épargne remontent encore ce qui mettra votre PEL au même niveau de rémunération. L’intérêt de le conserver sera alors pour sa phase de prêt à 4,97%.

    Aujourd’hui le taux de prêt de votre PEL n’est pas intéressant puisque vous pouvez toucher des taux à moins de 4,5%, mais qui sait dans 2 ou 3 ans … Vous serez seul juge pour décider de fermer votre PEL, même si votre banque essaie de vous le faire fermer car votre PEL a une durée illimitée (attention les PEL souscrits depuis le 1er mars 2011 sont limités à 15 ans)

    Autre astuce lors de la fermeture du PEL, il faut si possible la realiser juste après la date anniversaire d’ouverture afin d’en optimser la rémunération. Vous avez ensuite 365j pour faire votre demande de prêt après vos droits à prêt sont perdus.

    A bientôt pour la suite.

  • FRED 18 août 2011, 22 10 51 08518

    philbich pour cloturer le sujet sur le PEL le mien est ouvert depuis Novembre 2002 donc 4.5% avec la prime d’état. Le montant est de 10 000€ et comme vous le dites je vais le laisser ouvert et voir si les taux d’emprunt dépassent celui du PEL (en espérant le contraire bien évidement..).
    Merci pour ces conseils et j’attends la suite sur le portefeuille de 100 000€ en SCPI.

  • isabelle 24 août 2011, 18 06 32 08328

    Bonjour,
    Et merci à Gilles pour cet article sur les achats de SCPI ! (que j’ai survolé mais que je vais relire à tête reposée dès que j’aurai une minute)
    Je ne connais pas grand chose à l’immobilier, mais je pensais investir dans un studio pour le louer (près de chez moi : Montpellier, rentabilité 5% environ) pour un montant de 75.000 euros. (somme disponible, sur livrets et assurance vie en fonds-garanti)
    Je crains un peu les soucis de gestion de ce studio (recherche de locataire, paperasses, réparations, charges, etc), et le confier en gestion à une agence doit diminuer la rentabilité.
    L’objectif est d’avoir un patrimoine et des revenus, car dans 10 ans, mes revenus vont beaucoup chuter (et ma retraite sera quasi inexistante). Et la somme est disponible, donc pourquoi pas ?
    J’ai 43 ans.
    Je suis déjà propriétaire de ma résidence principale, (pas de credit),
    vis seule avec mes enfants (2,5 parts)
    et suis faiblement imposée (je paye 1200 euros d’impots / an),
    je ne peux pas / souhaite pas emprunter.
    Ma question : l’article vantait l’achat de SCPI à crédit, qu’en est-il pour l’achat au comptant,
    est-ce que ce serait intéressant pour moi, comparé à l’achat d’un studio à louer ?
    Merci,
    Isa

  • Matt from Acide ici 25 août 2011, 15 03 55 08558

    « je ne souhaite pas emprunter » : une partie de la pensée « pauvre » est résumée là-dedans.

    J’achète SCPI et apparts à crédit (l’administration fiscale m’y aide bien – non, je ne suis pas au SMIC, j’ai un bon salaire : il faut lire les textes et se creuser la tête, durant plusieurs années si nécessaire). Financement 110% (cad frais de notaires aussi, ainsi bien entendu que travaux – mes liquidités, je les place du coup en valeurs mobilières : on n’a pas le droit en France de faire de crédit sur ce genre de chose, et c’est sans doute mieux pour le commun des mortels). Ça s’appelle « faire levier », depuis m’sieur Archimède. Et je suis locataire de ma résidence principale : le calcul ne me porte ABSOLUMENT pas à acheter dans la situation qui est la mienne (je sais pour combien je vis par mois, et ce que je peux faire du reste. Combien mettrais-je dans un crédit ? Infiniment plus. Ne partez pas de principes inculqués par je ne sais qui, faites de vrais calculs).

    Isa, prenez des conseils, mais si vous voulez changer significativement de niveau, cherchez, entourez-vous de personnes compétentes (hint 1 : ça prend du temps ; hint 2 : certaines d’entre elles font de GROSSES opérations dans la vraie vie et ont autre chose à faire que de passer du temps à l’écrire sur le net…) et prenez vos décisions, donc acceptez vos risques mais aussi l’énergie que cela demande de faire mieux que 99% de la population.

    Si jouer 9 12 32 24 2 permettait sans se fatiguer de gagner au loto, tout le monde le ferait, et vous ne gagneriez que votre remboursement…

    Sinon, je continue à être jaloux de ce bon article article qui tire à présent son 102ème commentaire avec celui que je poste : il a généré une interaction fructueuse, y compris pour moi. Félicitation Gilles !

  • isabelle 26 août 2011, 19 07 50 08508

    Merci de la réponse…
    Et bien j’en prends pour mon grade : ravie d’apprendre que j’ai une « pensée pauvre ».
    Tombée par hasard sur cet article (SCPI), je n’avais jamais participé à un forum, j’ai pensé que c’était l’occasion de demander un avis, pour une fois.
    Non, avec un salaire de moins de … 1000 euros / mois, je ne souhaite pas emprunter…
    Votre réponse est donc, si je comprends bien, qu’il faut les acheter à crédit !
    Merci,
    Isa

  • isabelle 26 août 2011, 20 08 03 08038

    Et bravo à Gilles pour l’ensemble de ce blog,
    très intéressée par l’indépendance financière !
    Isa

  • Gilles from Objectifs Liberté 26 août 2011, 20 08 55 08558

    @Isabelle :

    Merci Isabelle, je vais te répondre dans un article en prenant tes hypothèses. N’hésites pas à lire l’ensemble des commentaires sur les SCPI pour te faire une idée pour commencer. N’hésites jamais à poser des questions, je suis la pour cela. Tu peux commenter les articles si tu as des idées, le but c’est l’échange.

    @Matt :

    Comme moi tu as étudié la question. Tu as lu, tu t’es renseigné c’est la base en effet pour découvrir que le crédit est le seul moyen d’avoir un effet de levier financier permettant d’améliorer significativement sa situation financière. Tu as fais des montages pour les SCPI et d’autres choses. « Ne pas emprunter » dans certains contextes n’est sans doute la solution optimale mais on peut comprendre la prudence d’Isabelle quand on voit sa situation dans son commentaire (femme seule avec deux enfants donc pas simple !).

  • JC 27 août 2011, 4 04 30 08308

    Je vois que j’avais posé ma première question en novembre: le temps passe… Grâce aux réponses de Gilles et des autres participants, j’ai finalement décidé de confier quasiment tout ma retraite à des SCPI. Je m’explique:
    – j’ai un appart (acheté du temps où les prix de l’immobilier étaient raisonnables…): il est loué et je viens de finir de rembourser l’emprunt, donc une rentrée financère régulière
    – j’ai utilisé toute ma capacité d’emprunt pour acheter des SCPI à 100% de crédit sur 20 ans. Les revenus des SCPIs ne remboursent pas tout l’emprunt mais avec le loyer de l’appart (et après taxes qui n’arrêtent pas de monter…) ça fait la différence
    – dans 20 ans j’aurai donc les revenus des SCPI plus ceux de l’appart et ça me fera la retraite. Plus besoin de me préoccuper d’économiser. Je peux donc utiliser tous mes revenus pour ma vie des 20 prochaines années (avec ma famille), dans l’esprit du blog de Gilles.
    Voila. Juste histoire de partager mon expérience. Le processus d’emprunt est long mais vaut la peine, même avec les taux qui remontent un peu.
    JC

  • fred 27 août 2011, 12 12 19 08198

    JC merci pour ce commentaire.
    Pouvez vous nous en dire un peu plus sur votre portefeuille SCPI (quels SCPI, quels montants, quels répartitions, taux emprunt..).
    Merci

  • JC 27 août 2011, 12 12 58 08588

    Fred,
    J’ai fait deux operations avec 3 lignes de SCPI à chaque fois.
    [Nom des SCPI supprimées à la demande de l’auteur]
    Pour la première opération, j’ai divisé ma capacité d’emprunt en 3. J’ai fait ensuite une deuxième opération car j’ai pu rembourser le solde de mon emprunt sur mon appartement et donc dégager à nouveau de la capacité d’emprunt. Prendre plusieurs SCPI répartit bien les risques mais augmentent les frais bancaires. Si j’avais su dès le début que j’allais faire les deux opérations, j’aurais sans doute pris moins de lignes de SCPI: peut-être 4 ou 5 seulement.
    Je suis passé par un broker de SCPI très compétent pour le choix des SCPIs. Ils m’ont bien conseillé et sont rémunérés directement par les SCPI, donc pas de coût additionnel pour moi. Car il faut bien dire que ça demande pas mal de temps pour s’y retrouver sinon donc autant profiter des conseils de professionnels. Ils m’ont aussi aidé à trouver la banque et j’ai emprunté à 4.25%.
    JC

  • JC 27 août 2011, 20 08 25 08258

    En complément de ma réponse précédente: j’ai pris plusieurs SCPIs surtout en raisons des soubressauts des marchés financiers depuis quelques années, qui font froid dans le dos et qui incitent à la diverisification quel que soit le sujet. Ca a un coût non négligeable, surtout si le montant n’est pas très important. Bien sûr le coût immédiat parait plus important maintenant que lissé dans la durée, mais c’est un coût bancaire quand même (pour un achat à crédit). Ceci dit, une SCPI est par nature diversifiée (sur beaucoup d’immeubles ou commerces) et le risque de faillite est très faible: même si la société de gestion fait faillite, les immeubles sont toujours là. Investir dans une seule SCPI fait aussi du sens.

  • fred 28 août 2011, 12 12 55 08558

    Merci JC.
    Peux tu expliquer « Prendre plusieurs SCPI répartit bien les risques mais augmentent les frais bancaires »
    La somme emprunté est bien valable pour l’ensemble de l’opération.

  • JC 28 août 2011, 13 01 04 08048

    Fred, la banque va souvent prendre des frais de dossiers supplementaires (c’est une question de négociation avec la banque) mais surtout des frais de nantissement par huissier aussi.

  • specque david 23 septembre 2011, 14 02 15 09159

    Tout le plaisir est pour moi de vous envoyer ce message en qualité d’apporteur de capitaux afin de solliciter auprès de votre modeste personne une collaboration d’investissement afin de vous aider à pallier à vos divers soucis financier et à faire face à vos objectifs pour le futur dans un cadre sans difficultés. A cet effet, je vous expliquerais que ma démarche est de vous soumettre une offre de pret-credit au (particulier, entreprises, comme associations) en difficulté ou désirant une aide afin de régler certains de leur problème financiers ou pour créer un entreprise. Choix du montant allant de 1500 à 400.000€ maximum. Choix de la durée de remboursement : 2 à 10ans au maximum. Taux de remboursement annuel 3% intérêt et (TEG annuel) . Dans cette optique, je vous prie de bien vouloir m’écrire ou de me contacter par mail si vous êtes intéressé par mon offre de prêt à mon courriel: specque_david@yahoo.fr
    Je serai aussi intéressés à investir dans les domaines ci-après
    * Agro-industrie
    * Construction (industrielles, commerciales, résidentielle)
    * Tourisme et hôtellerie
    * Mine et exploitation pétrolière
    * Petites et moyennes industries
    * Transport (routier, maritime et aérien)
    *Financement et prêt à court, moyen et long terme.
    En vous remerciant par avance de la grande marque d’attention que vous accorderez à mon offre, je vous prie de bien vouloir recevoir l’expression de mes civilités distinguées

  • René 6 octobre 2011, 11 11 07 100710

    Bonjour à tous !

    Tout d’abord bravo pour ce blog qui est une mine d’or, sans vouloir faire de vilain jeux de mots…

    Je me présente, j’ai 28 ans, je suis cadre supérieur, je gagne 2800€ net / mois.
    J’ai 2 AV, 1 PEL, 1 CEL le tout ouvert depuis 2007.

    Un conseiller en gestion du patrimoine, m’a fait une proposition dont j’ai du mal à tout saisir.
    Il a pourtant essayer d’être clair, mais trop d’explications tuent l’explication. voila mes doutes.
    Il travaille avec 3 SCPI, IMMORENTE, PFO2 et EFIMO1.

    Comme je désire avoir un capital a long terme pour mes enfants et/ou une petite rente pour ma retraite, il m’a donc proposé de faire un crédit de 100 000€ sur une longue durée.
    Mon premier doute: il veut que je mette tout sur une seule, soit immorente soit PFO2.
    Je trouve ça un peu risqué après avoir lu vos différents avis.
    J’aurais préféré avoir 50k chez immorente, 30k chez PFO2 et 20k chez EFIMO1.Qu’en pensez vous ?

    Second point: selon les chiffres et simulation qu’il m’a donné.
    J’ai 2,5 part et je suis marié , mon TMI est de 14%.
    100 000€ de part.
    Frais d’acte de prêt : 10 000€.
    revalorisation estimée à 1%.
    Revenus locatifs mensuels 458€
    Revalorisation estimée a 1%
    Apport initial 0€.
    Il me propose un prêt franchise totale avec un différé de 6 mois a un taux de 5% sur une durée de 300 mois, avec une assurance décès invalidité de 3,5€/10000.
    C’est la que mes doutes arrivent:
    il me dit que mon patrimoine en 2035 sera de 114276€, que mon économie fiscale et sociale sera de -14605€ et que mon gain net après impôts sera de 62678€.
    J’ai du mal a comprendre ce que représente ce gain(est ce que dans ce cas la le gain est le bénéfice ?? de mon investissement).

    Il a réalisé sa simulation sur 25 ans.
    il me dit que pendant 10 ans je dois payer 131€/mois.Ensuite je devrais payer 155€ au terme.
    soit une capitalisation sur 10 ans de 19611€ et au terme de 109522€.
    Ce qui me vaudra en « complément retraite » un capital net de 114276€ et une rente mensuel brute de 587€.

    Tel que je l’ai compris, nous sommes loin des revalorisations à 1%, donc le bien au final vaudra bien plus de 114276€. et les loyers continueront eux aussi à augmenter.

    Est ce que vous pensez que son offre est correct ainsi que ses chiffres vous qui êtes plus habitués à tout cela ?

    Et enfin mon dernier point: selon vous est ce qu’il serait possible que je fasse tout moi même sans passer par cette boite en gestion du patrimoine ?

    Merci pour vos futures réponses qui me seront très précieuses.
    J’espère avoir été clair dans mes explications.

    Cordialement

  • FRED 6 octobre 2011, 14 02 12 101210

    Bonjour RENE,

    Ayant moi meme un projet de SCPI qui va se finaliser dans les prochaines semaines (50 000€ SCPI de rendement avec 15 000€ d’apport avec un crédit sur 20 ans et une répartition 50-50 entre EPARGNE FONCIERE et PFO2) je vais essayer de vous conseiller (sachant qu’il faut toujours selon moi vérifier la véracité de tous les conseils et remarque que l’on vous donne).

    Dans un premier temps il faut mettre en concurance votre gestionnaire de patrimoine en donnant le meme cahier des charges à chacun (point sur votre situation familial / économique et sur votre projet). 2 adresses mail avec des noms PRIMALIANCE (pierre MONTIGNON)=pmontignon@primaliance.com et pour HEDIOS (Benjamin AMAR)=bamar@hedios.com (2 trés bon conseiller à mon sens).

    Mon avis rapide sur cette simulation:
    Pour 100 000€ une seule SCPI est risqué (après 2 ou 3 SCPI difficile à dire).
    Le choix des SCPI et de leur répartition est un peu plus compliqué.
    Quand je faits mes simulations je ne faits pas de revalorisation sur les loyers ou sur la valeur de la part.
    Pour avoir 458€ brut mensuel de loyers il faut un rendement de 5.5%(pas mal mais ça se trouve).
    Dans 25 ans je trouve une rente brut mensuel de 582€ au lieu de 587€ avec une revalorisation de 1%.
    Pour votre capital au bout de 25 ans je trouve également 114 276€ avec une revalo de 1% (attention il faut enlever environ 10% de frais de souscription=frais de notaire pour un appartement).
    Au niveau du pret je ne ferais pas de commentaire (franchise total ….je ne connais pas). Mais 3.5€/10 000€ emprunté correspond à 0.36% d’assurance(taux moyen=peut faire mieux).
    Quand votre conseiller parle de 14 605€ de gain fiscale il compare un achat comptant et un avec crédit (déduction des intérets d’emprunts).

    Voilà ce que je peux vous dire.
    N’hésitez pas à contacter ces 2 conseillers et servez vous d’internet.
    Et il est vrai que cette article avec ces 110 commentaires est une vrai mine d’information..

  • philbich 6 octobre 2011, 15 03 33 103310

    @René
    Immorente et PFO2 sont des SCPI intéressantes car complémentaires magasins/bureaux , rendements immédiats/plusvalue à long terme.
    Vous avez donc raison de panacher sur deux SCPI, par contre cela générera deux prêts immobiliers, un par SCPI donc un peu plus de frais au départ, mais une meilleure répartition à l’arrivée. Je suppose que votre conseiller patrimonial suggérait de souscrire sur une seule SCPI pour limiter les frais de dossier sur un seul prêt …
    Vous pouvez également remplacer Immorente par Novapierre.

    Pour les simulations de prêts, soyez le plus raisonnable possible : sur une longue période l’immobilier d’entreprise subira forcément des variations positives et négatives, mais au vu de votre projet de transmission à long terme ces variations ne devraient pas vous gêner. Faites-les comme Fred, simulez-les sans prendre en compte une quelconque revalorisation.

    Une petite astuce lors de vos acquisitions : au vu de la composition de votre famille, faites l’acquisition d’un nombre de parts de SCPI multiple de 4. En effet, dans un couple ayant deux enfants, chaque parent pouvant transmettre à chacun de ses enfants, le fait de souscrire un multiple de 4 permettra une transmission avec la même quotité de parts sans avoir à en revendre une pour tomber pile poil.

    Par rapport à la simulation sur 25 ans, partez du montant mensuel de remboursement que vous êtes prêts à régler sans mettre aucunement en péril les finances de votre famille. Est-ce que 130€ ou 150€ par mois correspond bien à la somme que vous êtes prêts à « oublier » dans votre budget des dépenses courantes ? Puis ensuite adaptez le montant du prêt à cet effort d’épargne en vous disant que les taux des prêts actuels risquent de progresser fortement dans les années à venir et qu’il n’est pas certain de pouvoir réaliser de nouveau un nouvel achat de SCPI à crédit dans 5 -10 – 15 ou 20 ans.

    Concernant la gestion de ce projet, vous pouvez tout à fait vous passser de votre intermédiaire en gestion de patrimoine si votre banque est prête à vous suivre dans ce projet patrimonial. Sinon vous pouvez contacter les références données par Fred qui sont de bons apporteurs d’affaires.

    @Fred
    Désolé de n’avoir pu donner suite à mes posts précédents de mi-août suite à des empêchements familiaux

  • philbich 6 octobre 2011, 16 04 10 101010

    @isabelle

    Si vous avez un budget initial de 75 000 €, pourquoi ne pas le compléter par un pret qui vous permettra de booster votre mise de fonds et acheter encore plus de parts de SCPI ?
    Vous devriez pouvoir approcher les 140 000 € qui génèreront assez de loyers pour couvrir la quasi totalité des remboursements de prêts et imposition des revenus fonciers afférents avec un prêt sur 15 ans.

    Si vous souhaitez acheter comptant, vous générerez alors des revenus fonciers complémentaires qui viendront alourdir votre imposition sans booster votre patrimoine. L’achat à crédit vous permet d’investir plus tout en payant moins d’impôts qu’un investissement en cash.

    Si vos revenus vont chuter fortement dans 10 ans, alors faites un prêt sur cette période afin qu’il ne soit pas une charge après votre chute de revenus, cela vous rassurera.

    Si l’idée est de ne pas avoir à vous ajouter une charge mensuelle supplémentaire, alors faites calculer le pret maximum qui sera intégralement remboursé par le motant des loyers et ainsi vous n’aurez pas de charges financières supplémentaires avec au bout du compte un capital patrimonial démultiplié par le crédit
    De la sorte, dans 10 ans vous vous retrouverez avec un complément de revenus fonciers boostés qui viendra compenser votre baisse de revenus.

    Par rapport à un studio, les SCPI vous apporteront une sécurité dans le versement des loyers (pas de risque que votre unique locataire vous fasse faux bond dans ses paiements ou vous dégrade votre bien) ainsi que dans l’entretien du bien. Donc rien à gérer.

    En tout cas, bravo Isabelle pour prendre votre patrimoine en main et décider de placer une partie de vos avoirs sur des supports qui amélioreront la vie de votre famille.

    @JC
    Bravo pour ce témoignage qui vient conforter tous les projets que nous avons et qui tendent dans ce même but. Vous avez bien fait de vous repositionner sur les biens réels, les biens financiers purs étant sujets à forte décote dans les années à venir.

  • philbich 7 octobre 2011, 9 09 16 101610

    @isabelle

    Vous faites bien de vous poser la question de faire évoluer l’allocation de vos supports de placements : les livrets et AV couvrent de moins en moins bien l’inflation réelle et vous rapportent moins que des SCPI de rendement.
    Par contre, il vous est nécessaire de conserver un matelas de liquidités afin de pouvoir répondre aux accidents de la vie.

    Par ailleurs, décider de placer le reste de votre capital en parts de SCPI va vous générer des revenus fonciers qui vont compléter vos revenus actuels ; ils seront donc imposés à votre tranche maximale d’imposition, c’est-à-dire à 14%. En générant des revenus complémentaires, il faudrait également que vous regardiez si cela va influer sur les allocations que vous pourriez percevoir par ailleurs.

    Ces deux derniers points, imposition à 14% et influence sur les montants d’allocations, font pencher vers un investissement mixte, achat en direct et achat à crédit. En effet, l’achat à crédit va vous permettre de faire une opération patrimoniale plus importante tout en générant des frais déductibles des revenus fonciers (principalement les intérêts et l’assurance du prêt).

    Vous pouvez également chercher à ce que cette opération patrimoniale soit pour vous une opération blanche au niveau de vos charges mensuelles ; l’opération mixte générant assez de loyers fonciers pour couvrir les remboursements du prêt.

    Un exemple est plus parlant.
    Avec un apport de 70 000 €, vous pouvez faire un prêt immobilier de 50 000 € remboursé sur 10 ans, puisque c’est l’échéance que vous avez évoqué. Les 120 000 € de SCPI vont générer assez de loyers pour couvrir le remboursement du prêt.
    Maintenant, à partir du moment où les loyers couvrent l’intégralité des remboursements, vous pourriez tout autant avoir une vision à plus long terme avec un remboursement sur 15 ou 20 ans. Ainsi, vous pourriez emprunter 150 000 € sur 20 ans. Les 220 000 € de SCPI généreront assez de loyers pour rembourser leprêt à votre place.

    L’intérêt de ce montage est également de profiter des taux de prets bas actuels, ceux-ci sont amenés à progresser fortement dans les années à venir, tout en ayant des revenus qui devraient progresser, les loyers étant indexés sur l’inflation.

    Une petite astuce, lorsque vous souscrirez des parts de SCPI, prenez-en un nombre pair afin que vous puissiez les répartir facilement entre vos deux enfants lorsque vous ferez une donation-partage dans une bonne vingtaine d’années.

    Par ailleurs, je vous suggère fortement de souscrire une assurance décès-invalidité afin que vous puissiez toucher un capital important si jamais un accident de la vie vous rende invalide ou incapable de continuer à travailler, ou que vos deux enfants puissent toucher une rente-éducation jusqu’à leurs 24/25 Ans en cas de décès.

    Je sais que cela n’est pas drôle à évoquer ces risques mais leurs conséquences financières seraient beaucoup plus graves si vous ne les couvriez pas. Attention, je ne parle pas du placement Assurance-Vie mais bien d’une cotisation d’assurance-décès versée à fonds perdus come l’assurance-logement, l’assurance voiture ou l’assurance santé.

    Les cotisations sont d’un montant faible par rapport au montant garanti, elles progressent avec l’âge et il faut impérativement les soucrire tant qu’on est en bonne santé sans contre-indications médicales.
    En fait la souscription d’une assurance-déces devrait être le premier acte patrimonial d’un foyer qui se construit.

    Bon courage à vous et encore toutes mes félicitations à gérer votre famille seule.

  • Gilles from Objectifs Liberté 17 octobre 2011, 8 08 39 103910

    @René :

    Tu as vu les réponses de @FRED et de @philbich que je remercie au passage pour leurs arguments détaillés. Je vais à présent te donner mon point de vue. Investir à crédit sur les SCPI en tenant compte d’un possible retour de l’inflation est une excellente démarche.

    Les trois SCPI proposés IMMORENTE, PFO2 et EFIMO1 sont de bon choix. Par contre je ne comprends pas tout comme toi pourquoi ton conseiller veut te faire investir sur une seule SCPI et non répartir la somme sur les trois ce qui est une saine gestion du risque (faible). Il faut insister et demander pourquoi il te conseille de mettre l’ensemble du prêt sur une seule SCPI.

    Concernant la rentabilité des SCPI, je ferais un article sur le sujet car ce n’est pas clair pour la plupart des investisseurs. Une question je ne comprends pas ce que le conseiller appelle les frais d’acte de prêts ?

    Le montage ne me semble pas inintéressant et prendre un prêt sur 25 ans au vu de ton age est une bonne idée car plus le prêt est long, plus la rentabilité de l’opération augmente. A noter que le décalage de 6 mois du prêt le temps de voir arriver les loyers des SCPI est aussi une bonne idée. Je ne l’ai pas fais sur les quatre prêt et j’ai du décaissé ce qui diminue mon TRI.

    Tu peux tout faire toi même comme moi (choix des SCPI, montage des prêts) mais c’est du boulot surtout pour les prêts. C’est la solution que j’ai choisi pour l’achat de mes SCPI à crédit. Moi je vois l’apport des conseillers surtout dans le montage des prêts ou alors pour une vraie évaluation patrimoniale si tu n’as pas de temps à consacrer.

    Si tu veux faire un calcul précis tu peux aller sur le site http://www.immobail.com/investissements/scpi.php qui est vraiment bien fait pour les simulations. Je n’ai pas tous les éléments dans ton commentaire pour faire la simulation mais les chiffres qu’il indique me paraissent faibles. La encore cela dépend des hypothèses car c’est son métier et il doit avoir raison.

  • philbich 18 octobre 2011, 16 04 02 100210

    Si vous avez un projet d’investissement immobilier via un prêt, alors ne tardez pas à le finaliser : Moody’s vient d’annoncer mettre en évaluation les perspectives de la France qui risque de perdre son AAA dans les mois qui viennent. Il vaudrait mieux alors que votre projet soit déjà ficelé sous peine de voir les taux de prêt augmenter et l’accès aux prêts se tarir.

    Le risque inflationniste qui peut découler de cette tension économique et sociale devrait être en partie couvert avec l’évolution des loyers indexés dessus ; l’important étant de bien monter le dossier de prêt sur un taux fixe et surtout pas indexé sur l’évolution du taux de change du franc suisse comme j’ai pu le lire par ailleurs !

    De même, blindez l’assurance de votre prêt sur la couverture perte d’emploi, ce critère pouvant devenir primordial si la conjoncture économique venait à se tendre encore plus.

  • isabelle 20 octobre 2011, 10 10 49 104910

    Bonjour,

    @ Philbich : merci pour les 2 commentaires très précis.

    Depuis mon premier post fin aout, j’ai regardé ça de plus près, et appelé un CGP indépendant, qui m’a fait des propositions, et envoyé les rapports d’activité de certaines SCPI de rendement (boutiques et bureaux) dans l’objectif d’investir environ 80.000 euros sur 2 ou 3 SCPI maxi.
    Je n’ai pas mis en concurrence ce CGP pour le moment.

    J’ai aussi pris RV avec mes 2 banques pour étudier un emprunt. Toutefois, le projet étant à l’époque partagé entre achat d’un studio ou des parts de SCPI, les simulations ont été faites sur le projet « studio », il faut que je vérifie s’ils sont toujours partants dans le cas d’une SCPI…

    Merci pour l’idée du nombre de parts divisibles par 2 pour les enfants, j »y penserai.
    + l’idée de l’assurance décès, que ma banque avait évoquée aussi.

    Malheureusement je n’ai pas encore eu le temps de tout recalculer dans le détail pour la fiscalité (différentes hypothèses selon le montant investi en SCPI et la durée de l’emprunt), pour voir jusqu’à combien je peux investir.
    Gilles avait indiqué un simulateur (immobail) qu’il faut que j’essaye.
    Pour les allocations, je ne suis pas concernée (aucune allocation) donc pas de problème de ce côté- là.

    Voilà, le projet est donc toujours là… mais vu la complexité (et mon caractère prudent !), il me faut encore du temps pour l’affiner.

    Je suis convaincue que les SCPI sont un bon moyen de diversifier son patrimoine (la règle d’or étant de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier), et j’espère bientôt pouvoir décider cet investissement….

    Isabelle

  • philbich 20 octobre 2011, 15 03 02 100210

    @Isabelle
    Comme je le disais avant-hier, il y a un risque important de voir les taux des prets remonter fortement avec les agences de notation qui mettent la France sous surveillance ; aussi ne tardez pas pour lancer vos projets d’investissement immobiliers.
    Le choix du support ern SCPI devrait rassurer le banquier puisqu’il y a moins de risques d’impayés. Et de toute façon il va nantir les parts pour se couvrir du risque.
    Quant au nombre de SCPI, deux à trois supports seraient les bienvenus pour repartir les actifs. Vous devriez d’ailleurs concentrer le prêt sur une seule SCPI afin de limiter les couts de dossier et acheter cash les autres supports qui seront alors plus facilement revendables en cas de gros coup dur.

  • René 25 octobre 2011, 19 07 01 100110

    Je viens de faire une demande à ma banque habituelle pour un crédit de 100 000€.
    J’espère que ça se passera bien avec eux. J’ai tous mes placements chez eux.

    J’ai eu plus d’explications de la part du gestionnaire de patrimoine;
    voici ses réponses.
    ->pour acheter dans plusieurs SCPI:
    « nous pouvons effectivement investir dans plusieurs scpi quand nos clients font du cash mais par le biais de l’emprunt c’est plus difficile et que nous ne pouvons pas faire un credit avec plusieurs scpi car chaque scpi est différente »

    ->Pour les 10 000€ de frais d’acte de prêt:
    « les frais d’acte de prêt correspondent au frais lorsque vous montez un dossier bancaire aupres d’une banque elle se rémunère aussi »

    Je reste sceptique à ces dires, qu’en pensez vous?

  • philbich 25 octobre 2011, 20 08 05 100510

    Bonjour

    @René : le fait d’avoir tous les placements chez un même banquier est un argument d’autant plus fort que tous ces organismes financiers sont à la recherche perpétuelle de fonds. Attention toute fois à ne pas dépasser les plafonds garantis en cas de faillite de l’organisme bancaire.

    De même il est toujours bon de mettre en concurrence son banquier et son assureur, tous les 3 ans par exemple, afin d’optimiser vos coûts financiers et la performance de vos placements : si une banque, ou un assureur, détenait tous les meilleurs produits cela se saurait et tout le monde y serait. Donc, vous avez un vivier d’optimisation de vos placements et assurances qu’il faudrait un jour prendre le temps de mettre en concurrence.

    Pour le projet de 100K€en SCPI, il faut en fait faire 3 prêts, un prêt immo par SCPI, pour des raisons de couverture de risques notamment : en cas de défaut de paiement, la banque ne saura pas sur quelle SCPI se retourner pour faire jouer le nantissement des parts et les SCPI pourront toujours se renvoyer la demande entre elles !

    Donc un prêt IMMOBILIER par SCPI. J’insiste sur « immobilier » car un organisme financier pourrait être tenté de proposer un prêt non qualifié pour un projet au tiers de 100K€. Attention dans ce cas précis les intérêts du prêt, l’assurance et les frais de dossier ne seraient pas déductibles des loyers perçus lors de la déclaration IRPP) !!

    Quant aux 10% de frais d’acte de prêt c’est excessif ! je vous conseille fortement de voir la concurrence. Et quel taux de prêt vous propose-t-il ?

  • René 25 octobre 2011, 21 09 16 101610

    @Philbich:
    Ma banque me propose un taux de 4,75% assurance incluse, je dois encore négocier avec le gestionnaire de patrimoine ce pourcentage, car dans ma banque qui est en campagne la directrice d’agence n’avait jamais entendu parler de SCPI…

    Le CGP me propose selon ses simulations un prêt a un taux de 5% plus une assurance décès de 3,5€/10 000€ + ces fameux 10 000€ de frais!!

    si je ne passe par aucun intermédiaire tout comme Gilles l’a fait, je vais repartir les 100 000€ sur 2 SCPI et je ferai ainsi deux prets. Car le CGP ne veux pas se lancer dans la division de ces 100k€.

  • philbich 25 octobre 2011, 22 10 25 102510

    @René:
    4,75% assurance incluse, cela doit faire aux alentours des 4,20% hors assurance, enfin tout dépend de la garantie que vous prenez et sur combien de têtes. C’est correct même si l’on peut trouver des taux moindres mais ce sera au mieux un peu au-dessus de 4%. L’idéal serait de tomber sur une agence ou une caisse qui n’a pas encore atteint ses objectifs de prêts…

    Je ne suis pas étonné du manque d’information sur les SCPI dans certains réseaux. J’ai vécu une expérience un peu similaire en conseillant un conseiller de clientèle qui avait un de ses clients en portefeuille qui souhaitait investir sur ce support.

    Il faut dire aussi que dans les années 80, les SCPI étaient à la mode et étaient vendus par tous les réseaux bancaires comme un produit immobilier sûr générant des loyers sans avoir les contraintes des locataires.
    Il y eut un terrible crack immobilier qui fit écrouler la valeur des patrimoines immobiliers et fit donc chuter la valeur des parts de SCPI. Bien des épargnants paniquèrent et voulurent revendre leurs parts à tout prix. A la suite de ce crack, les banques eurent de gros soucis juridiques d’avoir annoncer les SCPI comme des produits sans risques.
    Encore aujourd’hui, on retrouve ce traumatisme dans certains réseaux qui ne proposent pas et ne communiquent pas sur ce support patrimonial.

    Concernant le CGP, je vous conseille de passer votre chemin, ses offres tarifaires frisent l’indécence.

    Faites effectivement un prêt par SCPI, cela vous permettra de vous constituer un portefeuille équilibré. De toute façon vous allez avoir du mal à trouver un organisme prêt à vous octroyer un seul prêt pour acquérir 2 ou 3 SCPI différentes.

  • Gilles from Objectifs Liberté 25 octobre 2011, 22 10 35 103510

    @René :

    Pour une SCPI (parts de SCPI en fait), on doit faire un prêt. C’est tout à fait logique. Imagines que tu achètes trois studios, tu ferais trois prêts, et bien la c’est pareil !

    D’un point de vue de saine gestion patrimoniale, tu dois répartir tes 100 keuros sur plusieurs SCPI (trois me semble pas mal) comme tu l’as souhaité. En fait ton CGPI en veut pas faire les démarches pour les trois prêts tout simplement …

    Quand aux 10000 euros de frais d’acte je n’en parlerais même pas car cela me semble très douteux. Une banque prend 1% de frais de dossier. Je te laisse donc poser la question à ton conseiller, pourquoi devrais je payer 10% de frais d’acte alors que les frais de dossier sur un prêt immobilier sont de 1% ?

    Et oui pour ta banque tu es sur un cas de figure dont j’ai parlé dans l’article : certains conseillers bancaires ne savent pas ce qu’est une SCPI donc il faut expliquer et surtout convaincre !

    Un conseiller qui ne veut pas répartir ton risque et qui prend 10%, tu peux aisément en tirer les conclusions qui s’imposent.

    @philbich :

    Merci pour tes réponses Philippe, et il faut le répéter pour tous : une SCPI s’achète à crédit avec une prêt immobilier pour pouvoir déduire les intérêts d’emprunts, cela fait partie du montage. Si on vous propose un prêt consommation, vous ne pourrez pas déduire les intérêts d’emprunts de vos loyers.

  • philbich 30 octobre 2011, 13 01 36 103610

    Pour info, je suis entrain de monter ma seconde opération d’investissement en SCPI financée pour moitié par un apport en capital dégagé par des retraits presque totaux de mes contrats d’assurance-vie en euros (j’explique pourquoi plus bas) et pour moitié par un prêt immo sur 15 ans.

    Je suis parti sur deux supports de rendement (>5,5%) qui s’équilibrent :
    – Efimmo, SCPI locaux d’entreprises principalement situés en province,
    – Novapierre, SCPI murs de magasins fortement implantés à Paris et RP

    L’un est financé à 100% par un prêt immo sur 15 ans, 15 ans pour avoir un taux préférentiel à 4% et aussi par rapport à mon âge en fin de remboursement de prêt.
    L’autre est financé en cash grâce à des retraits presque totaux sur mes contrats d’assurance-vie (AV).

    Ce montage me permet de doubler le montant de mes capitaux récupérés en AV sans que cela m’engendre de surcoûts financiers mensuels, ce qui était l’autre but recherché dans ce montage (cf mes remarques au projet d’Isabelle).

    Autre intérêt de cette « opération blanche » : je n’ai choisi comme assurance que la garantie décès/invalidité totale qui est quasiment deux fois moins chère que la garantie qui prend aussi l’incapacité partielle et temporaire.

    J »ai fait le choix de changer de support pour mon épargne et sortir de l’AV en euros par manque de confiance dans ces produits financiers : les fonds en euros sont en fait des obligations, principalement des obligations/emprunts d’Etat français et partiellement d’Etats européens.

    Officiellement les fonds en euros sont garantis grâce à l’effet cliquet.

    J’ai fait le choix ne laisser que 100€ sur ces contrats pour les conserver et en garder l’antériorité fiscale qui me sera peut-être utile dans 10 ou 15 ans (ayez toujours une vision à long terme de votre patrimoine car c’est ainsi qu’il se construit).

    Il existe également la possibilité de souscrire des parts de SCPI dans le cadre d’unités de compte de contrats d’AV. Vous cumulez ainsi les avantages de la SCPI dont le patrimoine est constitué de biens immobiliers tangibles ainsi que les avantages de l’enveloppe fiscale de l’AV. Par contre vous ne pourrez pas acheter vos UC de SCPI par un prêt immo.

    @Gilles: ça serait bien d’ouvrir un autre topic sur les possibilités de souscrire des parts de SCPI dans le cadre de son contrat d’assurance-vie. Cela permettrait de compléter le panel d’accès à ce support immobilier.

  • isabelle 30 octobre 2011, 20 08 00 100010

    @ philbich :

    des « retraits presque totaux de l’AV » ?
    J’ai aussi un contrat d’AV, avec antériorité interessante (> 15 ans), et je comptais faire un rachat partiel de ce contrat (disons 50%), mais conserver quand même l’autre moitié, dans le but de garder des liquidités (rachats possibles), et de diversifier mes placements.
    Vous faites le choix d’en sortir, et de mettre tout dans les SCPI ?

    @ tous :
    Quid d’un éventuel nouveau krach immobilier à l’avenir ? (philbich faisait allusion au précédent)

  • philbich 31 octobre 2011, 9 09 08 100810

    @isabelle: c’est effectivement un choix très personnel, on dit généralement qu’il vaut mieux diversifier ses avoirs afin de les sécuriser et votre démarche va dans ce sens.

    J’ai fait ce choix en voyant la rémunération des contrats AV baisser inexorablement au point d’être maintenant en concurrence avec les Comptes à Terme et avec les PEL anciens.

    Ajoutant à cela le risque obligataire sous-jacent à la perte du fameux AAA et la non-information des média sur les risques encourus, j’ai préféré partir sur une autre voie basée sur des biens réels, malgré la garantie du maintien du capital en euros grâce à l’effet cliquet des AV.

    Je suis parti sur un montage qui me permet de doubler tout de suite la valeur de mon patrimoine et de financer ce doublement par le seul versement des loyers.

    Je prends effectivement le risque d’un retournement du marché immobilier (l’immobilier d’habitation sera plus touché que l’immobilier d’entreprise) qui est entré dans sa bulle depuis qu’il s’est décorellé de l’évolution salariale.

    Mais je n’ai pas une vision moyen terme de mon investissement car, s’il sera mon complément de retraite, il sera encore plus la future base patrimoniale de mes enfants (quelle retraite auront-ils?) à qui je transmettrai la nue-propriété par donation-partage.

    Ce projet passe donc au-dessus des cycles immobiliers qui sont d’une quinzaine d’années environ et me permet de mettre en place une aide transgénérationnelle qui sera plus que nécessaire aux futures générations.

  • philbich 31 octobre 2011, 9 09 14 101410

    @isabelle: En complément du post précédent j’aurai du préciser que j’ai préféré :
    – mettre ma trésorerie le plus liquide possible via les livrets défiscalisés (livret A ou LDD)
    – conserver pour le moyen terme un vieux PEL qui me rapporte plus que mes AV en euros.
    – profiter d’un prêt à taux fixe bas à 4% avant la remontée de ceux-ci

  • isabelle 31 octobre 2011, 14 02 39 103910

    OK, merci Philbich, pour les précisions.

    Je continue à creuser le dossier SCPI en lisant les rapports d’activité.
    Est-ce qu’une société de gestion vous parait plus sérieuse qu’une autre…
    Ou une dont la gestion serait à déconseiller… ?
    Parmi les classiques Ciloger, Perial, Sofidy, Uffi Ream, Paref, Fiducial, BNP Paribas Reim…

  • Arnaud 31 octobre 2011, 18 06 22 102210

    Bonjour,

    J’ai une question sur le regime fiscal à choisir :
    je souhaite emprunter 50K€ pour acheter SCPI PFO2 (tous les « conseillers » preconisent cette SCPI…j’espere que ce n’est pas parce que leur commission est plus importante.). J’ai déjà un appartement loué 6120€ à l’année -> regime micro-foncier donc 30% d’abattement (1800€). Le regime reel m’est tres nettement defavorable (seulement 1000€ à déduire)

    Or, si j’opte pour le regime reel pour SCPI (pour pouvoir deduire interet d’emprunt) je perds l’avantage du micro-foncier pour mon appart.

    Vaut-il mieux garder le micro foncier (mais peut-on déduire un % du rendement de la SCPI)?

    Merci d’avance pour votre aide.

    Arnaud

  • philbich 1 novembre 2011, 0 12 11 111111

    @arnaud: il est posssible de déclarer les revenus fonciers des SCPI en micro-foncier et bénéficier de l’abattement des 30% à condition de ne pas dépasser 15.000 € de revenus fonciers par an.

    Par contre il faut faire une croix sur les déductions des frais d’interêts d’emprunt et assurance des prêts, ces déductions ne sont pas cumulatives avec l’abattement.

    Attention, cette possibilité ne fonctionne pas pour les SCPI défiscalisantes.

    Il faut egalement que le bien immobilier loué par ailleurs le soit en location nue.

    Si les conditions sont respectées alors les revenus sont à déclarer dans la déclaration 2042

    Si vous avez des charges importantes, notamment en intérets d’emprunt, ou des déficits à déduire éventuellement sur vos revenus globaux, alors il vaut mieux opter pour le régime réel avec le formulaire 2044.

  • Arnaud 1 novembre 2011, 6 06 57 115711

    @Philbich : merci pour votre réponse.

    Mais j’aurais besoin de plus de précisons :
    prenons le cas de PFO2 –> rdt 5,55%
    j’achète 50K€ de parts donc rdt sur l’année = 50000*0,055=2750€

    REGIME REEL
    je reste au réel = (2750 – 1800) * 14% (mon TMI) = 140€ + CSG = 2750*13,5% = 372€
    donc la première année, je toucherai NET 2750-140-372= 2578 €

    REGIME MICRO FONCIER
    comme calculer le rdt net? à mon avis ce n’est pas (2750*0,7)*0,14% puisque les 30% d’abbattement représentent les dépenses payées par le propriétaires…or, dans le rendement donné par PERIAL sont déjà déduites ces dépenses…?

  • Arnaud 1 novembre 2011, 7 07 49 114911

    Je précise que dans mon message précédent, je pars sur un pret de 50K€ sur 15 ans (tx = 4,2%)
    d’où les 1800€ d’interet annuels sur les premieres années.

    –> réel = (2750-1800)*14%

  • René 1 novembre 2011, 11 11 46 114611

    @Philbich: merci pour tous tes commentaires et tes remarques très justes!
    La première offre que m’a fait ma banque est un taux de 4,5%, je dois évidemment renégocier cela avec eux, et surtout voir le CGP de la banque qui est le seul au courant de ce type d’investissement et avec qui je pourrai peut être monter a un taux avantageux l’achat de mes SCPI.

    Je vais en effet laisser tomber le vendeur de rêves(CGP) qui m’avait conseillé jusqu’à maintenant, car ses prix sont vraiment très très excessifs ! Je comprends mieux pourquoi il veut maintenant que j’en parle à d’autres collègues ou amis autour de moi (parrainage) pour m’offrir un tas de cadeaux très alléchant…vu les marges qu’ils font, ils peuvent…

    @Gilles: Oui je vais me lancer au moins dans 2 SCPI, immorente et PFO2 et / ou EFFIMO.
    Je ne vais même pas continuer de poser des questions au CGP, que je vais laisser tomber, je ne suis pas une vache à lait..

    Je pense que Philbich a eu une très bonne initiative en te demandant de faire un article, sur les SCPI intégrées aux AV. On trouve trop peu d’informations la dessus…

  • philbich 1 novembre 2011, 20 08 12 111211

    @Isabelle: il me semble plus important de comparer les caractéristiques des SCPI que les sociétés de gestion qui les commercialisent … même si ce critère peux avoir son importance. Mais dans celles que vous citez, il n’y a pas particulièrement de société à rejeter.

    Les critères importants de sélection des SCPI ont été très bien détaillés par Gilles sur un autre topic, cela devrait pouvoir vous aider à comparer.

    @Arnaud: pour le régime microfoncier vous devez déclarer les revenus fonciers BRUTS que vous indiquez dans la rubrique 4 ligne 4BE. C’est ce montant qui fera l’objet d’un abattement forfaitaire de 30%.
    Concernant PFO2, je vous conseille de demander à Perial quel est ce montant annuel pour une part et le multiplier par 281 parts selon votre projet.

    @René: un bon taux actuellement serait du 4,2% plutôt que du 4,5%, d’autant qu’en nantissant les parts, la banque couvre ses risques.

  • Serge M. 10 novembre 2011, 11 11 36 113611

    J’aime bien lire tous ces échanges riches avec les pour et les contre car ça me donne d’autres éclairages sur les besoins de mes clients, des iédes de montages et ça me fournit aussi des arguments pour améliorer mon argumentaires de vente.
    Les SCPI sont des produits techniques que vous arrivez à rendre simple pour le grand public : bravo.

  • cedric 28 novembre 2011, 11 11 47 114711

    bonjour je cherche a investir j ‘ai 29 ans , célibataire, je suis prorpietaire d’un appartement

    je rembourse 440 € par mois sur 20 ans pour mon appart je touche 2100 € brut par mois . Et je cherche un moyen d’investir pour me composer un capital . Les scpi mesemble intéressante . Vous me conseillez quoi ?
    Niveau capital on va dire que j’ai zéro 🙂 je peut débloquer au besoin 2 ou 3 mille euros mais je devrais toucher dans ce cas a mon épargne ( épargne qui me sert pour payer les impôts en fin d’année ) Je met 100 € de coté tous les mois pour payer mes impôts.

    Merci de votre aide

  • philbich 29 novembre 2011, 0 12 05 110511

    @cedric: Investir dans les SCPI via un crédit à long terme est, aux conditions actuelles, un investissement patrimonial vraiment intéressant à condition qu’il ne vienne pas trop gréver votre budget mensuel.

    Je vous conseille de calculer quel effort d’épargne vous pouvez consacrer à ce projet en essayant de ne pas dépasser le tiers de votre salaire mensuel NET en y déduisant le remboursement de 440€ pour votre résidence principale et ses charges.

    Partez ensuite sur un projet sans apport avec un remboursement sur 20 ans et vous devriez ainsi pourvoir vous constituer un patrimoine immobilier de rapport avec un investissement mensuel faible.

    Au vu de votre âge vous pourrez toujours refaire cette même opération dans dix ou quinze ans, si les conditions du marché sont toujours favorables.

  • gunday 29 novembre 2011, 9 09 17 111711

    Pas d’accord, vu son profil cédric doit d’abord ce créé un fonds de sécurité supérieur à 2 ou 3 mille euros.

    Il devrait mettre au moins 3 mois de salaire de côté au cas où.
    Cela afin d’éviter une catastrophe en cas d’imprévu. (genre perte du travail, gros travaux à prévoir, caution d’un nouveau logement, …)

    Les SCPI et autres investissements viennent après quand on a sécurisé la situation!

  • philbich 29 novembre 2011, 10 10 53 115311

    @gunday: tout à fait d’accord avec ta remarque, avoir 3 mois de salaire d’avance en trésorerie est l’une des bases de toute pyramide patrimoniale ; ma réponse était juste ciblée à la question posée par cédric.

  • cedric 29 novembre 2011, 10 10 56 115611

    Merci pour vos réponse niveaux imprévu j’ai un compte spécial (javais oublié de le préciser ) , j’ai donc un compte pour payer les impôts , un compte imprévu , un compte courant 🙂

  • philbich 29 novembre 2011, 11 11 13 111311

    @cedric: j’espère que tu as optimisé tes différents comptes en ciblant des organismes financiers avec des frais de gestion réduits 🙂 … à moins que ce soit tout auprès du même établissement.

    Concernant la sécurisation d’un patrimoine personnel il est aussi impératif de se prévoir une (ou des) assurances-décès pures (pas de mix avec l’assurance-vie) afin d’être couvert sur les risques invalidité, incapacité de travail et perte de revenus.

    La couverture de ces risques ne coûte pas de grosses cotisations tout en garantissant des couvertures plus que correctes. Les tarifs augmentant avec l’âge et les risques il est impératif de les souscrire pendant qu’on est en bonne santé !

  • cedric 29 novembre 2011, 11 11 17 111711

    aucune idée j’ai signé des documents il y a au moins 10 ans 🙂

    Aujourd hui je commence a m’intéresser a mon argent donc je cherche juste comment l optimiser 🙂

  • philbich 29 novembre 2011, 11 11 22 112211

    Pour optimiser ses contrats d’assurance risques (auto habitation santé chomage décès invalidité) il faut les revoir tous les 3 ans, ne serait-ce que pour que l’organisme déjà en place sorte ses meilleurs tarifs 😉

    En tout cas bravo d’avoir pris la décision de gérer au plus près ses finances plutot que de déléguer son patrimoine à sa banque/assureur habituelle : il n’y a pas meilleure attitude pour optimiser son patrimoine financier et social 🙂

  • cedric 29 novembre 2011, 11 11 25 112511

    Merci je vais ressortir tous les documents et compte que j’ai pour tous remettre a plat. Sinon concernant l’investissement quel est le mieux pour moi dans un premier temps ?

  • gunday 29 novembre 2011, 13 01 29 112911

    Prendre date me semble être le meilleur dans un premier temps : prendre date en assurance vie ou en PEA, avec le minimum exigé.
    Ainsi vous aurez plus vite accès aux avantages fiscaux.

    Pour l’immobilier, tout dépend de l’endroit où vous situez, du marché local, …
    Pour les SCPI, certains disent qu’elles ont reçus trop de capitaux d’un coup, et qu’elle n’assureront pas le même revenus dans les prochaines années.

    Donc à vous d’étudiez les différentes possibilités en fonction de votre profil et de votre gout.

    Par contre l’avantage en immobilier est la possibilité de recourir à l’emprunt.

  • FRED 29 novembre 2011, 13 01 36 113611

    philbich a écrit:
    « Concernant la sécurisation d’un patrimoine personnel il est aussi impératif de se prévoir une (ou des) assurances-décès pures (pas de mix avec l’assurance-vie) afin d’être couvert sur les risques invalidité, incapacité de travail et perte de revenus. »

    Cela fait plusieurs fois que vous parlez de cette assurance décès.
    Pouvez vous dévellopper et je sais que vous pouvez nous donner un exemple(cout,sur les 2 tetes,retombé en cas de problème…).

    Cédric comme on vous la déjà dit il faut dans un premier temps se constituer une épargne de précaution(le montant est variable mais en regle général c’est entre 3 et 6 mois de salaire). Mettez cette épargne de sécurité sur un livret A ou mieux sur un LEP si vous ne payez pas beaucoup d’impots.
    Ensuite il faut que vous passiez par un petit bilan financier. Entre revenu et dépense il faut savoir ce que vous pouvez investir chaque mois.Une fois cette somme définie vous pouvez l’orienter sur différents support (Livret pour épargne de précaution et avoir un peu de cash d’avance pour saisir une opportunité, PEL/CEL si vous avez un projet d’achat immobilier, Assurance Vie qui offre un meilleur rendement que les livrets mais qui a d’autres contraintes, SCPI ou immobilier physique pour investir dans la pierre, PEA ou compte titre pour investir dans la bourse, investissement exotique comme le vin,l’or les matières premières…).

    Je ne vous donnerez guère de conseil car cela dépend des objectifs que vous avez.
    Mais si vous épargnez suffisement chaque mois vous pouvez:
    1- Epargne de précaution
    2- Assurance vie
    3- SCPI ou immobilier physique (toujours avec l’argent de la banque et des locataires).
    4- PEA

    Mais une chose est sur il faut se former (livre, site, forum…) .

  • philbich 12 décembre 2011, 15 03 31 123112

    La BCE baisse son principal taux directeur pour le deuxième mois consécutif pour arriver à son plus bas historique de 1%.

    Cette nouvelle intéresse ceux qui ont des projets immobiliers à financer à crédit car ceux-ci devraient voir leur taux d’intérêt baisser en fin d’année / début de l’an prochain.

    Aussi n’hésitez pas à négocier le meilleur taux pour votre projet en demandant à bénéficier dès maintenant 0,20 à 0,25 de moins. N’hésitez pas à mettre en concurrence car certaines agences n’ont peut-être pas encore atteint leurs objectifs de prêts et feront plus facilement cette démarche de baisse de taux d’ici le 31 décembre.

    Cette opportunité ne fonctionnera bien sûr que si votre dossier est en béton, ce qui est normal pour un projet immobilier ^^

  • philbich 12 décembre 2011, 15 03 36 123612

    Post-Scriptum : la note de la France devrait baisser d’ici peu (vous savez le fameux triple A !) ce qui fera repasser les taux d’intérêt français à la hausse ! aussi ne tardez pas à négocier dès maintenant de façon à bloquer rapidement le taux du prêt.

  • Gilles from Objectifs Liberté 13 décembre 2011, 9 09 01 120112

    @Philbich :

    La baisse des taux m’a surpris mais en fait la BCE avait-elle le choix pour rassurer les marchés ? Par contre je ne suis pas sur que les banques, qui sont dans une situation un peu délicate, vont répercuter l’intégralité de la baisse des taux (0,25%) de manière à ce que l’on puisse acheter à crédit de l’immobilier papier ou physique bien moins cher. Comme en 2008 (un peu moins toutefois), ils vont préserver leurs liquidités et prêter aux meilleurs emprunteurs.

    En ce concerne l’achat de SCPI à crédit, les taux qui baissent (s’ils baissent pour les emprunts) sont une bonne nouvelle car le prix des parts avait monté pour pas mal de SCPI rendant le montage moins intéressant.

    @Cédric :

    Je ne t’ai pas répondu car nos amis habitués des commentaires ont fait des réponses fort justes. Les SCPI sont une alternative intéressante à l’immobilier physique surtout pour des personnes ne pouvant pas engager de fortes sommes dans l’immobilier (un studio à 10000 euros ça existe encore ?). Il est préférable d’acheter à crédit pour se constituer un patrimoine tranquillement et automatiquement.

    @Gunday :

    Tu as bien compris que l’avantage de l’immobilier c’est l’effet de levier du crédit que l’on ne retrouve pas ailleurs (enfin sauf si on créé une boite et que l’on emprunte pour la développer).

    @FRED :

    Tu as tout dit : l’immobilier via les SCPI, la bourse via un PEA et une assurance-vie.Se former est indispensable. Après en fonction de son temps et ses aspirations, il faut mettre une limite car on peut y passer beaucoup de temps. Sur les dix dernières années j’y ai passé un temps colossal mais cela m’a été profitable.

  • demonblack from content spinning en francais 14 décembre 2011, 2 02 43 124312

    Article très intéressant, je découvre ton blog grâce à un commentaire déposé sur le mien.

    Je connaissais ce principe de SCPI par un collègue mais je recherchais justement des détails, le hasard fait bien les choses.

    Continue comme ça c’est très intéressant 😉

  • Coati84 16 décembre 2011, 12 12 18 121812

    Bonjour,

    Je souhaite acheter des parts de SCPI RIVOLI AVENIR pour un montant de 15 000 € financé 100% à crédit et souhaiterais avoir vos avis.

    Les conditions actualisées entourant ce projet sont les suivantes :
    – 40 ans, marié, épouse femme au foyer, 4 enfants, revenu annuel net : 46 700 euros pour moi-même, 6 500 euros pour les indemnités d’élue locale de mon épouse, non-imposable en 2010, allocation annuelle CAF : 7 300 euros,
    – patrimoine brut d’environ 380 000 euros dont :
    * 360 000 € pour ma résidence principale entièrement rénovée en 2011,
    * 3 000 € sur des livrets A,
    * 19 000 € de parts de la SCPI SLIVIMO acquises 100% à crédit fin avril 2007,
    * passif de 185 700 € constitué des capitals restants dûs de différents emprunts [167 000 € pour l’emprunt « résidence principale » contracté en juin 2009 avec un taux fixe hors assurance de 3.70%, 9 000 € pour l’emprunt « achat de parts de la SCPI SLIVIMO » contracté en mai 2007 avec un taux fixe hors assurance de 3.80%, 9 700 € pour l’emprunt 1% patronal contracté en juin 2009].

    Je souhaite réaliser une opération d’achat de parts de SCPI pour 13 500 € financé 100% à crédit sur une opération dite « blanche ». Il me semble réellement que ce type d’investissement est adapté à des familles ayant des revenus stables et une tranche d’imposition de 5.5%.

    Les données simplifiées sont développées ci-dessous
    – SCPI RIVOLI « classique diversifiée » : rendement 2010 = 6.00%, prix de la part = 210.85 € – dividende annuel = 12.72 €,
    – emprunt immobilier de 15 000 € sur une durée de 20 ans avec des remboursements mensuels de 89 € si le taux fixe est de 3.80%,
    – le montant des dividendes mensuels des 71 parts achetées serait de 75 € et l’effort d’épargne mensuel serait de 14 € [ = 89 – 75 ].

    Les questions sont les suivantes :
    – ayant très peu d’épargne de précaution, que pensez-vous de ce projet d’acheter un montant très raisonnable de parts de SCPI à crédit dans le cadre d’une opération quasi « blanche » ? Est-ce raisonnable ?
    – le directeur de l’agence m’avait fait un emprunt immobilier « canon » il y a 4 ans pour l’achat de 25 000 € de parts de SCPI SLIVIMO. Ma conseillère privée me propose uniquement pour l’achat de 15 000 € de parts de SCPI RIVOLI un prêt personnel avec un taux de 7.40 %. Dois-je repasser directement par le directeur de l’agence ? Avez-vous déjà eu ce problème de compréhension ? Je compte réaliser ce même type d’opérations avec des montants de l’ordre de 15 000 € 4 à 5 fois dans les prochaines années. Cet argument a-t-il déjà été utilisé par beaucoup d’entre vous pour développer une relation gagnant – gagnant avec le banquier ?
    – quel est l’écart suffisant entre le rendement des parts de SCPI (environ 6%) et le taux du prêt immobilier accordé par la banque (environ 4%) ? Il me semble que pour que l’investissement soit rentable cet écart doit être d’au moins 2%. C’est pour cela que je regarde les parts de SCPI avec des rendements supérieurs à 6 ou 6.5%. Qu’en pensez-vous ?
    – j’attends bien évidemment une confirmation que ma banque LCL me suit avec un prêt immobilier sur 20 ans et un taux fixe compris entre 3.80 et 4.20% avant d’adresser un ordre d’achat à AMUNDI Immobilier. Si l’ordre d’achat est exécuté fin décembre 2011, j’aurai forcément un décalage d’environ 1 mois entre le prélèvement sur mon compte du montant des parts et la somme débloquée du prêt. Avez-vous déjà vécu cela ? Est-ce gérable facilement ?
    – dans l’hypothèse où ma banque ne suivrait pas, est-il possible d’acheter des parts à crédit d’un groupe bancaire donné avec un crédit dans cette même banque sans y domicilier ses revenus ? Qu’en pensez-vous ? J’aimerais bien faire cela ou envisager de faire cela pour « bousculer » ma banque LCL.

    Merci d’avance pour vos contributions et vos partages d’expériences déjà vécues.

  • gunday 16 décembre 2011, 15 03 18 121812

    @Coati84, je vais vous décevoir.
    Tout d’abord, les rendements des SCPI sont plutôt autour de 5% en ce moment.
    Donc plus aussi intéressant.

    Ensuite, au vu de votre profil, je n’aurais qu’une remarque : ne prenez pas d’immobillier!
    Votre patrimoine est constitué à plus de 90% d’immobilier. Même si j’aime bien l’immobilier, cela me parait plutôt risqué. Une baisse de 10% de l’immobilier entrainera une baisse identique dans votre patrimoine.

    Néanmoins, si l’occasion vous parait bonne (taux bancaire intéressant), vu votre age, je pense que l’occasion peut être intéressante.
    Ensuite, il faudra prioriser la reconstruction de l’épargne de précaution. Et surtout envisager d’autre piste patrimoniale.

  • philbich 16 décembre 2011, 16 04 53 125312

    @Coati84: je vais dans le même sens que Gunday, il faut absolument avoir un matelas de précaution correspondant entre 3 à 6 mois de revenus, du genre 25000€ en privilégiant le livret LEP pour le taux, les livrets défiscalisés pour le court terme et les comptes à terme sur 3, 5 et 8 ans pour le moyen long terme pour leur rendement (mais imposable). Privilégiez ces supports plutôt que les contrats d’assurance-vie.

    Prévoyez également une bonne assurance-décès/invalidité à votre nom afin que votre épouse, femme au foyer, ne soit pas dépourvue en cas de malheur par le versement d’un capital important si votre épouse saura le gérer ou sinon sous la forme des rentes éducations pour vos 4 enfants (non, en parler ne fait pas arriver le risque !)

    Changez de conseillère privée ! ou alors apprenez-lui que vous ne pourrez jamais déduire les frais de dossier, d’intérêts d’emprunt et les frais d’assurance du montant de vos loyers si vous faites un prêt personnel au lieu d’un prêt immobilier ! quant au taux proposé de 7,40% c’est du pur scandale de vous proposer cela alors qu’un prêt immobilier bien négocié ressortira entre 4 et 4,5°%, optimisé fiscalement par ailleurs !

    Faites aussi attention aux SCPI qui versent trop de dividendes car ainsi elles obèrent leurs possibilités d’amortir la baisse des loyers ainsi que leurs possibilités d’entretenir les biens immobiliers, ce qui aura de lourdes conséquences sur la revalorisation des parts lors de leur revente. Comme le dit Gunday, tapez plutôt sur des rendements à 5% pour vos simulations.

    Prévoyez aussi un décalage pouvant aller jusqu’à 5 mois entre le moment où vous allez commencer à rembourser votre prêt et celui où vous commencerez à toucher vos loyers. Vous pouvez également négocier avec votre banque de décaler le début de remboursement du prêt pour le faire caler avec l’arrivée des premiers loyers. Ce service viendra augmenter le coût de l’opération par l’adjonction d’intérêts intercalaires.

    Quant à votre dernière question, il est effectivement possible de faire un prêt immo sans domiciliation de salaires en passant par des apporteurs d’affaires et/ou plateformes web. Remontez le fil de discussion, cette question a déjà été traitée et vous donnera des pistes pour rediscuter et « bousculer » votre banque 🙂

  • Gilles from Objectifs Liberté 17 décembre 2011, 12 12 40 124012

    @Coati84 :

    Tu es déjà dans le schéma fiscal idéal pour l’achat de parts de SCPI : tranche marginal d’imposition faible (du à ta grande famille). Les SCPI à crédit sont donc un bon montage pour toi.

    Je ne suis pas d’accord avec mes deux commentateurs (préférés) concernant l’épargne de précaution. En effet, 3000 euros sur des livrets si on est salarié, surtout si les deux travaillent ça suffit même si on est dans la limite basse.

    Tu as parfaitement bien calculé et compris que ce qui compte c’est l’argent que tu décaisses chaque mois et tout comme moi tu te limites à des prêts de faibles montants (risques calculés) sur de longue durée. Dans ton cas l’effet de levier du crédit est très utile pour créer de la richesse à moindre coût, d’autant que ta capacité d’épargne mensuel ne doit pas être énorme vu la taille de ta famille et ton prêt habitation.

    Certes @gunday souligne que ton patrimoine n’est pas diversifié (à juste titre) car il y a trop d’immobilier mais les SCPI c’est de l’immobilier d’entreprises principalement donc c’est une forme de diversification supplémentaire.

    Tu as aussi le souci que tous les emprunteurs « modestes » rencontrent pour l’acceptation d’un prêt. Bien sur il faut prendre un prêt immobilier, donc ta conseillère privée qui t’a conseillé un prêt consommation à taux prohibitif, il faudrait peut être en changer … N’hésites pas à contacter les banques qui comprennent le montage si tu es prêt à changer de banque; c’est plus facile pour le prêt et le taux sera plus bas ! Malgré tout essaies de tenter le coup avec ta banque habituelle LCL. C’est mieux d’avoir des relations de confiance avec un banque qui te connait.

    Pour le reste regarde la réponse de @philbich avec lequel je suis d’accord sauf sur l’épargne de précaution

    @Gunday :

    Tu as raison pour la diversification, pourtant au vu des revenus de @Coati84, ce n’est pas une mauvaise idée que de se constituer un patrimoine à crédit sur de l’immobilier de bureaux et de commerces qui n’a pas connu la flambée spéculative de l’immobilier d’habitation.

    Dans une optique de saine gestion patrimoniale, il faudrait probablement plus de fonds dans une assurance vie mais pour cela il faut dégager du cash suffisant chaque mois et donc avoir de gros revenus. (en tenant compte de la taille de ta famille).

    @philbich :

    D’accord avec toi sauf sur l’épargne de précaution car quand on voit la situation familiale de Philippe, il lui faudrait trop de temps pour atteindre les 25000 euros d’épargne je pense et il serait dommage de ne pas investir à crédit maintenant pour se constituer du patrimoine.

    Je pense aussi que ton conseil (recevable) de saine prudence vient du fait que tu es sans doute plus âgé que @Coati84.

    —> INFO

    J’ai fait une demande de prêt sur PF02 à crédit 100% sur 20 ans pour 25Keuros mais j’arrive à la limite de ma capacité d’endettement qui est faible vu le mode de calcul (stupide) de l’endettement. Je vais donc devoir trouver d’autres solutions si je ne veux m’arrêter la. Le taux est correct 4,2% sans plus mais c’est facile à gérer dans ma banque. J’attends la réponse et je ferais un article sur le sujet et sur ma réflexion pour essayer de dépasser la limite. Car ce qui compte c’est ce qu’on doit décaisser chaque mois en fait.

    J’insiste encore un fois : l’achat de SCPI à crédit est une formidable source de création de richesse (ou plutôt d’acquisition de patrimoine) à long terme pour les revenus modestes MAIS il faut que la banque suive pour les prêts car qui dit revenus modestes dit prêts plus compliqués.

  • philbich 17 décembre 2011, 14 02 16 121612

    @Gilles: je n’ai pas tout à fait la même vision pour la trésorerie que toi car si je conseille Coati84 de gonfler son épargne de précaution – mais 25K€ c’est peut-être trop – c’est que son épouse ne travaille pas. C’est également pour la même raison que je lui conseille de souscrire des assurances-décès pures (et surtout pas de mixes mélangeant AD et AV ce sont les pires en frais notamment précomptés).

    Il faut savoir que les assureurs mettent moins de temps à prélever les cotisations (ou primes) qu’à verser des capitaux garantis ! Comptez de 2 à 5 mois pour toucher l’ensemble des capitaux en prenant en compte ceux dus par l’employeur, les assurances sociales et complémentaires.

    Il est donc nécessaire pour cette famille d’avoir les fonds disponibles pour faire la jonction entre la perte du salaire de la famille et la mise en place des solutions financières souscrites bien en amont. Sans aller jusqu’aux 25K€, comptez trois mois de salaires d’avance pour être tranquille.

    Cette constitution d’épargne de précaution peut d’ailleurs se réaliser via un plan de versement mensuel au LCL (et en plus votre banquier sera contant, il adore les plans d’épargne 🙂 sur une période à déterminer afin de pouvoir lancer votre opération SCPI en simultané. Car je suis tout à fait d’accord avec Gilles sur le fait que la période actuelle se prête à l’investissement immobilier au vu des taux pratiqués.

    Par contre je suis plus circonspect pour l’AV (excepté d’en souscrire pour prendre date fiscalement) et rejoins Gunday sur l’investissement sur des biens réels voire l’investissement d’entreprise qui devrait être plus porteurs à l’avenir si l’inflation s’accélère.

    Quant à mon statut de « sénior » (il parait que c’est mieux que vieux ^^), ça ne me gène pas de l’endosser si cela permet des échanges fructueux entre les générations 🙂 …(oui les smileys ne sont pas réservés aux djeuns ^^)

    Concernant ton projet PFO2 essaie de jongler sur plusieurs banques et mets en avant ton patrimoine global pour sécuriser ton projet
    Sinon on a effectivement un problème d’approche entre le banquier qui couvre son prêt par leration 1 pour 3 (max 33% des revenus) et l’investisseur qui couvre par du 1 pour 1 façon joueur d’echec…faut juste trouver un banquier joueur d’échecs ^^

    En fait il faut faire masse : mettre en avant l’ensemble de son patrimoine comme base de discussion et non pas se concentrer juste sur l’opération projetée. A ma dernière opération j’ai « étalé » mon patrimoine en guise de couverture du risque pour obtenir un prêt sur 16 ans à 4% sans frais de dossier et sans nantissement des parts !

  • Coati84 18 décembre 2011, 18 06 04 120412

    Merci pour vos commentaires.

    Après réflexion, je pense que je vais réaliser cet investissement de 15 000 € d’achat de parts de SCPI à crédit car ma conseillère privée revient à la raison et doit me proposer finalement un prêt immobilier avec un taux de 4.40%. Je vais peut-être attendre quelques semaines pour pister les offres de vente de SCPI LCL proposant un rendement supérieur à 6 – 6.5% avant de concrétiser cette opération.

    J’ai bien noté qu’il vaudrait mieux que je me constitue une épargne de précaution de 5 à 20 k€ mais je ne peux réellement pas la créer comme cela. Par contre, je veux profiter de mon salaire de cadre – cadre sup de 3 800 € net /mois, de mes très bonnes relations avec le Directeur de l’agence bancaire pour pouvoir réaliser une opération financière « blanche » me permettant d’augmenter mon patrimoine sans prendre trop de risque.

    Concernant les couvertures de risque en cas de décès, je trouve que l’acquisition d’une maison et/ou de parts de SCPI avec un emprunt immobilier couvert 100% sur ma tête cumule l’avantage de protéger mon épouse en cas de décès et d’accroître mon patrimoine. Cela me semble beaucoup mieux que n’importe quelle assurance décès !

    Merci d’avance pour vos contributions sur ma stratégie à court-terme.

    Nota :
    Ma femme, diplômée de pharmacie, ne travaille pas mais pourrait très bien travailler si le besoin s’en faisait sentir vis-à-vis des remboursements des prêts.

  • gunday 18 décembre 2011, 18 06 41 124112

    Coati, je suis entièrement d’accord avec vous sur l’assurance décès.
    Mon aparté sur l’épargne de précaution est plus ciblé dans le cas d’une urgence, voiture rendant l’ame par exemple.

    Pour les SCPI, tu sembles avoir bien compris le principe.
    Par contre, tu parles de SCPI LCL, si il s’agit de SCPI de rendement, je suppose que tu penses à la SCPI Edissimo géré par Amundi?
    Attention, il me semble que cette SCPI est lourdement endetté, ce qui pourrais entrainer une chute du rendement dans un proche avenir!

  • Coati84 18 décembre 2011, 21 09 54 125412

    Bonsoir Gunday,

    Les SCPI LCL qui me semblent, après étude, les plus appropriées sont SLIVIMO et RIVOLI.

    J’ai bien noté ton focus sur l’épargne de précaution. Je n’en ai que très peu aujourd’hui suite à la rénovation complète de ma maison en 2011. Les pistes à court et moyen-terme sont le fait que je vais recevoir environ 4 000 € de crédit d’impôt en août 2012 et que je pourrai, s’il le faut, vendre les 50 parts de SCPI SLIVIMO à partir de mai 2014 quand j’aurai complétement rembourser le prêt de 25 000 € lié à l’acquisition de ces parts.

    Mon idée – que je veux faire partager avec les membres de ce forum – est de pouvoir dès maintenant augmenter mon patrimoine avec une opération financée entièrement par ma banque … cette banque me fait confiance, voit comment je gère mes finances et me considère a priori comme un très bon client.

    A plus tard.

  • Coati84 19 décembre 2011, 9 09 55 125512

    Bonjour,

    Juste un petit post pour la journée. Je viens de contacter CETELEM, anciennement dénommé UCB, pour avoir une offre de prêt d’un montant de 15 000 € pour mes SCPI. Le conseiller vient de me préciser que CETELEM ne financerait plus d’achats de parts de SCPI à crédit pour un montant inférieur à 75 000 € ! Cet organisme s’appuie sur la loi Lagarde n°2010-737 du 1er juillet 2010. Avez-vous déjà eu ce type de réponse de la part d’apporteurs d’affaires ? Une lecture très rapide de cette loi ne m’amène pas à cette conclusion. Qu’en penez-vous ?
    J’espère que cela n’est pas le cas car cela sonnerait le glas d’investissement aux alentours de 15 – 20 k€ qualifiés de « père de famille ».

    Merci de votre aide.

  • gunday 19 décembre 2011, 10 10 32 123212

    Coati84, j’ai fait un prêt il y a même pas 2 mois au crédit foncier, et effectivement il y avait un minimum d’emprunt de 21.500€ à dépasser.

    Après il me semble que l’utilisation d’un crédit à la consommation dans le but d’acheter des SCPI est envisageable si il est indiqué dans l’emprunt que l’affectation sera exclusive.

  • Coati84 19 décembre 2011, 14 02 19 121912

    Je n’ai pas encore bien compris. Puis-je ou non mettre en place un prêt immobilier de 15 000 € pour financer 100% à crédit un achat de parts de SCPI ?

    Si je comprends bien la reformulation suivante « la réglementation actuelle n’interdit pas aux banques de mettre en place un prêt immobilier destiné à financer l’acquisition de parts de SCPI à crédit » est-elle bonne ?

    Savez-vous pourquoi certaines banques ou courtiers ne souhaitent pas mettre en place des prêts immobiliers de faibles montants pour financer des parts de SCPI à crédit ? Qu’est ce que cela cache ?

    Pour être franc, et alors que je suis un bon client de ma banque, je ne comprends pas pourquoi elle est réticente à reproduire un dossier (prêt immobilier, achat de parts SCPI maison et nantissement de parts) déjà réalisé il y a 4 ans et qui est gagnant – gagnant pour les 2 parties. En effet, ma banque marge sur le prêt, les frais de gestion des parts SCPI et le montant de nantissement des parts. Y-a-t-il une contrainte réglementaire derrière tout cela que j’ignore ?

    Merci d’avance pour les échanges riches sur ce sujet intéressant.

  • gunday 19 décembre 2011, 15 03 18 121812

    Effectivement, depuis 4 ans, il y a eut pas mal de lois pour limiter les crédits abusifs. (crédit à la conso)
    Et je pense que ça a eut des conséquences sur les prêt à faible montant que nous visions.
    Au final après avoir cherché plusieurs mois sans succès, je suis allé chez un financeur spécialisé dans l’immobilier.
    Et ensuite, tout a été relativement rapide.

    Je pense que le plus simple est de demander à des personnes compétentes. (ma directrice d’agence ne connaissait pas les SCPI, alors savoir comment investir dessus…)

  • Coati84 19 décembre 2011, 15 03 24 122412

    En raison des difficultés réelles – et incompréhensibles – de mise en place de ce type d’opérations « blanches », serait-il possible de communiquer le nom du financeur spécialisé ?

    Je suis en train de me rapprocher du CREDIT FONCIER et vous tiendrai au courant.

    Je souhaite réellement procéder à ce type d’investissement avec des montants compris entre 15 et 20 k€ et cela s’apparente à un chemin de croix. Je pensais naïvement cela impossible avec ma banque alors que je suis, d’après eux, un excellent client … quoique légèrement atypique.

    A plus tard.

  • gunday 19 décembre 2011, 15 03 41 124112

    Coati84 ma banque était d’accord, si je prenais leurs SCPI. Mais leurs SCPI était lourdement endetté (30% environ).
    Pour les SCPI externes, se seraient un geste commercial, et il faudrait que je fasse un geste de bonne volonté de ma part en retour. J’attends toujours la réponse à ma question « vous me proposez quoi d’intéressant? ». J’aurais peut être pas du rigoler quand elle m’a fait son speech commercial comme quoi leur assurance vie (avec beaucoup de frais, peu de performance, fortement orientés sur les pays à dette risqué) étaient la meilleure…

    Plusieurs banques m’ont tous dit simplement, on fait pas les SCPI (même le crédit mutuel alors que la française AM fait partie de leur groupe).

  • Pedro (Flow) 19 décembre 2011, 19 07 17 121712

    Salut à Tous,
    recherche Banque pour achat de SCPI à Credit….
    J’ai passé 2 mois à chercher un crédit pour acheter des part de SCPI.
    Mon status non résident rend les choses difficiles malgré un patrimoine 100% en France de 600k€ et des revenues mensuels de 5000€/mois après impots!

    Crédit Foncier : demande un apport d’au moins 20%
    Credit Mutuel de Bretagne: à refuser à cause le manque de guaranti
    Boursorama: C’est pas la peine pour les expats
    Ma banque privé BNPParibas me propose un crédit perso specifique à l’immobilier mais limité à une durée de 10 ans max ou je pourrai déduire mes interets d’emprunts.
    Société générale, la même chose que la BNP.

    Je suis en discussion avec primaliance et leurs courtiers sondés demande 20% d’apport.
    Je cherche toujours avec Primaliance avec une autre banque.
    Malgré un bon dossier, ca devient difficile d’avancer sur l’achat de SCPI à crédit.

    Philbich, Gilles, Fred et/ou ce super Network, si vous avez de bon contacts vous êtes les biens venues.

    On pourrait se faire un listing de banque qui veulent jouer le jeu Win-Win? Qu’en penses tu Gilles?

    je vais voir avec CETELEM… et aussi HSBC mais si je dois deplacer mon patrimoine pour avoir ce type de prets, ca va devenir compliquer.

  • Cyrilou 25 décembre 2011, 16 04 13 121312

    Bonjour, tout d’abord félicitation pour votre blog, ma situation est la suivante:
    J’ai 31ans, je me sépare et reprend mes parts de l’appartement acheté en commun avec mon ex. Je suis dorénavant en logement de fonction et de nouveau célibataire! Je suis militaire et il me reste 6 ans de contrat avant de retrouver autre chose…

    Salaire: 1800net/mois
    Loyer:300€/mois
    Impots revenus: 130/mois
    Liquidités:Vente appart: 100 000€

    Je souhaiterais investir mon argent dans différents endroits (livretA, PEL, assurance vie et une SCPI. Mon oncle qui est directeur d’agence BNP m’a fortement conseillé BNP PARIBAS REIM et de ne pas faire de crédit pour acheter mes parts SCPI.
    A t-il raison? Si il a raison combien puis je mettre en liquidité sur la SCPI, PEL, LEP et assurance vie, sachant que je me garde 10 000€ pour achat voiture, vacances et profiter un peu de cet argent.
    Pouvez vous me suggérer différentes choses intéressantes et surtout s’il faut que je me dirige pour la SCPI chez BNP ??
    Cordialement Cyril
    Merci pour vos réponses!

  • Gilles from Objectifs Liberté 25 décembre 2011, 19 07 26 122612

    @Coati84 :

    Le seul moyen pour les revenus modestes d’acquérir du patrimoine se fait via le crédit !

    @Pedro :

    On attend de voir les retours que tu aurais eu pour ton prêt avec le conseiller que je t’ai indiqué et si ça passe, alors c’est bon signe car moi aussi je veux passer la barrière de la limité d’endettement. Comme je l’ai dis à Coati, le seul moyen de se bâtir un capital conséquent c’est d’emprunter.

    @Cyrilou :

    Les SCPI au comptant, c’est fait pour générer des revenus pas pour se constituer un patrimoine … Dans ton cas 31 ans, il me semble que tu n’as pas besoin de générer du revenu supplémentaire, mais de te constituer un patrimoine solide. Donc mon conseil serait plutôt de conserver ton cash et d’acheter des parts de SCPI à crédit pour un montant que tu juges raisonnable (compte la somme à verser chaque mois pour estimer le montant de l’emprunt) mais vu que tu as 100000 euros en cash autant se lancer dans un prêt de 100000 euros de SCPI que je répartirais sur 4 SCPI (25000 euros chacune).

    Normal qu’un conseiller d’une banque (même le directeur, même de ta famille) te conseille une SCPI de son réseau. Je ne connais pas cette SCPI, donc je ne peux rien te dire. Par contre ne mets pas tout ton crédit sur une seule (saine diversification). Moi-même j’ai réparti sur 3 SCPI (Buroboutic, Atlantique Pierre 1, Cifocoma 3). Je vais essayer de continuer mes montages avec PFO2. Tout est pris à crédit 20 ans financé à 100% et je suis plus vieux que toi.

    J’attends les avis des autres spécialistes du forum concernant ton cas mais je me répète, à 31 ans il faut une approche dynamique, faire le maximum de crédit et conserver son cash pour d’autres opérations. Les SCPI au comptant c’est pour générer du revenu quand tu es plus âgé.

  • gunday 25 décembre 2011, 22 10 45 124512

    @Gilles et Pedro, si vous connaissez un établissement financier acceptant d’aller au delà des 33% d’endettements, je suis preneur.

    @Cyrilou, l’avis de Gilles est adéquat. Avec des perspectives d’épargne longue, il vaut mieux utiliser un emprunt et garder son cash disponible.

  • Coati84 28 décembre 2011, 18 06 12 121212

    Bonsoir à tous,

    Ca y est : je viens de voir ce jour l’agent agrée CREDIT FONCIER – BANQUE LA HENIN. Cette banque est a priori spécialisée dans le montage de prêts pour acquérir des parts de SCPI … sans forcément changer de banque. Les taux proposés aujourd’hui pour un prêt immobilier de 18 ans sont compris entre 4.20 et 4.40% lorsque je lui ai présenté ma situation ; le montant à emprunter minimum étant de 25 000 €. Cela est OK car c’est exactement la somme que je veux investir.

    Je vais bien entendu poursuivre ce contact très prometteur et vous tiens au courant.

    Petite question du jour : je vais sans doute mettre en place un ordre d’achat d’une durée de 3 mois sur une SCPI qui m’intéresse avec un rendement attendu d’environ 5.50 à 6%. Je fais l’hypothèse de mettre en place un prêt immobilier associé que si je deviens propriétaire de parts de SCPI. Comment gérer le prélèvement de 25 000 € sur son compte courant et le déblocage des fonds du prêt associé sachant qu’il peut y avoir un décalage de 15 jours ?

    Merci de vos retours d’expérience sur ce point précis : mise en place d’un ordre d’achat relativement bas pour profiter d’éventuelles baisses de prix des parts et souscription d’un prêt dans la foulée.

    Ce blog est vraiment très bien fait et je félicite Gilles.

    Meilleurs voeux 2012 à vous tous et à vos proches.

  • Coati84 28 décembre 2011, 18 06 13 121312

    Et deuxième question du jour : est-ce que CREDIT FONCIER – BANQUE LA HENIN possède des parts de SCPI ?

  • gunday 1 janvier 2012, 14 02 29 01291

    Coati84, j’avoue ne pas m’être posé de question pour l’achat de parts, je suis passé sur le marché primaire pour des raisons de facilité.
    Voyez avec la société de gestion où votre contact à la banque, ils doivent être habitués à cette situation.

    Pour la seconde question, une banque est une banque.
    Est ce que celle ci et une SCPI appartiennent au même groupe est une question.
    Mais pourquoi ne pas choisir vous même est SCPI vu que la banque vous laisse le choix?

  • Cyrilou 4 janvier 2012, 18 06 28 01281

    Bonsoir, merci pour vos réponse. J’ai été consulté un conseillé en patrimoine, par curiosité. Lui me propose, un système cash/crédit. En gros, les dividendes de mes parts achetées en cash me serviront à rembourser mes parts achetées en crédit. Sur le papier cela est intéressant, vu que presque rien de sortira de ma poche. Est ce une bonne formule?? Si oui ou non pourquoi ????
    Cdt Cyril

  • Nicolas 5 janvier 2012, 10 10 25 01251

    En ce moment, avec les taux d’emprunt qui sont bas, c’est ridicule de faire un emprunt a 4.2% avec son PEL.

    Du coup il vaut mieux retirer l’argent du PEL et s’en servir comme apport, sans utiliser le PEL.

    Le petit inconvenient c’est que si on retire l’argent d’un PEL sans faire de pret immobilier, on doit payer les cotisations sociales et on ne recoit pas la prime de l’etat.

    Alors je me demande si l’astuce suivant est possible:
    – faire un emprunt immobilier avec le PEL pour acheter des parts de SCPI
    – revendre les parts de SCPI le lendemain pour rembourser immediatement le pret immobilier
    – utiliser l’argent ainsi liberer pour faire un achat immobilier en empruntant au taux du marche.

    Qu’en pensez-vous ?

    Merci!

  • FRED 5 janvier 2012, 11 11 22 01221

    @Cyrilou C’est le système que je vais mettre en place pour 40 000€ de SCPI (15 000€ d’apport sur LAFFITTE PIERRE et 25 000€ à crédit sur PFO2).Le crédit de 25 000€ est sur 12 ans à 3.95% et 0.18% pour l’assurance.
    Je pense que comme disait Gilles tout dépend de chaque situation. Dans mon cas mon effort mensuel aprés impot se situera au alentours de 90€ (comme j’ai arrété un versement de 75€/mois sur une AV gourmande en frais mon niveau d’épargne ne sera pas impacté).

    Il est vrai que grace à cette solution on peut presque réussir une opération blanche sur du long terme mais il faut avoir l’apport nécessaire…..

  • gunday 5 janvier 2012, 11 11 26 01261

    @FRED et Cyrilou, en fait le principe de rajouter un apport permet de diminuer l’effort mensuel a faire une fois le crédit en place.

    @Nicolas, sauf qu’il y a es frais de transaction quand vous achetez des SCPI, 10% sur le marché primaire, et un peu moins sur le secondaire. Sans compter que les SCPI d’habitation sont souvent des SCPI scellier avec blocage durant x années.

  • Coati84 7 janvier 2012, 19 07 08 01081

    Bonsoir,

    Voici la petite question du jour. Je dois financer environ 8 000 € de travaux supplémentaires pour ma maison pour les 6 mois qui viennent alors que je n’ai plus d’épargne liquide de côté et j’hésite entre les 2 hypothèses suivantes :

    1] je vends 20 parts des 50 parts de SCPI « SLIVIMO » que je possède. Cette vente, suivant le prix des parts, me rapportera entre 7 500 et 7 900 €. Ces 50 parts ont été achetées en avril 2007 à 360 € et me servent actuellement un rendement de 6.3% [soit 22.80 / 360]. D’ici fin 2012, j’investirai à nouveau dans l’achat de parts de SCPI financées 100% à crédit pour un montant de 25 000 € et sur une opération qualifiée de blanche … même si les rendements attendus d’ici fin 2012 ne seront pas de l’ordre de 6.3%.

    2] je ne touche absolument pas à mes parts de SCPI et procéde à un emprunt de 8 000 € sur une durée d’environ 7 ans avec un taux compris entre 4 et 5% soit des mensualités d’environ 110 €. Cet emprunt me permet de ne pas toucher à mes pépites SCPI « SLIVIMO » mais m’handicape pour ma future opération blanche de fin 2012 concernant l’achat de parts de SCPI financées 100% à crédit.

    Qu’en pensez-vous ? Quelles sont vos suggestions et vos conseils ? Avez-vous des idées ?

    Merci d’avance pour vos réponses.

    Pour rappel, la somme de mes mensualités de prêts immobiliers est actuellement – et pour les 15 ans qui viennent – de 1 275 € pour des revenus mensuels globaux d’environ 5 000 € (mon salaire, les allocations familiales, les indemnités d’élue de mon épouse). Mon épouse ne travaillant pas et ayant 4 enfants, je ne souhaite réellement pas dépasser un montant total de mensualités de 1 400 €.

  • gunday 7 janvier 2012, 19 07 46 01461

    Une question : avez vous une assurance vie?
    si oui, vous pourriez faire une avance vous permettant d’avoir la somme, un intérêt moindre, et pas de capacité d’emprunt hypothéqué!

    sinon je dirais plutôt crédit à la conso, en bourrinant les remboursement via des remboursement anticipé.
    Sans frais dans la limite de 10k€/ans depuis la loi lagarde sur les crédits à la conso.

    Car sinon vous prenez 10% de frais sur les SCPI, + 3 mois de pertes de loyer (le temps que la possession soit réalisé) + le temps de montage du dossier.

  • Coati84 8 janvier 2012, 11 11 06 01061

    Bonjour,

    Je n’ai plus d’assurance vie depuis 2010 depuis que j’ai fait un retrait total de 60 000 € pour financer mes travaux de rénovation. Merci pour ce principe d’avance que je ne peux malheureusement pas utiliser.

    J’ai bien noté votre conseil orienté plutôt vers un crédit à la consommation avec des remboursements anticipés à programmer. Quel taux puis-je espérer pour un montant de 8 000 à 10 0000 € sur une durée de 8 à 10 ans ? Si ce prêt à la consommation est « affecté » à des travaux de rénovation, puis-je bénéficier d’un meilleur taux ?

    A plus tard.

  • gunday 8 janvier 2012, 11 11 30 01301

    Un point me gène : 10 ans est en général long pour un crédit à la consommation.
    Demandez à votre banque, en général les banques ont des taux plutôt pas mal!

    Par contre pour faire des travaux dans votre habitation, je crois qu’il y a des prêts spécifique, à mi chemin du prêt immo et du crédit conso.
    Je crois qu’il existe un prêt travaux à taux 0% sous condition d’égilibilité.

  • Coati84 10 janvier 2012, 11 11 15 01151

    Bonjour,

    Après mûre réflexion, ne souhaitant réellement pas m’endetter pour financer mes travaux supplémentaires, je vais réellement vendre une nouvelle fois 20 parts de SCPI SLIVIMO lors des confrontations de janvier, février ou mars 2012.

    Concernant l’opération d’achat de parts de SCPI à crédit reportée au second semestre 2012, je me pose la question suivante : n’ai-je pas intérêt à passer par une augmentation de capital de SCPI. Ceci m’évitera les délais d’encaissement, virement … Qu’en pensez-vous ?

    Que pensez-vous de l’augmentation de capital de EDISSIMO ouverte jusqu’au 30 juin 2012 et servant un rendement de 5.60% avec un prix de part de 205 € ? Finalement, n’est-il pas plus facile de mettre en place un emprunt immobilier de 25 000 € sur 20 ans et de souscrire juste en suivant l’achat de parts de SCPI durant la phase d’augmentation de capital ? Puis-je affecter le prêt immobilier à ces parts alors que je ne pourrai en devenir propriétaire que quelques semaines après ? Puis-je éviter un nantissement des parts ?

    Merci d’avance pour vos contributions et vos retours d’expérience.

  • gunday 11 janvier 2012, 9 09 01 01011

    Avant de souscrire à une SCPI, je vous conseille de lire le rapport annuel.

    J’ai éliminé EDISSIMO suite à la lecture de leurs comptes.

    J’ai trouvé que leurs endettement était trop élevé. (en sachant qu’au même moment j’ai fait l’erreur d’acheter des actions veolia sans me soucié de l’endettement de l’entreprise, et l’action a chuté!)

  • Arnoid 20 janvier 2012, 14 02 29 01291

    Bonjour,

    Que pensez-vous de la SCPI Primopierre? (changement de gérant courant 2011) sachant que le prix d’une SCPI n’a pas bougé depuis 2008. Est-ce normal?
    J’ai leur plaquette et il est précisé que la société de gestion ne garantit pas le rachat de part. Est-ce normal sachant qu’il s’agit d’une SCPI à capital variable?

    Merci pour vos réponses

  • sylviane 20 janvier 2012, 15 03 20 01201

    gilles,comment pensez vous recuperer votre argent en cas de liquidation judiciaire de ces sociétés immobilieres?

  • Gilles from Objectifs Liberté 20 janvier 2012, 18 06 29 01291

    @Sylviane :

    Il faut bien distinguer la société de gestion de la SCPI. Une SCPI est une société dont les associés se partagent des biens immobiliers (en général bureaux, commerces, entrepôts). La SCPI ne peut pas couler, il faudrait que presque tout les immeubles soient inoccupés. La société de gestion, c’est une autre affaire, c’est l’équivalent d’un syndic dans votre immeuble. Si votre syndic dépose le bilan, votre immeuble n’est pas vendu ! La société de gestion comme son nom l’indique ne fait que gérer les biens de la SCPI qui ne sont pas les siens. Si vous êtes associés dans une SCPI, la société de gestion est votre employé en fait.

    Sachez aussi que contrairement aux foncières, les SCPI sont limités statutairement au niveau de l’endettement donc elle ne risque pas de couler comme les foncières à cause d’emprunts un peu trop élevés.

  • SAMIA 20 janvier 2012, 21 09 49 01491

    C’est génial, si j’arrive à avoir une nouvelle philosophie qui me permettrait d’épargner plus. Je dépense bcp en futilités, je gagnerai en liberté. La scpi est une bonne idée, j’ai quand même un peu d’épargne, je vais y réfléchir, j’en avais déjà entendu parlé mais me demandais si c’était judicieux.
    Puis vivre six mois en indes me permettrait d’épargner plus si je vous suis, j’en ai toujours rêvé, mais je pense que ce n’est pas légal; puis j’ai peur, je partirai volontiers avec un homme.

  • PATRICK 2 mars 2012, 16 04 37 03373

    Bonjour,

    ET LA SCPI BUROBOUTIC QUI EST EN AUGMENTATION DE CAPITAL, QU’EN PENSEZ-VOUS?
    MERCI

  • gunday 2 mars 2012, 16 04 52 03523

    Comme ça de nez,
    je dirais la même chose qu’ici : http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=23339#p23339
    mais avec des majuscules à la place!
    Pourquoi sur objectif liberté c’est une question en MAJUSCULES??

    Sinon, faites vous une idée par vous même : télécharger le dernier rapport trimestriel et lisez le!

  • PATRICK 3 mars 2012, 15 03 49 03493

    Bonjour,

    Je ne suis pas assez calé en SCPI pour comprendre les rapports trimestriels. Je demande simplement un avis sur FONCIA PIERRE RENDEMENT et BUROBOUTIC pour plaçer de l’argent. Merci

  • gunday 3 mars 2012, 16 04 02 03023

    Je vous conseillerais néanmoins de lire le rapport trimestriel.
    C’est la seule méthode pour se faire sérieuse sur l’état de la SCPI.
    (c’est ainsi que j’ai par exemple vu que la SCPI edissimo était méchamment endetté).

    Le problème de prendre notre avis, est qu’il nous concerne personnellement avec nos objectifs, nos envies, notre vision de l’avenir.

    Pour mon avis perso, FONCIA PIERRE RENDEMENT j’avais éliminé. Je n’ai pas accroché à leur plaquette publicitaire. Pour Buroboutic, j’avais éliminé également, mais je me souviens plus pourquoi.

    Surement parce qu’une autre SCPI répondait davantage aux critères de diversification (géographique et sectorielle) que je souhaitais atteindre.

  • PATRICK 3 mars 2012, 16 04 24 03243

    Merci de votre réponse…
    En fait, je cherche des revenus complémentaires et je cherche des scpi solides, c’est tout. Je suis sorti de l’assurance vie car le rendement baisse d’année en année.
    Mon mail: patgreece@hotmail.fr ( si vous avez des suggestions)

  • gunday 3 mars 2012, 16 04 55 03553

    @Patrick,
    L’assurance vie n’est pas un mauvais placement en soi, même avec des rendements en baisse. Par contre, il est vrai qu’il existe de mauvaises assurance vie! (suffit de voir les offres des banques).
    Pour information, les rendements des SCPI comme celui des assurances vies, des actions et même des livrets ont baissés.
    De plus, l’imposition a un impact important sur le rendement des SCPI (contraitement aux AV et livrets).

    Donc c’est une piste, mais qui n’est pas forcément adapté à tout le monde.

    Pour trouver une bonne SCPI, je vous conseillerais de prendre une des grosses sociétés de gestion du marché : La francaise AM, sofidy, uffi, ciloger, …
    Je vous conseillerais également de bien lire les documents remis, malheureusement, il me parait difficile de ne pas les lire afin d’investir en connaissance de cause.
    Acheter sans lire les documentations, ce serait un peu comme si vous signiez pour un appartement, en ayant juste lu la description immobilière.

    Dans l’immobilier, mieux vaux savoir ce qu’on achète. (et dans l’investissement en général, la même règle est en vigueur)

  • Jean-Luc 9 avril 2012, 10 10 27 04274

    Bonjour,

    Je suis intéressé par les SCPI mais je suis Belge résident en Belgique et n’ai actuellement pas la possibilité d’acheter ce produit via la Belgique.
    Je compte créer une SCI en France afin d’y investir dans l’immobilier à l’avenir.
    Est-il possible que cette SCI achète des parts de SCPI?
    Merci bcp pour votre réponse.

  • philbich 10 avril 2012, 11 11 38 04384

    @Jean-Luc: vous pouvez très bien acheter des SCPI.
    La nationalité française n’est pas une condition à l’acquisition de parts de SCPI excepté pour les SCPI défiscalisantes. Donc pas la peine d’investir dans des SCPI dites Scellier.
    Par contre, la fiscalité des dividendes perçus variera : ils seront imposés différemment selon votre lieu de la résidence fiscale.

  • Jean-Luc 10 avril 2012, 14 02 01 04014

    Merci bcp pour votre prompte réponse.
    Si je comprend bien, il suffit de passer par le site internet des gestionnaires de SCPI pour acheter ses parts car elles ne sont pas cotées en Bourse?

  • philbich 10 avril 2012, 14 02 24 04244

    @Jean-Luc:en fait vous devez juste vérifier que cette propriété de parts d’immobilier ne soit pas contraire aux lois de votre pays. Ensuite vous passez effectivement par les sites internet spécialisés pour acquérir les SCPI qui correspondent à votre projet patrimonial.

  • fabien 19 avril 2012, 10 10 23 04234

    Bonjour,

    Il est également possible d’acheter des parts de SCPI en « nue-propriété » (temporaire) avec une décôte.

    Par exemple :

    – on paye 79 % du prix de la part pour une nue propriété sur 5 ans
    – on paye 66 % du prix de la part pour une nue propriété sur 10 ans

    En contrepartie, on ne touche pas de revenus pendant 5 ans ?

    1°/ Quels avantages/inconvénients par rapport à un achat en pleine propriété ?
    2°/ Je crois que les actifs relatifs à la « nue-propriété » ne sont pas soumis à l’ISF. Le confirmez-vous ?
    3°/ Peut-on conjuguer achat « nue-propriété » + à crédit ? cela a-t-il un sens ?

    Cordialement,

    Fabien

  • gunday 19 avril 2012, 11 11 47 04474

    Pour répondre dans l’ordre :
    1/ les avantages sont un coup d’achats plus faibles, et une non augmentation des impôts durant la période de nu-propriété (parfait si vous le faites à 10 ans de la retraite par exemple).
    2/ pas exactement, est soumis à l’isf la valeur de la propriété, étant donné que vous ne possédez que la nu-propriété, la valeur est plus faible (pour les proportions exact, je ne saurais pas dire).
    3/là je ne vois pas trop l’intérêt, le but du crédit étant d’être financé par les loyers. A moins que vous obteniez un remboursement de crédit commençant dans 5 ans.

  • philbich 19 avril 2012, 15 03 44 04444

    Les avantages sont qu’avec une opération de démembrement :

    – il est possible d’investir sur un patrimoine immobilier plus important (de l’ordre de 50 à 60%)

    – les frais du prêt immo finançant cette opération viennent s’imputer sur vos autres revenus fonciers et donc allègent la fiscalité globale de votre immobilier de rapport

    – si vous n’avez pas d’autres revenus fonciers alors montez cette opération sur 10 ans comme ça vous pourrez reporter ces frais 10 ans après sur les revenus que vous toucherez en récupérant l’usufruit

    – cette opération ne générant pas de revenus est donc sans impositions supplémentaires

    – elle sort également du périmètre du patrimoine pris en compte dans l’assiette de l’ISF

    Vous trouverez toutes ces infos sur le web comme sur cette page :

    http://www.optimuspatrimoine.fr/achat-nue-propriete.html

  • rumi 16 juillet 2012, 14 02 57 07577

    très intéressante discussion
    merci !
    je vais me prendre ses SCPI immorente pour 15 à 20 ans faut voir car ma banque le LCL ne fait que sur 15 ans maximum….
    faut que je vois avec le credit foncier pour les 20 ans ?
    vous connaissez d’autres financeurs ?

  • titoux_fr 4 novembre 2012, 7 07 55 115511

    Intéressante discussion.

    Petite description de mon profil.
    – un revenu de 48 000 net/an.
    – peu d’impôts d’ici 4 ans (création d’entreprise).
    – une maison finie de payé dans 5 ans (500 euros/mois).

    Vous semblerait-il judicieux de souscrire par exemple, 3 contrats de 100 000 euros dans des SCPI différentes sur des crédits de 25 ans.

    Sur le papier, l’affaire semble très intéressantes (des mensualités de 100 euros environs pour chacune des SCPI).

    Des banques peuvent-elles suivre ce type de crédit ou serait-ce systématiquement refusé?

  • Gilles from Objectifs Liberté 8 novembre 2012, 8 08 00 110011

    @Rumi :

    Je peux te mettre en contact avec quelqu’un qui peut trouver un financement pour toi si tu veux car de nombreuses banques refusent les prêts pour les SCPI. Mon expérience m’a montré que c’est autant la banque que l’agence qui a de l’importance. On ne peut pas dire qu’une banque soit meilleure qu’une autre en général.

    @Titou_fr :

    Crédit sur 25 ans : au moins tu as compris qu’allonger la durée de son crédit rendait l’opération encore plus rentable mais cela n’a de sens que si tu es plutôt jeune car l’idée c’est d’avoir une source de revenus pour ses vieux jours bien souvent. Si tu trouves la bonne agence dans la bonne banque ça marche encore mais je peux aussi te mettre en contact avec un CGPI qui fait ça et ça ne te coutera pas plus cher !

    Concernant ton opération, je trouve que tu vises très haut. Moi par prudence et au vu de ta situation j’aurais commencé par une tranche de 100000 euros sur 3 SCPI différentes. D’autant que dans ton cas comme tu achètes à crédit sur 25 ans, pour 100000 euros la banque te suivra mais pour trois fois plus c’est moins sur. Commence en douceur …

  • Etienne (Developpement Physique) 19 janvier 2013, 16 04 01 01011

    Bonjour Gilles,

    Compte tenu des différentes réformes fiscales, est il toujours possible de déduire ses intérêtes d’emprunt pour un investissement SCPI à crédit ?

    Bien cordialement,

    Etienne

  • ptitsuisse 14 février 2013, 15 03 14 02142

    Je suis jeune (28 ans) et souhaite investir en SCPI. Je suis Suisse et résident en Suisse. Je travaille en Suisse et je n’ai aucun avoir en France. Après avoir lu tous vos commentaires (je n’ai pas fini j’en suis à la moitié mais extrêmement intéressant !!) j’ai commencé à me renseigner dans les banques suisse. Comme je m’en doutais aucune banque ne souhaite me suivre car ils n’ont aucune idée de ce qu’est un SCPI. Je me suis donc tourné vers le crédit agricole suisse et même chose pour eux. Ils ne veulent pas ou ne savent pas. Je suis assez surpris de leurs réactions car à la base c’est une banque française ! J’en déduis que je dois me tourner vers une banque française pour mon prêt. Voulant prendre un prêt 100% à crédit pour 100k j’ai des doutes quant à la faisabilité de la chose. A mon avis je vais devoir 20% de fond propres. Maintenant si je dis à la banque que j’ai déjà souscrit avec un CGI peut être que je peux négocier les termes de mon prêt si je leurs dis que je souscrits à leurs part SCPI. Non ?

    Pensez-vous que c’est une bonne idée du point de vue fiscal et bien sûr est-ce possible dans mon cas de souscrire à des parts SCPI ?

  • FOUQUE 17 juin 2013, 10 10 37 06376

    Bonjour GILLES
    Dans la mesure où ton crédit est affecté (et précisé comme tel) à ton investissement, rien ne t’empêche en effet de déduire tes intérêts d’emprunts (et assurance crédit) de tes revenus fonciers perçus sur l’année

  • FOUQUE 17 juin 2013, 10 10 49 06496

    à TITOU_FR

    LA plupart du temps (sauf exception donc…) l’investissement sur 25 ans sur des parts de SCPI est surtout moins évident à obtenir.
    Le plus souple étant d’être financé avec un faible coût de garantie (le nantissement de parts ne coutera que 2 ou 300 euros sur un investissements de 200 000 EUR) quand il te reviendra souvent à env. 2 000 EUR sur 25 ans.
    Pourquoi? Car les rares banques qui accepteront ce type de montage/durée demanderont une garantie dite réelle (hypothécaire) sur un bien immobilier…

    même si quelques banques « connaissent » maintenant bien ou tout au moins « mieux » ce marché, il s’avère que le montant de l’emprunt sera plus de l’ordre du 2 pièces que de la villa piscine ! Même si les capacités de l’emprunteur lui permettraient de demander un emprunt d’1 000 000 EUROS (à profil exceptionnel, possibilités exceptionnel bien entendu….)
    une ligne de 100 à 200 000 EUR investis sur 3 à 4 SCPI bien choisies sera déjà un bond début… (l’allocation devra être comprise et tenir compte de beaucoup de points telles que le taux de distribution, mise en réserve, se renseigner sur les programmes de la SCPI à venir, taux d’occupation physique ET financier (parce qu’être entièrement loué mais par des mauvais payeurs n’est pas très intéressant…) etc….

  • Mika 18 novembre 2013, 1 01 07 110711

    Bonjour à tous!
    Je découvre avec joie et curiosité ce site, et je vous remercie tous pour votre solidarité et votre partage de connaissances!
    D’autant que comme vous l’avez sans doute deviné, je suis pour ma part absolument ignorant de tout cet univers fiscal… Mais ma situation actuelle m’oblige à m’ intéresser grandement aux SCPI…
    J’ai 31 ans, je suis marié, et nos salaires cumulés sont de 47 000€ /an (environ 3800€ / mois).
    Nous avons un appartement dans le 06 qui est loué meublé 645€/mois (charges comprises) et qui est entièrement payé depuis le mois de Juillet 2013. Je pense donc déclarer les revenus de cet appartement dans le BIC et ainsi réduire l’impact sur mon impôt sur le revenu. Est ce la meilleure solution? Si oui, est il utile de la faire classer en résidence de tourisme?
    Nous avons un crédit immobilier pour notre résidence principale qui représente environ 1200€ / mois. Comme nous avons acheté avant le changement de la loi, nous déduisons encore 20% des intérêts d’emprunts (pour les 3 prochaines années).
    Nous avons à peu près 10 000€ de côté.

    Ne connaissant rien au marché boursier, j’hésite aujourd’hui entre 2 options d’investissement :
    Option 1 : Achat d’un studio d’une valeur max de 70K€ à Nice pour le louer meublé à des étudiants + location saisonnière (les revenus finançant seulement une partie du crédit). Pour cet appartement, je prendrais un crédit sur 15 ans max (10 si mon banquier me suit), j’entrerais les revenus dans le BIC (au régime réel), ce qui me permettra de ne pas payer d’impôts sur la quasi totalité de mes revenus locatifs…… Enfin, si j’ai bien compris le principe de fonctionnement!

    Option 2 : investir 3 x 20 000€ à crédit dans différentes SCPI.

    Quelle option vous semble la plus appropriée? Y a t-il d’autres options plus intéressantes?

    En bref, que feriez vous à ma place?

    D’avances merci pour vos conseils et votre aide!

  • Mika 18 novembre 2013, 2 02 05 110511

    petit complément qui me trotte dans la tête mais dont je ne suis pas sûr que ce soit intéressant pour la rentabilité :
    Prix de vente estimé de mon appartement actuellement loué : 110K€ après impôts
    Avec les 10 000€ d’économies, ca fait 120K€.
    Ca me fait 4 x 30K€ pour des apports pour des appartements dans des résidences étudiantes à 60K€ chacun.
    Avec des prêts sur 15 ans, le loyer (260€) rembourse le crédit (215€). j’intègre tout en BIC au régime réel pour ne pas être trop affecté au niveau des impôts; et dans 10 ans je revends tout et je recommence.
    Et ce que ça vous semble viable; et surtout, est ce que c’est plus intéressant que les SCPI?

  • FOUQUE 18 novembre 2013, 10 10 26 112611

    @ MIKA

    Afin de vous répondre avec précision, j’aurais quelques questions supplémentaires à vous poser telles que:

    – Caractéristiques de votre crédit Résid. Ppale? (taux, date première échéance, assurance)
    – Avez-vous des enfants?

    Si vous y avez convenance, laissez moi également par email vos coordonnées téléphoniques (je suis également de Nice)

    Mail: olivier.fouque@hfm-associes.fr

    Cordialement,

    Olivier

  • Mika 18 novembre 2013, 12 12 49 114911

    @FOUQUE :
    En ce qui concerne mon crédit, j’ai eu la 1ere mensualité le 05/05/2010.
    Le montant est de 1182€/mois + 120€ d’assurance (j’ai rendez vous cette semaine pour renégocier cette assurance).
    Le taux est composé comme suit : 3,2% sur 10 ans (soit jusqu’en mai 2020); puis variable à +/- 2%. Le but est donc de faire un peu de travaux et de revendre l’appartement vers 2018/2019.
    Je n’ai pas d’enfants; mais cela devrait arriver dans les 2 prochaines années.

    Merci pour votre temps!

  • philbich 18 novembre 2013, 16 04 04 110411

    @Etienne : tu peux déduire intérêts et assurance des crédits sur le montant imposable des loyers à condition expresse que cela soit via un prêt immobilier. Avec un prêt d’une autre nature tu risques un rappel des services fiscaux.

    @ptitsuisse : t’es-tu renseigné sur les accords fiscaux entre la France et la Suisse concernant des revenus immobiliers français imposables à un ressortissant suisse ? sinon en passant par un CGPI ou par un achat via des sites en ligne il doit tout à fait être possible de monter un dossier sans domiciliation de revenus ; restera à voir la réaction des banques françaises contactées par l’intermédiaire.

    @titoux_fr : l’acquisition de 3 à 4 SCPI à crédit est une bonne diversification patrimoniale qui peut être d’autant moins lourde qu’elle est remboursée sur une longue période, mais il faudrait essayer de partir sur un remboursement sur 20 ans plutôt que 25 cela aidera à trouver le financement

    @Mika : pour le montage des BIC je te conseille de passer par un centre de gestion d’experts-comptables pour la production des liasses fiscales, ils pourront également répondre à la simulation d’acquisition d’appartements en résidences de services (attention louer un appartement meublé en BIC nécessite certaines conditions en fournitures de services).

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